政策环境
政策进一步优化调整，能放就放，从降低首付比例、调整公积金贷款额度降低购房成本，提振市场信心。
1. 房地产政策
1) 保定：10月16日发布修订后的《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》，其中，进一步调整优化住房套数的认定以及差别化贷款额度。购买首套住房的，首付款比例不得低于住房价格的20%；购买第二套住房，首付款比例不得低于住房价格的30%；首月还款额不超过已认定的家庭收入的50%。
2) 沧州：沧州虽然并未释放直接利好，但在保交楼上持续发力，本月荣盛和府交由本土运营团队接收，同时由沧县政府出资购买260套房源，用于石衡沧港铁路项目，大量房源的出售回款利于项目的施工进度；积极盘活疑难存量项目，另外东塑集团投资复建永泰华都、裕达解疑原金茂府项目，让疑难的存量项目能够转起来、活起来。
3) 秦皇岛：10月26日秦皇岛市住房和城乡建设局等十六部门联合印发了《大力促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中重点内容有①降低购房成本：为减轻购房者的负担，此次新政明确提出降低首付比例、调整公积金贷款额度等措施。具体来说，购买首套普通自住房的家庭，最低首付款比例由原来的30%降至20%;购买第二套改善型住房的家庭，最低首付款比例由原来的40%降至30%。此外，还将提高公积金贷款额度，进一步降低购房者的购房成本。②推动城市更新和加大货币化安置：积极推动棚户区改造、城中村改造、危旧房改造等城市更新工作。适度加大货币安置和异地商品房安置力度，搭建政企对接平台，鼓励开发企业实施集团购买大幅度优惠，促进市场销售。③优化土地供应：为了满足市场的需求，政府将加大土地供应力度，合理安排住宅用地供应规模，确保各类住房用地需求得到充分保障。同时，将优化土地供应结构，优先保障刚需住房用地，以满足不同层次购房者的需求。④支持租赁市场发展：为进一步完善住房保障体系，新政还提出支持租赁市场发展。鼓励企事业单位和社会组织将闲置的商业、办公、工业用房等非居住存量房屋改造为租赁住房，增加租赁住房供应。同时，将加大对租赁企业的金融支持力度，降低融资成本，引导更多资金投入租赁市场。此次秦皇岛发布的房地产新政，从购买力、金融支持、政务服务等多个方面发力，旨在提振市场信心，稳定市场预期。
2. 城市规划与建设
1) 石家庄：复兴大街作为省会“6+2+2”城市更新重点项目于10月1日复兴大主体正式建成通车，复兴大街市政化改造项目北起石家庄北收费站、南至石家庄南收费站，总长35.4公里，通过此次市政化改造，复兴大街将建成安济路至南三环路段双向12车道市政道路，成为贯通城市南北、连接全城的“新中轴线”地标。
2) 廊坊香河：安石路全线通车。安石路起于香河县运河大道和老夏安线交叉口，向西跨越北运河后（新建王家摆桥），至冀京界与通州区拟建的新石小路直接连通。全长3.624公里，设计时速60公里，作为北京城市副中心与河北北三县四条跨界道路中率先开工的项目，将成为香河县西部地区与城市副中心交通联系的主要通道。
3) 雄安：雄安宣武医院开诊试运行，雄安宣武医院是雄安新区首家以三级甲等综合医院标准建设的高水平综合医院，由首都医科大学宣武医院提供办医支持，开诊科室包括神经内科、心脏内科、内分泌科、呼吸内科、消化内科和体检中心，放射科、检验科、超声诊断科等医技科室同步试运行。
土地市场
受新房市场热度回落的影响，土地市场多以底价和低溢价率成交为主，品牌房企方面，本月仅有保利获取石家庄桥西区一宗土地，中冶秦皇岛一宗。另土地市场出现政府身影，固安住房和城乡建设局拍的7宗宅地总建面17.9万㎡，成交楼板价3177元/㎡。
