政策环境
河北当前房地产政策已是应放尽放，在此背景下各地开始调整优化房地产支持政策，探索房地产高质量发展新模式，本月唐山推行平价商品住房，实行现房销售等创新政策值的鼓励。从未来政策看，中央下调税费，限贷进一步放松，公积金进一步优化仍有空间，但当期经济回升是信心修复关键。
1. 房地产政策
1) 石家庄：12月18日，石家庄住房公积金管理中心发布《石家庄住房公积金贷款业务实施细则》，从房产套数认定、现役军人及退役军人住房公积金贷款办理、多孩家庭贷款额度等方面，进一步拓展了住房公积金支持政策，降低了购房人贷款压力，该细则将于2024年1月1日起实施。其中房产套数的认定遵循认房不认贷的原则，房产套数的认定范围仅限本市行政区域内，在本市没有住房的，认定为首套房；支持现役军人及退役军人办理住房公积金贷款；此外针对多孩家庭的住房公积金贷款提高额度，二孩家庭的最高贷款额度在现行政策基础上提高10万元、三孩家庭的最高贷款额度在现行政策基础上提高20万元。
2) 唐山：12月21日晚，唐山市印发《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》，从全方位保障多层次住房需求、调整优化房地产支持政策、探索房地产高质量发展模式等方面明确14条措施。其中提出，取消房地产限购限售政策，取消“限房价、竞地价”的土地出让政策，推行平价商品住房，即参照同地段、同品质普通商品住房价格下浮20%，住房套型建筑面积原则上不超过90㎡。在土地供应计划中对平价商品住房的建设用地优先落实，并以平均销售价格反推确定土地价格，这实际上可以认为是保障房建设中的一种地方创新产品，值得肯定。此外，唐山明确鼓励具备条件的房地产企业实行现房销售，逐步取消商品房预售制度，从根本上避免工程烂尾、逾期交付、违法销售等问题的发生。
2. 城市规划与建设
1) 张家口：目前张家口的经济发力点在城乡建设、就业、教育、医疗、养老、社会保障、公共文化服务等重点领域，与房地产相关的方面主要体现在棚户区改造和保障房建设。2023年全市棚户区改造开工3058套，基本建成1461套，改造老旧小区96个，新建口袋公园26个，新增停车泊位4422个，筹集保障性租赁住房3500套。
土地市场
土地市场全线回落仍将低位徘徊，个别优质地块市场热度高，这些地块均具备双高属性（价值高，价格高）需求端企业拿地意愿也显著收缩，土地成交多为底价成交，多以城投平台和本地房企为主，全国性品牌房企仅保利、中海、中铁建等少数企业拿地。
1. 石家庄：12月石家庄开发用地供应20宗，成交8宗。供应地块其中11宗涉宅用地，9宗商服用地，包含多宗高铁片区和太平河片区用地；成交方面，成交8宗涉宅地块，用地面积42.71万㎡，可形成建面82.13万㎡，总成交额38.51亿元。2023年石家庄涉宅用地供应94宗，成交57宗，成交用地面积217万㎡，可形成建面470万㎡，总成交额261亿元，成交主力区域集中在主城五区，拿地方面品牌房企仅保利和中海有新获取地块，其余为交投公司或本地房企拿地。
2. 唐山：12月唐山土地市场供应5宗地，分别位于路南区、路北区。成交9宗，其中4宗土地是12月刚挂牌的，且均为民营企业获得，均底价成交，最高楼板价达到8692元/㎡。2023年唐山共供应33宗，成交26宗住宅用地，几乎均为底价成交，本年度最高楼板价为9577元/㎡。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：零星成交难起波澜；本月成交2宗临空经济区的涉宅用地，综观全年，合计供应14宗涉宅地块，成交8宗，其中5宗均位于临空经济区，广阳、安次、开发各成交一宗，但基本为棚改或老项目的二期用地，对于市场并无实质性的刺激，开发商多在筹划“撤退”，市场化拿地动作基本消失。
