张家口：张家口市区、宣化、涿鹿、怀来、下花园、赤城、万全、崇礼
承德：承德市区、滦平、兴隆
廊坊：廊坊市区、三河（燕郊）、大厂、香河、固安、永清、霸州、文安
保定：保定市区、徐水、清苑、满城、涿州、涞水、高碑店
唐山：唐山市区、丰南、丰润、开平、古冶、玉田、遵化、曹妃甸
秦皇岛：秦皇岛市区、北戴河、北戴河新区、抚宁、昌黎
沧州：沧州市区、沧县、渤海新区、肃宁、河间、任丘
石家庄：石家庄市区、鹿泉、藁城、栾城、正定
衡水：衡水市区、冀州
邢台：邢台市区
邯郸：邯郸市区
01市场分析
降温和分化成常态，市场信心有待恢复
河北各市县政策能出尽出情况下，政策主要方向在公积金、购房补贴方面。短期来看，需求端中央财税、信贷刺激仍需发力，减税降费方面，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限等都是可选项。
政策利好刺激效果并不理想，整体供求增长动能仍然较弱，市场仍将保持修复态势。房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户。
据cric环京投资决策系统显示，2024年4月河北省新建商品住宅新增供应面积95.9万平方米，环比上涨31.5%，同比下跌53.6%；成交面积113.1万平方米，环比下跌8.0%，同比下跌29.4%；成交均价为11176元/㎡，环比上涨4.40%，同比上涨1.22%。1-4月河北省新建商品住宅新增供应面积295.1万平方米，同比下跌48.1%；成交面积411.7万平方米，同比下跌43.0%。
数据来源：CRIC环京投资决策系统
河北省各城市二手房挂牌量持续攀升，二手房的价格继续下探，在以价换量情形下，成交量呈现筑底态势，部分城市有抬头迹象，二手房成交主要为刚需和学区改善客群。
02房企业绩
保利发展、石家庄城发投、石榴置业位列TOP3
4月河北省房地产市场继续承压，各大房企纷纷以价换量，开启多种促销方式。今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑。但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷。
随着房地产行业进入转型和调整期，在企业融资压力、生存压力之下，企业投资大幅衰退。投资市场明显降温，底价成交成为绝对主流。仅有投资前景较明朗叠加自身区位优势明显的地块，才能够在市场转冷的环境下保持较高的吸引力。
2024年1-4月河北省TOP30房企共实现227.53亿元的销售业绩，5家房企业绩超过10亿元，保利发展成交额40.79亿元位列第一，石家庄城发投集团销售额40.32亿元排名第二，石榴置业销售额18.06亿元排名第三，中海发展成交额11.22亿元位列第四，万科股份成交额10.66亿元位列第五。
保利发展凭借雄厚的实力以及多点开花的项目，位列2024年1-4月河北省房企销售额排行榜冠军。位于石家庄的保利天珺、保利天汇、保利阅云台和位于邯郸的保利阅云台项目贡献主要货值。保利在河北省重点城市持续深耕，在石家庄、衡水、邯郸等城市占据强大的市场份额。在石家庄，保利自从拿地华药及维明路地块后，整体输出三座天珺产品、营销动作丰富，前期依托保利天珺热销吸引全市关注，客户积累量优于传统新开盘项目。
石家庄城发投集团位列2024年1-4月河北省房企销售额排行榜第二，在石家庄房地产市场城发投占据领先位置。自2021年，石家庄提出“二环内做减法”、“新建住宅项目容积率上限 2.0”等一系列政策，正倒逼石家庄楼市掀起新一轮的产品迭代。对于在这场城市剧变中担当主力的石家庄城发投集团，这几年在石家庄楼市迅速崛起，石家庄城发投集团是石家庄“6+2+2”城市更新发展战略的先锋队和主力军，在项目中导入商业、美术馆、公园等城市资源，践行“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套于社会”的城建思想。
石榴置业以12.73亿元销售额位列第三，位于廊坊市固安县的映园春晓、保定市竞秀区的新江湾城和位于廊坊市文安县的文安智慧新城保持积极的营销手段，是主力在售项目。日前，石榴在保定新江湾城推出保价政策，做出“保质量、保兑现、保价格”的承诺。
03城市项目解读
石家庄、邯郸热销项目集中
分城市看，石家庄是河北省热销项目集中地，2024年1-4月TOP30项目销售额榜单中，石家庄共14个项目上榜，其次是邯郸，有7个项目上榜；廊坊有4个项目上榜；保定、沧州均有2个项目上榜；唐山有1个项目上榜。
4月石家庄市场供应量上涨，成交量价环比微降，当月恰逢清明节小长假，项目加推补货频率增加，供应充足，根据环京数据监测，共有15个项目加推补货，1个项目新开盘，4月20日城发投瑞璟春和开盘入市，因位于三环外位置，整体配套级别与和平路沿线改善项目存在差距，配套价值与项目定位存在错位；另外首开价格高于客户预期，同面积段的改善户型竞争激烈，开盘去化低于预期。主力客群以长安区二环内改善客户为主，新华区等其他区内客户为辅，少量周边郊县企业主买入。预计5月主城区新项目又将逐步入市，其中新华区的华宁城定位首改、改善，26-33F高层产品，产品面积117-149㎡，预计精装20000元/㎡；桥西区的绿城云洲定位刚需刚改，14-18F小高层，产品面积81-116㎡，预计精装13000-14000元/㎡。