1. 石家庄：10月截止目前，石家庄土地市场房地产开发用地供应8宗，成交1宗。供应地块分别为3宗商服用地、4宗住宅用地、1宗住宅商服用地，供应面积23.87万㎡，可形成建面56.11万㎡，起始金额22.43亿元；成交方面，仅成交1宗宅地，位于桥西区，成交土地面积1.92万㎡，可形成建面3.84万㎡，总成交额4.23亿元，平均溢价率8.7%，系保利竞得桥西区又一地块。2023年11月石家庄土地市场待出让地块共5宗宅地，分别位于新华区、长安区和高新区，占地面积17.78万㎡，可形成建筑面积41.88万㎡。
2. 唐山：10月唐山建设路东侧、裕华道南侧地块出让，土地面积33168.83平方米（合49.75亩），起始价9577元/㎡；路南区成交一宗住宅用地，由唐山盛海房地产开发有限公司获得，成交价25647.77万元，成交楼板价9020元/㎡。
3. 廊坊
1) 大厂：10月无新增供应用地，成交1宗住宅土地，位于厂谭路北侧、望潮路东侧，建面3.6万平米，成交价格1.14亿元，楼板价3169元/平米，溢价率3.4%。
2) 固安：本月无新增宅地入市，成交 8宗宅地，总建面19.36万㎡，成交楼板价3174元/㎡；其中，（固自然规告字[2023]11号)永和路东侧2023CL-11地块由固安县中鼎房地产开发有限公司摘取，总建面1.45万㎡，成交楼板价3127元/㎡；其余7宗宅地均由固安县住房和城乡建设局获取，总建面17.9万㎡，成交楼板价3177元/㎡。
4. 保定
1) 保定市区：10月成交10宗宅地，总建面91.4万㎡，楼面价2077元/㎡。
2) 雄安：10月14日，雄安挂牌方式出让XACR—2023—008宗地国有建设用地使用权，地块位于启动区金融岛片区，四至范围：东至城市道路ND49，南至雄安大街北，西至城市道路ND48，北至城市道路ED57，出让年限为40年，土地用途为商业服务用地，宗地面积14327平方米，未来项目定位于集聚金融创新要素，服务雄安金融科技中心建设，打造用于金融机构经营办公，体现科技金融功能特色的办公楼宇。
5. 张家口：10月全市总供应2宗地，1宗商办，1宗历史解疑地，分别位于张家口怀来和宣化。成交方面，涿鹿县成交了1宗宅地，位于涿鹿县涿鹿镇，被张家口恒达房地产开发有限公司获得，建筑面积为8.38万㎡，总成交价格6600万元，楼板价为788元/㎡。张家口市区成交1宗宅地，位于桥东区胜利中路东侧，建筑面积10.73万㎡，占地62亩，总成交价格33501万元，由张家口市荣盛房地产开发有限公司，楼面价是3121元/平米，是张家口今年的新一代“地王”。
6. 秦皇岛：10月份秦皇岛成交住宅用地1宗，位于开发区，占地面积5.91万㎡，建筑面积9.46万㎡。宗地为2023-12号地块，紧邻中冶德贤新城，容积率1-1.6，成交总价4.79亿元，楼面价5065元/㎡，由秦皇岛泛华房地产开发有限公司（中冶置地）底价竞得。该地块位于西部片区，东侧为中冶德贤新城一区西侧为中冶德贤新城二区至五区，至此，中冶置业在西部片区正式形成“城宅一体 连片开发”的格局。
7. 沧州：10月沧州无成交，供应4宗，分别位于运河区、黄骅市，供应占地面积11.91万平方米，供应建筑面积17.93万平方米。其中运河区供应1宗地块位于南大运河板块，板块生活配套相对成熟，并且尚有继续优化的潜力，同时因运河两岸规划控制，板块有着符合新居住时代的低密基因，批量开发以洋房、类洋房社区为主流，高定位新居住规模基本成型。本地容积率1.5，限高27米，未来打造品质洋房项目。
