今年开年，各个省份的住房城乡建设工作会议均再次提及了推进现房销售。例如，山东、浙江再次表态，探索商品房预售制度改革，有力有序推行现房销售。
回顾2023年全年，我国现房销售面积显著增长。国家统计局数据显示，2023年，我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%。
中指研究院市场研究总监陈文静指出：“目前来看，要求现房销售的地块仅在少部分城市进行试点，同时考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计现房销售占比仍将逐渐提升。”
去年现房销售面积明显提升
1月18日，山东省住房和城乡建设厅在济南召开全省住房城乡建设工作会议。会议上提出，探索商品房预售制度改革，总结现房销售试点经验，有力有序推行现房销售。
1月11日，浙江省住房和城乡建设工作会议提出，今年，该省将推进商品房预售制度等改革，强化预售许可和资金监管，推进房地产企业信用评价试点，进一步完善预售资金差异化精准化监管机制。完善房地产基础性制度，逐步实现从提高预售条件向现房销售转变，在温州市及其他城市积极稳妥开展现房销售试点。
而在去年被定为试点城市后，今年1月15日，郑州首个现房销售试点项目用地被高溢价拍出。据悉，该地块为郑政东出〔2023〕28号（网）地块，竞拍结果揭示，经过43轮激烈竞价，最终，郑州市郑汴海义管理有限公司以7.9亿元摘得此地块，溢价率36.2%。
事实上，从2023年开始，新一轮新房销售试点加速扩围。2023年1月17日，国家住房和城乡建设部首次表态，有条件的地区可以进行现房销售。这也是国家住建部门首次在全国层面提及现房销售。
2023年年初，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点；9月份，雄安新区宣布取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。
那么，经历去年一年，在各地推进现房销售的进展如何？根据国家统计局数据，2023年，全国商品房销售面积约为11.17亿平方米，其中，现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售面积的增幅明显高于期房；从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重约为22.5%，较2022年末提升5个百分点。
值得一提的是，2023年，我国期房销售面积呈现负增长的态势。据国家统计局数据显示，2023年商品房期房销售面积约为8.66亿平方米，同比降幅达到14.1%。
根据智研咨询对各省份的统计，2023年1-11月，商品住宅现房销售面积占比来看，海南省、黑龙江省、天津市这3个地区占比超过40%，四川省、陕西省这2个地区占比均在10%以下。 而去年试点的4个代表省份，山东、安徽、四川、河南的现房销售面积占比为17.4%、14.6%、9.9%、12.8%。此外，一线城市中，北京、上海的现房销售面积占比分别为28.8%、19.1%。
从各省市的现房销售面积占比可以看出，目前，海南省的现房销售占比最高达到44%，这也是自从2020年海南在全省实施现房销售后取得的成果。
“保交楼”框架下的现售增长
事实上，这一轮新房销售试点的扩围和此前并不相同。
易居研究院智库中心总监严跃进指出，此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地动作，这和土地的限价政策有关。随着市场降温，各地优化或者取消了现房销售政策。而现在提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者权益的角度出发，提出现房销售模式。
例如，海南于2020年3月印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式推行商品住房预售制度改革，提出自文件印发之日起，在新出让土地上建设的商品住房，实行现房销售制度。由此，海南成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。而海南推进现房销售政策背后的动力更多在于遏制炒房，从而达成海南“去地产投机炒作”的既定战略目标。
而在数年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍卖时增加了现房销售的要求。过往，这些现房销售的要求多是以热点城市的热点地块为主，旨在为土拍热度降温。
而从去年至今，新一轮现房销售是在“保交楼”的框架下推进的。以河南为例，其作为“保交楼”重点省份，河南落实现房销售制度可以从根源上解决“烂尾楼”这一难题。
陈文静指出，去年现房销售面积有显著的增长，一方面，近两年不少民企出现违约问题，消费者对民企期房交付普遍担忧，这导致出险企业不得不被动实现了“现房销售”；另外，政策推动试点城市进行现房销售探索，例如合肥、郑州陆续提出在部分区域试点现房销售。深圳在土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，北京今年以来已有多宗成交地块中含有一定比例的现房销售，试点进程不断推进。
对于现房销售面积的提升，某开发商人士向记者指出：“现房销售面积增加有被动和主动之分，很多城市或者地段偏远的楼盘属于被动现房销售，即项目卖不动，‘生生熬到了现房’，这部分新增新房销售面积并非是开发商的主动选择。”
镜鉴咨询总监张宏伟表示：“现房销售的优势是显而易见的，比如眼见为实、避免烂尾、品质保障等，但是对于开发商来说，前期资金投入周期长、融资成本增加、利润空间被压缩是难题。”
对此，陈文静也表示：“对于开发商来说，项目开盘销售时间将延至拿地后数年，若项目建成后销售不及预期，企业前期投入资金的回收及贷款偿还将面临巨大压力。对金融机构而言，现房销售项目在建设阶段的开发贷使用期限延长，若项目滞销，企业偿还金融机构贷款的不确定性将明显提升。对政府而言，房企审慎拿地后，部分城市的土地市场热度或将下降，土地成交规模将缩量，这将直接影响地方政府财政收入。”
业内：推进现房销售仍需“因城施策”
对于推进现房销售，张宏伟建议：“如果大力推进现房销售，需要降低开发商的资金成本，比如更低息的贷款、REITS等金融产品的放开和成熟运行，这样可以降低开发商资金成本，并降低老百姓购买新房的成本。”
“现房销售试点方面，土地供给、审批流程、金融支持等需要同步跟进。比如，通过适当降低地价、降低商业配建比例、简化审批流程等，降低开发企业资金压力，提高开发商对现售地块的获取积极性；金融端研究合理解决资金缺口的方案，有效满足开发企业建设期的合理融资需求。”陈文静建议。
“目前来看，要求现房销售的地块仅在少部分城市进行试点，同时考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计现房销售占比仍将逐渐提升。从制度角度来看，预售制度与现房销售并非完全对立的关系，从预售制过渡到现房销售仍然需要一个过程，二者亦可在同一市场中并存。在金融配套政策到位以及解决部分核心片区可能出现的供给断档问题之前，不宜全面推行现房销售，短期建议继续通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。”陈文静表示。
“这是一个有序推进的过程，从现房试点到预售制和现房销售并行，最后随着城镇化率的提升，新增住房量减少，到这一阶段全面现房销售就更有实现的市场条件，这三个阶段达成需要更为漫长的时间。”张宏伟表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“房地产探索新模式，其应有之义就是要从‘高杠杆、快周转’，改变到‘低杠杆、重运营’。也就是，经过行业洗牌以后，存活下来的企业，一定是适应新模式的。这样的话，前端成本就大幅下降了，靠预售来平衡资金的必要性下降了，加上百姓的诉求，现房销售就水到渠成。”
“尽管现房销售的时机来了，但房地产项目转向现房销售还是谨慎的。比如，地方要破除卖高价地驱动发展的模式，金融层面也要打通企业的融资。未来一段时期，必然是预售与现售并存的开发时代。对于各地来说，如果预售资金能监管好，就继续执行预售，如果实在无法监管好，那就转向现售。可以预见的是，未来现房销售的比例会逐步上升。”李宇嘉如是称。
来源：新京报记者 徐倩