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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
降首付比例、调整房贷利率、延长贷款年限…….12月14日下午4点，北京楼市放出“近十年最优惠政策”，却遇到了大雪天。
“这次政策首日正好碰上雪天，没人愿意出门，你是第一个来门店咨询的”，搜狐财经在北京楼市新政出来2个小时后，来到北京海淀三环的两家中介门店，没想到此后三小时内，成为店里唯一的“顾客”。
不过，大雪没有浇灭线上观望者的热情。中介宋望海兴奋地称，“新政一出我就发朋友圈了，不到两小时就有60多个人要加我微信，卖房的、买房的都有。”
在他看来，北京楼市肯定要迎接一波买房高潮。中指研究院市场研究总监陈文静也认为，“本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。”
接下来，北京楼市真能如愿迎来购房潮吗？北京楼市的卖房者和买房者又是如何看待新政？搜狐财经对此进行探访调查。
中介告诉买家：“你可以少借些钱凑首付了”
“新政出来没一会儿就有一位购房者微信问我，现在买600万房子可以贷多少钱？”资深中介张峰赶紧拿出计算器，为他算起账来。
根据12月14日北京发布的楼市新政，北京地区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%统一下调为30%；二套住房商业性个人住房贷款由普宅60%、非普宅80%下调为城六区50%、非城六区40%。
此前在北京买第二套房，普遍面临首付比例很高的问题，这次政策之后，二套房首付比例降幅最大。
而此次新政最劲爆的还不是首付比例，而是普通住宅标准认定放宽。两个优化政策叠加在一起对购房者影响更大。
根据新政，北京普宅认定标准的优化主要包括：单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，5环内成交单价上限提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；5-6环成交单价上限提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；6环外成交单价上限提升至45000元/平方米，提升了89%。
中指研究院认为，“首付比例不再与普宅标准挂钩，大幅降低二套房的购房门槛。”
以购买600万二套住宅（过去被认定为非普宅）为例，北京4环内的住房首付将由480万元减少至300万元，购房者贷款额度由120万提升至300万元。
同时，北京此次楼市新政取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，将贷款时间由25年延长至30年，并降低了房贷利率下限，有利于降低购房者单月的还款压力。
根据央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。
以贷款300万购买非城六区二套房为例，利率统一按4.75%计算，贷款时间延长后，每月还款额将由17977.43元减少至15649.42元，购买者每月减少2328元。
中指研究院指出，“此次北京新政包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本，政策力度较大，且基本一步到位。”
也因此，张峰在12月14日当晚回复另一位购房者微信时称，“现在首付比降了，你可以少借钱了。”张峰介绍，这位购房者看中一套学区房，但首付的钱还没凑够，现在政策一出，直接减轻他首付款压力。
而刘锐森已观望北京楼市半年多，在此次新政出来后，他对搜狐财经表示，“我现在考虑出手买房，与之前比政策优化力度更大，感觉是个上车的机会。”
购房者观望：“随时可能被裁员，不敢加杠杆买房“
那么，此次新政可以带动北京量价齐升吗？
让我们先看看上次北京优化楼市政策的效果。今年9月4日，北京调整了“认房不认贷”新政，短暂激活了置换需求。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，环比上升42.9%；二手住宅网签量为14262套，环比增幅超40%。
随后不久，北京楼市又进入不温不火的状态，甚至又进入买方市场。根据中指数据，11月，北京新房成交4409套，环比下降14.8%，连续两个月环比下降，同比下降9.3%，市场活跃度回落。二手房市场仍保持一定活跃度，11月，二手房成交12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。
但在成交价格方面，部分业主对市场的预期有所降低，11月北京二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅较10月扩大0.26个百分点。
据中介宋望海介绍，“今年’认房不认贷’新政出来前一天，一套1700万房子的业主本来决定下降50万卖出，但9月4日新政一出，他觉得可以再等等看。结果等到9月底，降到1600万都没人要，后来又陆续降到1500万，至今都没卖出去。”
这次12月14日新政出来，这位业主又急了。他嘱咐宋望海：“现在是个机会，赶紧帮我找买家，这次怎么也能卖出去吧。”
搜狐财经观察发现，相对于业主，部分买家比较淡定，甚至心如止水。在互联网公司工作的宋冉在今年3月成功卖出首套房，准备为孩子购买学区房。今年上半年，她非常期待北京能降低二套房首付，希望撬动更大杠杆。
但是随着大环境变化，她的购房心态发生明显变化。12月14日，她对搜狐财经坦言：“现在首付降了，贷款还是要还的，甚至可能还得更多，一想到工作不稳定，随时可能被裁员，哪里敢加杠杆买房？”
另一个95后观望者亦对搜狐财经表示，“近两年我都没有买房的想法，同样的钱存银行不香吗？赚的利息都能拿来租很好的房子。”
值得一提的是，北京楼市新政不仅挑动着业主、购房者的神经，还引发已上车者的关注。李鑫鑫在2022年3月在北京国贸附近买了一套800万的房子，当时贷款利率为LPR+55bp。
但是此番新政调整后，城六区首套不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点。“当初贷款利率是LPR+55bp，现在降到LPR+10bp，我变成妥妥的大冤种了。”李鑫鑫抱怨道。
或许是对购房者的观望情绪的了解更深刻，宋望海表示，“这次新政一出来，领导直接跟我们说：不要让业主膨胀。我们主要是怕业主涨价、买家不接受，市场又转不动了。”
（宋望海、张峰、刘锐森、宋冉、李鑫鑫都为化名）