2) 燕郊：2023年燕郊土地市场持续低迷，全年仅成交4宗涉宅用地，总建面15.9万㎡，其中3宗宅地被众诚易达摘得。目前燕郊老城区土地资源稀缺，燕郊土地市场不断优化供应结构和节奏，合理控制库存和去化周期。未来土地供应将集中在北部科学城，距离地铁高楼站2-4公里范围，将成为重点开发区域。
3) 大厂：12月大厂新增3宗土地供应，其中2宗住宅土地、1宗商办土地。住宅用地总建面2.66万㎡，容积率1.5，总出让底价0.93亿元，起始楼板价3496元/㎡。1宗商办用地总建面19.9万㎡，容积率2.5，出让底价2.55亿元，起始楼面价1281元/㎡。成交1宗纯住宅用地，总建面2.97万㎡，容积率2.6，成交总价0.79亿元，成交楼板价2655元/㎡，竞得企业三河雷捷房地产开发有限公司。
2023全年整体供应12宗，共61.12万㎡，较2022年同比上涨144%。其中纯住宅6宗，23.17万㎡，较2022年同比上涨8%，起始价3047元/ ㎡。商办6宗，37.95万㎡，较2022年上涨近10倍，起始价1513元/ ㎡。成交方面，2023年大厂共成交6宗土地，共19.91万㎡。其中5宗为纯住宅用地，建面19.58万㎡，同比下降9%，成交楼板价3099元/㎡，同比下降7%，溢价率1.85%。成交1宗商办用地，建面0.33万㎡，同比下降82%，成交楼板价5775元/㎡，溢价率43.12%。商办用地虽然供应增加，但多流标。
4) 香河：12月香河土地市场新增供应1宗商办用地，规划建面0.82万㎡，容积率3，出让底价0.07亿元；本月截止目前，没有成交土地。香河2023年整体供应5宗，共17.12万㎡，较2022年同比下降54%。其中纯住宅3宗，15.86万㎡，较2022年同比下降50%，起始价2912元/ ㎡。商办2宗，1.26万㎡，较2022年下降75%，起始价1270元/ ㎡。成交：2023年共成交6宗土地，共17.95万㎡。其中3宗为纯住宅用地，建面16.18万㎡，同比下降37%，成交楼板价2860元/㎡，同比下降14%，溢价率0.19%。成交3宗商办用地，建面1.77万㎡，同比下降61%，成交楼板价910元/㎡，溢价率0.5%。
5) 固安：本月中部城区板块2宗小幅宅地入市，供应总建面1.9万㎡，供应楼板价3165元/㎡。2023年1-12月份，固安供应涉宅用地总建面35.1万㎡，较上年下降54%，为近5年最低水平；成交涉宅用地总建面31.3万㎡，较上年下降39%，为近5年最低水平，成交宅地楼板价3174元/㎡，较上年增长21%，较2019年下降37%，仅高于2022年，为近五年较低水平。
4. 保定：
1) 保定市区：本月挂牌9宗土地，总建面共约63万㎡，成交9宗土地共约53万㎡，全部为纯住宅用地，主要为本地房企竞得。土地价格3066元/㎡，价格出现反弹主要因成交土地大多位于北部低碳新城和东湖高铁新城，区位普遍较为优越。2023年保定全年供应住宅用地建筑面积428.51万㎡，成交住宅用地建筑面积367.52万㎡，土地楼板价2871元/㎡，为近3年供求最低点，基本与2020年持平。分板块来看，东湖高铁板块热度最高，共成交10宗土地，总建面83.49万㎡。2023年保定土地市场相对冷清，房企拿地谨慎，品牌房企仅石榴和华中拿地。
2) 涿州：本月并无土地供求，涿州今年全年合计供应31宗涉宅用地，成交28宗，体量较大，全部集中在6、7月份成交，全部位于码头板块，因为央视项目的进入而出现“昙花一现”的土地成交量井喷。不过反观拿地企业，并无市场化的拿地动作，开发商的对于涿州市场的态度并没有转变。
