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小陈在一家建筑管理公司工作，每天醒来，他的邮箱都几乎给建材涨价，建材缺货的通知邮件挤爆。
之前建筑行业如火如荼，人们一窝蜂涌进场抢地搞开发，似乎谁都能分一杯羹。
然而，如今很多人却进退维谷。
01
建材短缺
有人不惜铤而走险直接偷
“有工地白天运了一批GIB板材过去，晚上派人过去盯住板材。”
“谁知守夜的人去到已经发现，所有板材都已经被人搬空了。”
GIB板是建房中的常用建材，目前供应量低，价格飙升了数倍
在建材奇缺的当下，似乎发生什么事情都已经不再稀奇了。
小陈说，被偷的那个工地，重新订GIB得等至少7个月，从市场上买成本至少翻两三倍。
GIB板
最新QV数据显示，和2021年底相比，新西兰主要城市的住宅建筑成本上涨了21%，钢筋价格上涨了29.2%，金属加工成本涨了18.2%，外饰面涨了11.3%，打桩和挖掘成本也大幅上升。
Framing也是短缺的建材之一
建材短缺还催生了新工种，例如由于成型框架（framing）十分短缺，于是有工地就直接采购了木料，直接自己搭建框架。
“每个环节都有一点进度延迟的话，加起来就很多了。我们之前订货的框架延期了三个月，项目也不得不停了下来。”
工程延误，不仅对开发商、建筑商等产生了冲击，买家们同样承受着巨大影响。
02
建筑公司现倒闭潮
受伤的终究是买家
巧妇难为无米炊，没有建材，建筑项目自然难以进行下去。
而且今年以来的房价下跌，更是让这行业雪上加霜。
开发商DDL Homes日前进入了接管程序
上周五，奥克兰Flat Bush的两家开发商进入接管程序。
那些在2020年付了首付，苦等了两年的买家们，如今不得不面对“Dream home”变成噩梦的事实。
事实上，截至今年5月23日的短短几个月里，新西兰就已经有92家建筑公司进入清算程序。
Julien Leys
新西兰建筑协会首席执行官Julien Leys表示，现在的建筑业无疑是进入了一场危机之中——供应链危机，人力成本上涨，现金流等等问题，共同构成了建筑业如今面对的困局。
首当其冲的，正是市场占比20%的中小型建筑公司。
对比大型企业，中小型建筑公司在建材购买渠道，议价能力，仓储能力等方面都完全无法比拟，所以很可能会造成项目无法按时完工、遭遇罚款、乃至现金流断裂等问题。
换句话说，就是陷入了恶性循环。
室外木料
小陈说，以前建筑公司向供应商订货，一般都是货到才会收到付款通知，但如今几乎大多数材料都是下订的时候就得交钱，大大增加了建筑商资金流的压力。
由于建筑商Decmil Construction破产，教育部需要重新寻找建商来继续建造位于奥克兰西区的Scott Point School
对于未来，Leys持悲观态度：按照目前的态势，GIB短缺的问题，可能在2023年6月陶朗加工厂建成之前，都不会得到解决；尽管边境即将重开，但有经验的建筑工人会不会回来新西兰，仍不好说。
不仅是新西兰，其他国家，例如我们的邻居澳大利亚，现在也在经历同样问题。
也就是说，新西兰注定不能独善其身。
而且最后受伤的，很可能还是买家。
03
狂热之后的残局
新西兰根本没法建这么多房
业内人士透露，有些建筑商依然会同时接下多个项目，同时辗转在多个不同的工地里。
以往市场尚算平稳时，这种方式还能维持，也为建筑商带来了可观的利润。
但目前各种成本都飙升，人手也短缺，于是有些建筑商就会在哪个业主催促时，才去对方的工地开工，而未催促的业主就会被晾在一边。
室内木料
以小陈他们的亲身经历为例：他们最近有一个项目要做56个露台，于是找了三家不同的建筑商一起开工。
其中两家都出动三四个工人同时开工，在工期内做完了。
但第三家只来了一个工人，而且开工第一步就把所有地基上的坑刨了，桩打了下去，然后就施展了一招“拖字诀”。
这么一来，小陈既不能临时换掉这家公司，催也没办法，最后只能等他以一周一个露台的速度把工程做完——最后单是露台这一个环节就延期了两个月。
Leys表示，这种行为不可取，而且目前的建筑业狂热，事实上也不太可能持续。
“以新西兰建筑业的产能而言，一年4万套已经见顶了，但去年的（住宅）建筑许可就发出去了5.1万份。”
统计局数据显示，在截至2022年4月的一年里，共发放50,583份住宅建筑许可，同比上涨18%。
Leys说，这意味着有好几千套已经取得许可的房子，是压根建不出来的。
而且实际上，申请建筑许可之前，包括买地和其他方面的一系列资金，是已经实打实花了出去的——是不是白花了就见仁见智。
Leys说：“这是一个‘很有趣’的现象。”
04
贷款难上加难
