来 源 | 大碗Pro
作 者 | 拓海
职场越来越有意思了：
80后忙着在领导跟前唯唯诺诺，90后忙着兢兢业业做大做强、再创辉煌；
只有初生牛犊不怕虎的00后，他们敢跳出来白天整顿职场，晚上修理银行。
这帮20出头儿的小年轻贼有意思：
没买房的不想买房，买了房的琢磨着提前还贷；
反正你说到天边去，老子就不想给银行打工。
巧了，这两天问要不要提前还贷的朋友特别多，在此给大家献上四条锦囊妙计：
等额本息30年，第8年还清最省；
等额本息20年，第6年还清最省；
等额本金30年，第7年还清最省；
等额本金20年，第5年还清最省。
上面这四句话赶快复制粘贴，然后转发给正在还贷的朋友。
想坑谁，你就发给谁…
提前还贷是个伪命题
上面的标题你没看错，提前还贷是个如假包换的伪命题。
所有告诉你“等额本息第几年还清贷款最划算，或者等额本金第几年还清贷款最划算”的忠告，几乎都忽略了一个事实：
只要你还有一丁点儿投资的想法，就绝不会老老实实地在一套房上吊它个8年、10年。
至于那个长达30年的还贷周期，真正能跑完全程的比濒危物种还稀少。
我并不劝你高杠杆买房，但必须聊点儿真实的生活。
对我们普通人来说，房贷的本质有两个：
楼市上行时，它是获取优质资产的上车工具；
楼市平台期，它是保证资产安全的定投工具。
以上这两句话的核心就在于，房贷是工具。
而工具无所谓是好是坏，只是有没有用与何时有用。
一旦它派不上用场，比如楼市下行周期来临，这个工具就该立马换掉。
更确切地说，与其讨论该不该提前还贷，不如好好想想哪时卖房、置换债务来得更靠谱。
我们总说置换更好的城市、板块，置换更好的改善住宅，它的潜台词有两重含义：
一是将体验感差、年头较老的住宅置换成体验感佳、房龄更新的住宅；
二是将跑不赢大盘的房产置换成优质房产，本质上是次级债务置换成优质债务。
目前的调控与基本面，正在共同塑造着一个高度分化的房地产市场。
即便是在热点城市，住宅也无非就是两类：
-产业与商学铁配套全面的区域板块内，交付即涨的新房、次新房；
-板块价值一般或发展饱和板块内，基本上跑不赢大盘的满五二手房；
如果两类房产锚定等值债务，当然是前者更接近优质债务。
即便有时外部环境不尽如人意，持有优质债务也比持有次级债务更加有利于跑赢大盘。
这与监管层救市、银行批房贷时的逻辑是一毛一样的：
想想看，为啥一旦房贷收紧，先从存量房这个楼市交易终端开始下手，而不是新房？
一为稳定土地财政，二为房企营收与化解债务，三为银行信贷安全。
尤其是在银行眼中，新房信贷的安全性好于二手房，一条底层逻辑就是银行也默认：
新房的流动性妥妥碾压二手房。
就连许多城市开启大规模、系统性救市，也很少优先去救二手房。
即便要救，也是为了给盘活新房市场和土拍市场做垫脚石，比如长沙、杭州最近的玩法。
楼市是一个强周期的产物，不可能一直好，或者一直不好。
我们国家的楼市，还是个强政策市场：自然经济周期之外，最大的变量是政策调节。
换句话说，只要高层希望楼市雄起，它就一定能起来，只是时间早晚而已。
什么样的房子应该立即置换？
“房贷是普通人一生能够通过合法手段拿到的性价比最高的贷款，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久…”
几年前，不知道多少人把这句话奉为金科玉律，甚至将其列为认知的一部分。
这条“认知”诞生于2016-2018年的全国楼市上行大周期。
放在那个年代来看，当然是没毛病的。
然而，始终没人告诉你，经济下行、楼市下行时究竟该怎么办。
我前面也说了，房贷终究是个工具，提前还贷不如“以次换好”置换债务。
特别是遇到以下几种情况时，换房子几乎就是唯一的选择：
1）还贷力不从心
许多朋友动过提前还贷的心思，无非两点原因：
一是自身房贷压力过大，二是对楼市中短期信心松动。
但这就是一个悖论：
首先，你有能力提前还贷，说明至少这一刻手上的现金流还是相当OK的。
那为什么不让资金细水长流，把手上的房子“拖到”下一轮回暖周期呢？
我们以2014-2016年的救市周期为例，从政策触底反弹到市场全面普涨，大约经历了18个月左右。
而就目前的信贷指标来看，只要产品多元化、利率不断下调、审批不再从严，那就意味着普通人能够拿到成本更低的货币。
不断注入的源头活水一旦涌入楼市，必将促成量在价先、价格推涨的局面。
把还贷力不从心的房子“拖”到二手房连续三个月成交量上涨，基本上就成功了一半。
但下面这种情况除外——
2）错过黄金房龄的二手房