3) 高碑店：本月住宅供地回落，商办用地供应放量。新增供应6宗土地全部为商办用地，总建面4.7万㎡。2023年高碑店涉宅用地供应23宗，成交9宗，成交建面48.94万㎡，总成交额6.25亿元，成交主力区域集中在白沟板块，成交总建面29.06万㎡，主要因其受雄安规划利好，认可度较高。拿地企业为本地企业为主，品牌房企拿地谨慎。整体来看，2023年房企拿地规模虽有回升，但仍处于历史低位水平，市场信心依然不足。
4) 涞水：本月涞水土地市场成交三宗土地，均位于中心城区板块，总建面为21.06万㎡，成交楼板价1178元/㎡，为全年首次涉宅用地成交。其中一宗拿地企业为涞水遒宸开发建设有限公司（企业为涞水财政局下属平台公司），另两宗为涞水云泰房地产开发有限公司。土地成交均为本地房企拿地。
5. 雄安：12月雄安新区启动区两宗地挂牌成交。分别为西北居住片区四期项目，竞得人为中铁一局集团第二建设有限公司，该地块是是新区今年首宗通过市场化方式出让的用于首批疏解单位转移人员居住的住宅项目，用地面积约96亩，规划用途为城镇住宅用地。另一宗是西北居住片区六期项目，竞得人为雄安金茂企业管理有限公司，用地面积约306亩，规划用途为城镇住宅用地、新型产业用地和商业服务业用地。两宗地的顺利挂牌成交，进一步推动了启动区成片开发、融合开发，有助于加快推动疏解进度。
6. 张家口：12月，2023年最后一个月，为完成全市全年土地成交计划，各区县各显神通，国企托底，招商引资……力保全年计划完成。本月张家口全市成交19宗住宅用地（含商住），其中市区（桥东、桥西）17宗，下花园2宗。
值得一提的是19宗土地成交中，有17宗是政府平台公司或者国企单位托底成交，2宗属于招商引资项目。其中成交总额最高的是桥西区总建面14.25万㎡的纯住宅地块，由张家口市腾锐房地产开发有限公司（桥西区住房和城乡建设局占股51%）获得。成交楼板价最高的是桥西区总建面4.06万㎡的纯住宅地块，由张家口辰鑫置业有限公司（张家口经济技术开发区国资金融局占股100%）获得。下花园今年成交的最大建面11.26万㎡的纯住宅地块，由张家口润园建设发展集团有限公司（张家口市下花园国有资产监督管理局占股100%）获得。土地市场政府托底已经成为张家口各区县的常态手段。
7. 承德：12月承德市区供应3宗商品住宅用地，其中双桥区、高新区、双滦区（回迁楼项目）各一宗，目前仍在公示期尚未成交。2024全年供应商品住宅用地4宗，总建面22.45万㎡，成交2宗，总建面10.58万㎡，全部为底价成交，均位于双桥区；分析来看，土地市场仍受新房市场销售情况及库存压制，房企投资意愿尚处于信心恢复阶段。
8. 秦皇岛: 11月底至12月份，秦皇岛新增住宅用地2宗，总占地面积10.69万㎡，总建面30.64万㎡。其中，1宗位于卢龙县，1宗位于海港区。成交住宅用地11宗，年底迎来集中成交，总占地面积43.42万㎡，建面77.86万㎡，成交总金额14.36亿元，平均成交楼面价1844元/㎡。其中，昌黎县3宗、海港区8宗(兴桐地产以总成交价4.6亿元拿下北部5宗住宅用地，景融地产以总成交价6.1亿元成功竞得秦皇皓月城区域3宗住宅用地)。
秦皇岛2023年住宅土地市场共供应42宗，总建面279万㎡，同比下降39%；成交30宗，建筑面积197万㎡，同比下降14%；成交楼面价2468元/㎡，同比下降4%。今年土地市场全年低迷，年底供应爆发，成交量相应提升，但流拍率依旧很高，全年平均高达35%，第四季度集中供应时段，流拍率也保持在35%，并未提升，开发商拿地十分谨慎。在地块分布上，与去年相比，2023年土地供求量依然集中在海港区，中心城区依然是开发商重点布局区域。