8. 邢台：本月涉宅土地供应7幅，建面53.55万平米，供应面积环比上涨250%；成交方面，成交涉宅用地1幅，总建筑面积1.6万平米，成交总金额0.27亿元，楼板价1716元/平米，溢价率0.37%，成交面积环比下降4.44%、同比下降88.50%，成交楼板价环比下降6.60%、同比下降9.82%。
9. 衡水：10月住宅土地市场供应5宗、成交1宗、流标2宗，均为纯住宅地块。供应地块2宗位于桃城区，3宗位于景县。共计占地面积12.76万㎡，建筑面积26.09万㎡，起拍价共计5.3亿元。成交地块位于桃城区，规划总占地面积3.63万㎡，建筑面积7.27万㎡，出让底价1.67亿元，成交总价1.68亿元，成交楼板价2310.19元/㎡，溢价率0.79%。竞得方为衡水建投蓝越房地产有限公司。流标地块中，桃城区1宗，占地面积7.05万㎡，建筑面积14.09万㎡，出让底价3.21亿元。景县1宗，占地面积1.07万㎡，建筑面积2.49万㎡，出让底价0.29亿元。
新房市场
“金九银十”并未出现， 主要原因还是目前的宏观环境与过往已有较大区别，经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，成交规模回升幅度十分有限，市场仍然需要更长的时间调整。
1. 石家庄：10月房地产市场方面，多项目为抢占市场份额在节前推货，导致当月整体市场供应规模有所回落；成交方面，正值中秋及国庆双节期间，多项目补货以丰富在售货源，保利、万科在售项目分别推出5%、10%低首付政策，提前开启冲刺年度销售任务，其他项目虽也推出双节政策，但促进作用并不明显；此外受二环内高端改善项目入市热销影响，成交量价环比上涨。
2. 唐山：10月供应面积4.66万㎡，环比下降47.4%，成交面积13.25万㎡，环比下降12.94%，成交均价10011元/㎡，环比上升0.22%。中海枫丹公馆加推307#、310#、313#、314#、316#、321#，面积19306.6㎡，套数100套，房源面积为150-280㎡大户型，去化率为15%；产品营销方面，中天·南湖玥，约132㎡轻奢改善三居，首付最低约32万起，首付低去化效果较好。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：市场在年后快速反弹后持续滑落，8月份已降至400套以下，9月在部分项目节前促销的拉升下成交量有所回升，然而单项目的热度表现并不持续，本月成交继续回落，并没有呈现出“金九银十”的市场表现。开盘表现来看，本月仅中海铂悦公馆项目有取证，但并未有加推的动作，更多项目是在国庆前已完成取证入市，目前在流速极慢的市场下，项目端取证也并不积极，开盘加推已经减速。
2) 燕郊：新房供应增加，市场表现温和；本月燕郊新房供应量增加，福泽雅居和御东君著两项目取得销证，供应环比上涨23%。受新盘开盘影响，成交量环比上涨近40%。成交价格保持稳定；本月福泽雅居顺利开盘，户型为92-180平米二房至四房，均价17500-18500元/㎡，改善居住与刚需价格兼顾，开盘三天认购90套，销售额破1.9亿。从近期入市的新房及新推房源看，目前成交较好的几个临近地铁项目，均选择低价入市。导致这一现象的原因一是需求端的萎缩，二是开发商去库存压力的增加，买卖双方对市场预期的信心不足。
3) 大厂：成交量、均价稳中有升。本月成交套数约135套，较上月130套环比上升4%，同比上升41%；成交面积约1.42万平米，环比上升5%，同比上升53 %；成交均价约11800元/平米，环比基本持平，同比略有上升。东方丽城、路劲公园上城成交量区域领先。
4) 香河：市场成交依旧冷淡，仅成交10余套，为五矿万科哈洛小镇，成交均价也维持在9500元/平米左右。另漫香墅十一期间推出3套秒杀房源，价格区间8200-9500元/㎡。