“指导政策能否落实还得看市场”
由于建材价格和人力成本上升，目前建成一套房子要花的钱，已经比当初动工时的报价高了不少。
目前包括ANZ在内的多家银行都上调了建筑贷款的利率，放款也进一步收紧。
Johnson Cheng
资深贷款顾问Johnson Cheng表示：以建四套住宅为例，建筑贷款金额不超过200万，而且就算是自住房，LVR也不能超过60%。
Johnson说，实际上建筑贷款“不赚钱”。
银行虽然通过“分阶段”的方式给建筑商发放贷款，但其中的管理成本以及风险比较高，资金回流周期长，利润相对较低。
于是这导致了商业银行其实“不太愿意”放出建筑贷款——现在银行基本上已经不向中小型建筑商发放建筑贷款了，这些公司如今只能向非银行（Non bank）贷款商求助。
这是难处之一。
建筑业的难处之二是，尽管政府和央行出台政策，鼓励新建房屋以缓解住房危机，但市场的反馈却并不乐观。
Johnson说，理想和现实往往存在差距，早前《信用合同与消费者金融法案》（CCCFA）的宗旨是减少高风险贷款，但实际执行过程中却冒出来种种“奇葩”操作——贷款条件变得异常严苛和“反人类”。
最后还是权威部门出面，才避免那些矫枉过正的情况继续出现。
如今的建筑贷款也是一样。
Johnson说：“ 有时候还是要以银行审核为准，而非央行说了鼓励人们自建房，银行就能做到，市场上不应该有这个错误的观念。”
他表示，根据银行贷款部门的经验，建筑行业一般是十年一兴衰，目前正是建筑业走向低谷的时期，预计未来一两年的情况只会每况愈下。
05
困境仍会持续
大家勒紧腰带
小陈公司现在手上有5个项目，一般每个项目的工期是6个月。
但由于上面提到的，例如建材价格上涨，以及建筑公司人手短缺等种种原因，现在的工期预计一般都要延长3~4个月。
而且接下来还会发生什么，谁也不敢打包票。
Tony Alexander
独立经济学家，前BNZ首席经济学家Tony Alexander表示，新西兰的经济可能只有“30%到40%的几率会进入衰退”，但房地产和建筑业无疑是已经进入了循环周期里的下行阶段。
目前房屋成交量和成交价都呈下跌趋势：
Barfoot & Thompson数据显示，5月份该公司房屋成交中位价为112.5万，较去年11月高位下跌了11.5万，跌幅为9.3%。
根据CoreLogic最新报告，新西兰5月份房价指数环比下跌0.8%，为自2010年末以来最大季度跌幅。
一般来说，当这两者下跌时，新房建造数量也会随之下降。
根据奥克兰市议会发布的数据，获取建筑合格证书（CCC）的新建房屋数量已经连续4个月下滑——2022年4月，奥克兰议会发放的CCC共计929份，同比去年990份和环比3月1223份有所下跌。
Tony表示，如今人们都认为买房和建房都存在巨大风险，于是造成了买家的进一步消失，预计这种情况至少还会持续两年。
Tony同样认为，新西兰建筑业的“爆炸式增长”是不可持续的，市场会对其进行修正。
他说，新西兰央行就像美国的联邦储备银行一样，在过去两年里低估了经济的增长幅度，量化宽松政策实施力度过大，降息幅度过大，速度过快，导致通胀远高于预期，现在不得不大幅度回调。
央行目前实施的措施有望能够降低通胀，但同时也会使经济增长会2023年中之前出现快速放缓的趋势，而且就算新西兰经济真的出现衰退，也将会是非常短暂的。
此外Tony预计，利率会在今年年末之前达到其最高点，但不会像央行预测的那么高，并会在明年开始出现下降。
种种因素共同作用之下，未来一段时间里预计会有更多中小型建筑公司破产。
而对于买家，尤其是首次置业者而言，利率涨、贷款难则将会成为他们买房路上最大的阻碍。
06
生活总要继续
这里不是“赚快钱”的地方
Leys建议，中小型建筑商要量力而行，要比之前更加谨慎地审视自己的能力以及抗风险水平，根据自己的现金流，做好规划和应急预案。
Johnson建议，对于现有建筑商或者想进入这个行业的朋友而言，除了要提前和谨慎对待贷款事项，留意市场变化，不要操之过急外，最好在设计阶段就把建材短缺的问题考量进去，避免遭遇材料短缺的情况。
小陈说，现在活确实有不少，预案也准备了一套又一套，只是计划总是赶不上变化。
对于专家们的提醒，以及接下来的路该怎么走时，他表示：“麻木了，走一步，算一步。”
“人总是要住房子的，而且奥克兰现在还有这么大的房屋短缺，建筑业也肯定还是会长做常有。”
但这仅限于兢兢业业，脚踏实地的情况。
“那些想赚快钱，捞一把就走的人，只能祝你们Good luck了。”
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