9. 沧州：12月份，沧州监测区域内纯住宅土地供应4宗土地，其中运河区北部1宗涉宅用地，高铁和沧东经济区各1宗涉宅用地，出让前景并不明朗。供应占地面积13.92万㎡，供应建筑面积26.68万㎡。成交3宗纯住宅土地，分别位于运河区、河间市、新华区，共成交用地面积16.87万㎡，建筑面积40.37万㎡，其中河间市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(河交告字[2023]10号)东至：国有建设用地；南至：国有建设用地；西至：团结大街；北至：诗经路2023-P-7地块，成交建面7.17万㎡，成交均价2400元/㎡，成交单价最高。
纵观全年沧州土地市场，供应住宅用地建筑面积566.74万㎡，成交住宅用地建筑面积309.90万㎡，土地楼板价2359元/㎡，分别位于运河区、新华区、河间市、任丘市、黄骅市、肃宁县、沧县、高新区。其中沧州市自公共资源交易中心国有土地使用权拍卖出让公告(沧交告字[2023]14号)运河区九河路北侧、运河西侧CTP-2312地块成交楼板价最高，为5601元/㎡，河北贝樾房地产开发有限公司竞得。2023年沧州成交土地分布区域多，城区及周边郊县各半。热度集中在南大运河板块，开发商回归主城，对于生活配套成熟的板块更加青睐，同时政府在用地指标上也明确了项目作为改善产品的基因。而针对刚需的客户，则规划在城市的南北环以及东西两个产业新区，政府在有意塑造清晰分明的商品房市场格局。品牌房企包括中铁建、天成、安居等。
10. 邯郸：12月份，邯郸市区土地市场供应住宅土地6宗，分别位于复兴区和从台区，其中复兴区5宗，丛台区1宗。供应建筑面积51.58万㎡。成交住宅土地2宗，成交建筑面积14.95万㎡，全部位于复兴区。其中邯郸市自然资源和规划局复兴区分局国有土地使用权拍卖出让公告(邯出告字[2023]-Q05号)联纺路以北、丰泽街以西FX-2023-Q05成交建筑面积7.46万㎡，成交总价2.24亿元，土地楼面价3001.37元/㎡。
纵观全年邯郸土地市场，供应住宅用地建筑面积248.60万㎡，成交住宅用地建筑面积123.05万㎡，土地楼板价3062元/㎡，分别位于丛台区、复兴区、邯山区。其中邯郸市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(邯出告字[2023]02号)自强不息街以东、将相和路以南、北仓路以北HD-2023-02-3地块成交楼板价最高，为4365元/㎡，天正地产竞得。2023年邯郸土地市场相对冷清，多宗土地流拍也显示了房企拿地谨慎，品牌房企参与热情下降。丛台区东部板块仍为成交最热区域，发展前景看好。复兴区邯钢搬迁后，可供土地增加。
11. 邢台：成交面积环下降55.37%、同比下降43.66%。12月份截至目前，邢台涉宅土地供应1幅，建面9.87万㎡，供应面积环比下降88.40%、同比下降30.13%；成交方面，成交涉宅用地3幅，总建筑面积23.90万㎡，成交总金额4.25亿元，楼板价1776元/㎡，溢价率0.71%，成交面积环下降55.37%、同比下降43.66%，成交楼板价环比上涨2%、同比上涨6.88%。
邢台市主城区（襄都区和信都区）2023年整体供应涉宅用地63宗，全部为纯住宅用地，供应总建面368.57万㎡，较2022年同比上涨51.62%。商办用地供应18宗，供应建面58.80万㎡，较2022年上涨48.55%。成交方面：2023年邢台主城区共成交涉宅用地38宗，成交总建面214.53万㎡。全部为纯住宅用地。较2022年同比上涨21.49%，成交总价39.14亿元，成交楼板价1835元/㎡，同比上涨8.76%，溢价率0.56%。成交9宗商办用地，建面15.87万㎡，同比上涨70.27%，成交楼板价1346元/㎡，溢价率0.9%。邢台市土地供应虽然大幅增加，但是从成交来看市场总体比较稳定。拿地房企均为本地开发商。