5) 固安：无新增供应，成交量价小幅下滑，成交约4.02万㎡，环比下降2%；成交均价9735元/㎡，环比下降0.1%。特价房、赠送车位及精装修等已成常态化持续促销手段。
4. 保定
1) 保定市区：本月市场成交量约10万㎡，市场成交小幅回温，成交价格基本平稳。对于保定房地产而言，今年的这个国庆8天假期，所谓的传统楼市金九银十，成色实在不足。市场依然是刚需及刚改产品为成交主力，100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品成交占比突出，卓正·御景风荷国庆期间开盘，是卓正地产继新中式高端住区——上东区·东第之后,打造的又一精奢住区，去化近137套，均价10501元/㎡。
2) 涿州：涿州在8月份受暴雨的影响降至50套，自9月开始逐渐恢复，至本月成交恢复至320套左右，回到6月的成交水平；项目层面仍是几个明星项目如樾府国际、学府澜湾、华远海蓝城进行接力走量，其他项目周度成交均在5套以下。
3) 高碑店：本月市场成交量约3万㎡，市场成交低位运行，成交价格基本平稳。本月万象瑞都去化近167套，均价8752元/㎡，项目位于白沟板块，主打雄安规划落地利好加之渠道费用高，项目去化较好。
5. 张家口：三月份以来，新房市场连续七个月没有供应，也未有新楼盘入市，市场持续低迷，客户观望情绪持续，虽然近来国家对房地产的利好政策不断，但张家口楼市一直未见起色，现场售楼处销售人员锐减，在售项目基本都处于顺销期，目前购房主力市场在张家口市区、宣化、万全，其他区域成交量非常少。在单项目销售排名中，云璟台本月蓄客转认购，延续上月的销售状态；中粮祥云国际凭借自身位置优势，商业配套，教育配套；荣盛城凭借性价比优势，以及配套资源的逐步兑现，三个项目本月位于张家口本月销售三甲。城市总体成交量与9月基本持平，微涨2.31%，价格比9月略涨0.31%。
6. 承德：本月市场延续库存去化走势，市场整体波动不大。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，持续工程进度播报，两个项目楼栋主体已基本完工，目前正在开展内部施工。市场层面，高新区保持市场关注度，中瑞·鼎峰城、朗园悦府为主要加推项目，其中中瑞·鼎峰城加推45套，月度去化率约89%；朗园悦府加推22套，月度去化率约85%。客户层面，受整体消费信心不足影响，项目去化疲软，当前刚需、刚改地缘性仍为市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。
7. 秦皇岛：10月份秦皇岛市场虽仍处于低位，但已有回升迹象。前期政府一系列的救市政策加上传统楼市旺季，多个楼盘相继入市，拉动本月整体楼市成交量，但成交价格并无提升。9月底至10月秦皇岛新开盘项目4个，分别为润玺文锦苑9月26日开盘，均价7900元/㎡。产品为8-18层洋房及小高层。户型为78-116㎡2-3居，一梯两户。中央胜境二期9月28日开盘，均价25000元/㎡。天宸玺岸10月3日开盘，均价26000元/㎡。福港御景10月11日开盘，均价15000元/㎡。
8. 沧州：本月借势国庆部分新房项目低调入市，如大运河板块的核心楼盘“九河宸院”低调的开启市售，作为昔日地王，入市价格仅1.5万元/㎡起步，开盘即“特价”，但是在目前的市场环境下，新盘入市劲销不再，改善市场的观望情绪也更加浓重。
9. 邯郸：市场热度较9月份增加，供应方面，天正凤鸣九章加推1#，16套8F洋房产品，面积199㎡，成交3套，成交均价12850元/㎡。天正君悦府二期加推2#和12#，172套18F小高层产品，面积108/129㎡，成交120套，成交均价11500元/㎡。成交方面：东部板块热度最高，热度大盘天正君悦府二期加推小高层，本月去化约120套。本月无新项目入市，返乡置业及双节优惠促进成交，成交量环比增加，价格下跌。