在任何一个存量房市场，次新房与非次新房在居住体验、房产品卖相方面都存在不小差异。
而这些因素又直接影响着挂牌房源的流动性和议价能力。
房龄是个十分重要的参考指标，只是不同城市对房龄的宽容度存在巨大差异：
看下图——
像北京、广州这样的一线城市，挂牌量最大房源是20年以上房龄的。
但实际操作中，并不建议将此作为卖出二手房的时间节点参考。
因为银行会卡着“房龄 贷款年限＜50年”来批贷（具体按银行规定）。
这意味着购买房龄超过20年的老物件，买家很难拿到30年的贷款年限。
要么是会要求提高首付，要么是缩短贷款年限，两种情况都不利于资产流动性。
调查发现，一线城市10-12年房龄的住宅产品通常有着不错的议价能力。
而在杭州、苏州、重庆、武汉、厦门、东莞、青岛、西安等二线城市，挂牌量最活跃则是5-10年房龄的住宅。
二线城市中，通常5-8年刚好是一个社区的黄金发展期；
处在这一房龄段的住宅大多既能避开高额税负，又能保持不错的议价空间。
在这里给大家分享一个相对简单粗暴的公式：
在一线城市，12年以内房龄的通常都算次新房；
在二线城市，8年以内房龄的通常就算次新房；
个别打新风气浓厚、新房癌严重的城市，甚至将次新房的年限框定在5年以内。
以上，我们可视作一套房产的“黄金房龄”。
通常情况下，在“黄金房龄”周期内持有房产都是能将投资利益最大化的。
反之，为“超龄”住宅苦苦还月供，大概率会消减投资的边际收益。
如果你刚好持有的是一线城市满15年房龄、二线城市满10年房龄——
与其考虑提前还贷倒不如考虑置换成新房或次新房。
3）跑完了一个上涨周期
这种情况千万不要恋战，也不要对它产生任何增值以外的情愫。
许多朋友几年前10000元/㎡买的房子，现在市价20000元/㎡、甚至25000元/㎡还不舍得卖，那就有点儿头铁了。
楼市分化与告别普涨是这个时代的主题——
普通的新房未来想要翻倍涨都很困难，你指望已经翻过倍的房子再次翻倍，显然不现实。
即使这个板块后面还有商学铁等重磅利好，但只要跑完了一个上涨周期，那大概率就是不值得恋战的。
现阶段经历过大涨的楼盘，大多板块发展成熟，新增的那部分规划利好大多仅限于锦上添花，实则边际效益有限；
即便是有重磅利好，真正兑现也要几年时间。
几年之后呢？利好兑现即是利空，然后你的房子还更加“年老体衰”了，流动性与议价能力会更好吗？
倒不如趁着房龄还新，预期还在，把跑过一个上行周期的房子抓紧套现。
主动将下一份利好让给接盘的朋友，自己抽身去攻潜力更大的市场，这符合“不赚最后一个铜板”的原则。
可以把割肉的那部分，当作是你为下一份确定性买的单。
我们拿钓鱼来打比方：你为卖房割的肉既是钓鱼的鱼饵，又是进入新渔场的门票。
在一个高度透明化的市场，如果铁了心要赚走最后一个铜板，那无异于将接盘侠集体撵走。
一旦购买力萎缩，流动性与议价能力必然打折。
理性来说，在一个非牛市周期里，同一板块成交量连续三个月萎缩，或者同一板块挂牌量连续三个月看涨时，往往就是出货的“强信号”。
4）具有明显的倒挂红利
如果你生活在一座土地财政强悍、房投氛围浓郁的城市，那大概率一二手房倒挂是非常明显的。
因为只有这样，才能形成整个房地产交易链条上中下游的通力协作；
否则，土地财政根本难以为继。
这时候，如果你恰好有一套高杠杆打下的新房，而且还贷力不从心时——
切记首先想的一定不是提前还贷，而是一边卖房套现，一边寻找“新猎物”。
一二手房倒挂明显的城市，通常存量市场上会有三类住宅产品同台PK：
-交付之年大涨50%的；
-交付五年内年均涨幅10-20%的；
-交付五年或更久，因产品力落后于时代年均只涨5-10%甚至完全不涨的；
不用纠结，交付之年先成就邻居，再成就自己。
既有利于提高资金周转效率，又能享受倒挂红利带来的“确定性”。
说不定还能因为卖房时的通力协作结交新的朋友，斩获新的发展机会。
倒挂足、高杠杆，但还贷力不从心的朋友，特别适合走这条路。
你看，要不要提前还贷，从来都不是数学命题，而是彻头彻尾的生活命题——
绝大多数情况下，只和工作前景、现金流储备以及房产能否跑赢大盘有关。
普通人锻炼好身体，保持家庭和睦，然后努力工作、用心攒钱；
尽量选在“市场冷、政策热”的入手窗口期买入好城市、好板块、好房源；
然后卡在“市场热、政策冷”的出货窗口期抛掉那些已经被自己嫖过一手的房源——
财产的良性循环与人生的良性循环就水到渠成了。
整个流程中，你需要做的，并非考量要不要提前还房贷；
而是不断寻找新猎物，并且时刻提醒自己“永远不赚最后一个铜板”。