12. 衡水：年底土拍市场开始活跃，11月-12月供应量、成交量大幅提升，但同时流标量也大幅提升。12月住宅土地市场供应13宗、成交12宗、流标11宗，均为纯住宅地块。衡水2023年住宅土地市场共供应136宗，总建面585万㎡，同比上升28%；成交79宗，建筑面积304万㎡，同比上升3%；成交楼面价1071元/㎡，同比下降9%；溢价率1.85%，同比下降39%，连续3年大幅下滑。
今年土地市场相对去年开始有点起色，供求量均有所提升，但成交楼面价明显下降。其中，桃城区土地供求量价均居第一，供应量135万㎡，成交量93万㎡，成交楼面价1253元/㎡；其次为景县，供应量78万㎡，成交量23万㎡，成交楼面价1122元/㎡。冀州区供应12宗土地，流拍6宗，流拍率高达50%；其余6宗土地正在挂牌中，全年无成交地块。
新房市场
市场整体仍处于底部修复阶段，多数城市仍然已去库存为主，市场分化更加明显，高品质改善产品和强地段超高性价比刚需产品成为走量主流。
1. 石家庄：12月新房市场方面，多项目抓住双十二节点推货，根据环京市场监测，截至目前当月共7个项目加推补货，1个新项目入市。
从全年来看，石家庄房地产市场呈现两极分化的场面，刚需持续走低，高端改善强者恒强，尤其是强地段+强产品。原因主要如下：一方面石家庄自2021年7月《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》及实施方案的正式提出启动后，一是二环以内做减法，二环以外做乘法，二是无论是回迁还是商品房，都要按照容积率2.0以下建设，三是完善相关配套设施、补齐城市短板，缺什么补什么，从规划的顶层设计到具体实施项目的遍地开花，加之新一轮城市更新后主城区二环内多个优质地块城市出让，如石煤机地块、棉二、棉九、科大地块等，地块区位价值极其优越，吸引高端置业需求，2023年多个高端改善项目陆续入市，如中海峯·叁号院入市价格超30000元/㎡、绿城锦庐入市价格25000元/㎡以上，石家庄豪宅市场竞争越发激烈；另外，随着2.5环供给不断增加，二至三环成为成交主力区域，刚需置业已从三环回归至二环，高性价比、各项配套加持成刚需抢占市场竞争点。
随着城市更新进程深入推进，二环外地块供应量将增大，如太平河片区、龙泉湖片区等尤其是重点六大片区，教育、商业、医疗等配套资源的配建，再加上自身的自然资源加持，板块价值也将进一步提升；商品房方面，分化将加剧，一方面当下待入市项目有16个，集中在桥西区、新华区和长安区，均为改善属性，打造高品质产品，同时又能让客户获得更高的性价比将是实现转化的重要竞争点，另一方面市场供应增加，刚性需求观望情绪严重，购买信心不足，追逐低价和交付安全成为打动购买者的重要关注点。
2. 唐山：12月市场疲软，量价齐跌，供应面积10.03万㎡，环比下降4%，成交面积8.12万㎡，环比下降2%，成交均价9986元/㎡，环比下降0.2%。中天·南湖玥加推19#，面积6258.92㎡，套数52套，房源面积为107-131㎡大户型，去化率40%；水山上阅加推208#，面积9668.43㎡，套数108套，房源面积82-89㎡二居，去化率10%。营销方面，荣盛锦绣前程年末秒杀，实景准现，单价6000+入住南湖畔，城南高品质楼盘，去化效果较好。万科公园大道紫台，推出买首层洋房即赠50㎡瞰景小院，公摊仅5%，去化效果一般。