10.邢台：市场销量有所下降，价格趋于平稳。本月主城区商品房市场销量有所上涨，主城区商品房销量环比下降11.77%，同比下降54.56%；成交均价7568元/平米，环比增长1.35%，同比增长3.82%，市场成交量下降，均价趋于平稳。
11. 衡水：10月住宅市场成交量价较上月没有明显波动。受国庆假期影响，部分楼盘推出暖场活动，看房客户明显增多，但成交量平平。仅有大力度折扣优惠的楼盘，成交量有提升。如尚书房项目，日常均价七千多，活动期间推出六千多元每平的房源，才拉动了成交；天正山河玺院项目，推出内部员工购房活动来去化产品。个别楼盘几乎无看房客户，目前市场仍持续冷淡。
二手房市场
挂牌量快速增加，特别是众多次新二手房的入市，品质优，性价比高，让客户回归二手房市场，成交量回升且优于新房市场。
1. 石家庄：10月二手房成交价格较9月均价12652元/㎡环比小幅下降，成交量小幅上涨，其中二手房新增挂牌量有所增长，需求可选择房源增多，观望情绪严重，二手房市场以价换量显现。
2. 唐山：10月二手房成交均价8965元/㎡，环比下跌0.66%。投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者压缩空间加大。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：成交有所上涨，库存再创新高；年后二手房的供应维持高位，持续供过于求，导致全市二手房挂牌量已接近1.6万套，同时在更多优质房源以及次新房源的入市抛售下，成交有所上涨，更多客户进入二手市场“捡漏”。
2) 燕郊：挂牌量增加，价格微降；本月二手房成交价格15738元/㎡，环比持续下降3.5%。10月二手房挂牌量持续增加，二手房市场持续受挫呈现出了疲软态势，供应端增加导致近期价格方面难以上涨。
3) 大厂：10月大厂二手房在售约9300套，本月新增挂牌约560套，成交约470套，较上月有所上涨。成交均价11394元/平米，环比下降10%，同比去年下降12%。成交户型主要为二居占比54%，三居占比34%。
4) 香河：10月香河在售二手房7820套左右，本月新增供应约580套左右，本月销售二手房约500套。10月香河成交均价7943元/平米，环比上周下跌11.8%，同比去年下跌1.7%；成交房型主要为二居和三居，分别占比48%、26%。
5) 固安：挂牌量持续增大，成交疲软，价格环比下降3%；二手房市场前期存量难以去化，新房纷纷上市，市场供应端淤积严重，卖方争相减价以期尽早成交，捡漏接盘者寥寥；价格环比下降3%。
4. 保定
1) 保定市区：本月成交均价8585元/㎡，价格环比下降0.81%，同比下降7.39%。
2) 涿州：随着房地产大市场的持续低迷，业主的抛售心理加强，次新房等优质二手房源大量入市，在售挂牌总量维持在9000套以上，客户开始在二手房市场“捡漏”，导致目前二手房的成交量是新房的两倍左右。
3) 高碑店: 本月成交均价7513元/㎡，同比增长0.38%，房价呈现了平稳的趋势。
5. 张家口：受房地产整体市场萎靡的影响，张家口10月二手房市场仍然比较冷清，成交均价6789元/平方米，环比上月微降了0.31% 。
6. 邢台：本月二手住宅成交均价7952元/平米，环比下降0.43%，同比上涨1.21%。
市场预判
市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。
备注：数据截止到2023年10月25日
来源 ：克而瑞环京楼市微信公众号