4月邯郸市场保持平稳，较3月份成交面积微增，成交价格上涨，无新盘入市。供应方面，创宇紫台加推3# 5F洋房产品20套，面积244/257㎡四居和五居产品，成交3套，成交均价13600元/㎡。宣和和玺天著加推10# 10F小高层产品42套，面积155㎡三居产品，成交5套，成交均价12500元/㎡。本月无开盘项目入市。今年新开楼盘数量减少，一方面，改善客群对东区大户型产品的关注，另一方面偏远区域冀南新区成交不见起色，邯郸市场分化明显。4月成交主力区域仍为丛台区东部板块，东部板块房源较充足，品质刚需和改善产品为市场主力，成交价格上涨。西部板块惠山西郡府首付3万，但受周边红星檀樾项目竞争，项目位置更靠近西环，开盘后去化一般。天正君悦府二期129和141户型送车位，周均成交套数约2套；天伦湾世家认筹1万抵2万，周均成交套数约4套。
4月廊坊楼市成交回落。本月两个老盘取证，均位于安次区，分别为东冠逸品龙湾、金辉优步水岸项目，合计220套；在库存高企、流量降速的背景下，项目均采取顺销入市的方式，并未有开盘动作。目前廊坊市区在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等营销方式上“能出尽出”，其中华润、金融街、中海凭借国央企优势，在“高性价比+确保交房”的背景下销量相对突出。当前客户信心不足，购买力恢复需要整体经济的转暖，同时目前廊坊市场的狭义库存、土地库存、二手房库存仍然较大，开发商和客户都在缓慢消化库存。
4月保定新房项目集中开盘，其中华中地产花溪北岸项目关注度高。整体来看，保定房地产市场仍处于筑底阶段，市场分化态势，基本素质较好的项目呈现出一定的韧性，改善产品为市场成交主力。伴随着市场成交缩量，开发商推盘节奏将进一步放缓，短期市场成交规模或延续低位震荡，同时楼盘品质和房价两极分化越来越明显。
4月12日，保定市自然资源和规划局发布《保定市中心城区2024年1季度存量住宅公示信息》，对保定各区域的存量住宅情况进行了全面的梳理。保定市本级一季度存量住宅用地总面积约885公顷，未动工土地面积约217公顷，已动工未竣工土地面积约668公顷，未销售房屋的土地面积约230公顷。保定市本级262个存量住宅项目中，73个楼盘暂未动工，占比27.86%，未销售房屋面积占比26.04%。
唐山4月市场稍缓，成交量微跌，市场供求量价仍在低位徘徊。项目层面，金隅云筑首开101#、111#、112#，面积24759.75㎡，套数252套，房源面积为85㎡、95㎡、112㎡、129㎡户型。令中天·南湖玥加推13#、面积6310.62㎡，套数52套，房源面积107-192㎡大户型。
沧州新房市场竞争激烈，团购、工抵、补贴、免月供等促销手段层出不穷，书香华府推出团购价格，单平米降价1000元，周去化约4套；德利翠湖天下买房送车位，周去化约3套；颐和新城尚城推出特价房，约8500元/㎡起，周去化约3套。刚需项目锦绣天地、凤凰城等不断降价，纷纷以价换量，已形成刚需盘的“价格踩踏”，而与之相对的，4月大运河天成澜湾壹号二期开盘，实现开盘去化3.26亿的成绩，好楼层需要拼手速。在优质土地不断入市，低容积率成为主流的背景下，“老”刚需产品逐渐被淘汰，市场分化将继续加剧。
4月承德政策端延续宽松，房地产保持平稳去化趋势，伴随传统销售期来临，新房项目端将出现小幅恢复。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，项目基本进入现房阶段；河北交投集团投资的交投·雲庐地产项目举行复工仪式。项目市场层面，双桥区中瑞鼎峰城成交17套，开发区和润新城成交15套，学府嘉园成交8套，项目去化有所提升，不过各项目仍处于去库存阶段。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面也推出“积分挑战赛、亲子游园主题活动、限时特价折扣、购房享受多重好礼等类营销政策。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。
4月份衡水各大楼盘开启价格战，市场以价换量，成交量延续上涨趋势。起初，龙江华府推出部分特价房，户型差、位置差，均价直降到5300元/㎡起，比正常房源低2000元左右，并在第一波特价房售罄后继续推出第二波5588元/㎡的特价房。随后荣盛君悦学府、恒丰理想城、橄榄绿洲等也相继推出特价房源，特价均在5000-6000元左右。拉动市场成交量提升。但由于推出的基本为瑕疵房源，因此并没有达到火爆的程度。预计随着五一假期的到来，开发商将继续推出具有吸引力的优惠政策，市场去化量将保持小幅度回升趋势。
张家口楼市有所转暖，4月成交前五项目占全市成交量的80%以上，集中度高。其中旭日花园属钻石北路老煤机厂地块，东侧就是工业文化主题公园，南侧是两大地王保利中央公园和碧桂园天玺，马路西侧是张家口卷烟厂，而旁边跟小区一墙之隔就是即将开工的张家口五中新校区，得天独厚的地理位置，均价9000元/㎡超高的性价比赢得购房者的青睐。中粮祥云国际推出买房送一年物业费的活动，同时推出送大礼包（中粮的米面粮油）活动，属持续热销状态。各项目的营销活动刺激了购房者的购买欲望。
04总结展望
政策积极推进，促进市场健康发展，当前房地产市场正处于转型期，在人口老龄化、城镇化放缓、居民消费预期尚未恢复之下，市场仍有下行压力。稳地产是第一步，预计河北省市场将延续震荡修复的格局。
5月17日，央行等部门发布通知，首套房首付降至15%，二套房首付降到25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限，由各地自主确定。同日召开的保交房工作会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
继取消限购之后，低首付时代开启，房贷利率步入“下不封底”模式。这标志着房地产“救市”步入新阶段，中国楼市迎来史上最宽松时代。
来源： 克而瑞环京楼市公众号