整体回顾2023年，供应面积196.36㎡，环比下降13.25%，成交面积208㎡，环比下降2.3%，均价10023元/㎡，环比下降4.52%。加之唐山房东抛售二手房的情绪比较高，主城区的挂牌量增速也比较明显，唐山市场短期内难恢复，仍将延续下跌趋势。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：供销持续下滑；市场在今年2月份报复性上涨后即成交见顶，之后逐月下滑，至11月单月成交已不足300套，虽好于疫情影响较重的2022年，但远不及疫情前的市场供销水平；本月在年底市场营销冲刺的背景下，仍难有大幅提升，不论到访还是成交，市场均是进入“寒冬”的状态。12月项目既无取证也无加推，本月各项目进行年底促销，中海铂悦公馆、华润凯旋门、金辉优步水岸等项目推出特价房、工抵房等优惠措施，目前廊坊市区在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等“真金白银”的营销方式上是“能出尽出”，实实在在的期待着“以价换量”。
廊坊全年共16个项目进行了29次开盘加推，其中新入市项目仅1个；目前市场客户观望情绪重，在买方市场下，已难以进行大规模的客户召集和开盘的挤压式销售，取证后的开盘加推全部为顺销入市，通过增加产品的可选度来小幅增加流量。
2) 燕郊：新房供应缩水，呈疲软态势；本月市场供应量缩水，成交量环比下降20%，成交价格稳定。12月从市场表现看来访量下滑，成交周期拉长，开发商去化压力增加。应对项目去库存压力，年末售楼处推出特价房源，现房项目在价格优惠的基础上再送车位和家装等活动，但市场整体反应平淡，成交量没有明显波动。2023年12月3日，海泉湾·学苑新品开盘，此次开盘推出125套房源，建面约78㎡、89㎡、105㎡、108㎡的二至三居户型，成交均价2.3-2.5万/㎡。开盘当天97折优惠，认购7天内签约送车位开盘去化40套左右。
回顾燕郊2023年楼市，呈高开低走态势。1季度成交价格和成交量有一波上涨，出现复苏迹象；随着前期积压需求的释放完毕，6月开始成交量出现回落；年末成交价格保持平稳，成交量低位运行。目前燕郊楼市需求以改善购房为主，投资客退场，房价逐渐回归合理水平。2024年燕郊楼市分化会继续拉大，临近地铁的项目，品质高楼盘成交价格仍有上浮空间。因购房者对市场预期不足，新增客户减少，预计2024年上半年成交量变化不大。
3) 大厂：接近年底，成交量阶段性下降。各项目进入持效期，年底不再放量，成交套数约40套，较上月环比小幅下降，同比下降38%；成交面积约3.9万㎡，环比下降7%，同比下降37%；成交均价约11500元/㎡，环比基本持平，同比略有上升。
2023年大厂新房市场整体平稳；2-3月项目加推，拉动成交小高峰，此后量价平稳，全年月均成交120套，均价11000-12000元/㎡。东方丽城、早安北京区域成交领先。明年预计整体市场延续当前筑底稳定状态。
4) 香河：本月无新增供应，市场成交依旧持续低迷，本月成交掉至个位数，成交主力项目为五矿万科哈洛小镇。成交均价基本探底，多月变化不大，本月香河成交均价也维持在9500元/㎡左右。
2023年香河新房市场整体低迷，个别开发商停工、停盘，加重客户观望情绪，被二手房及其他周边区域现房项目引流。2023全年香河市场持续低迷，开发商少有加推，在售房源较少，成交惨淡，受大环境影响以及巨大库存量及人口支撑度有限，预计明年香河楼市仍将维持低位状态。
5) 固安：本月无新增供应，成交约2.1万㎡，环比下降36%；成交均价9807元/㎡，环比上涨0.9%，市场从疫情3年持续下滑态势中逐渐走出来，正常市场秩序基本回归。
2023年1-12月，新增供应39.0万㎡，较上年下降6%，成交55.5万㎡，较上年增长54%，成交均价10406元/㎡，较上年增长0.2%；2024年供应量较2023年会有一定程度下降，据取证情况看，近期无大体量供应，自土地成交情况看，住宅供应量应在30万平左右，较2023年下降约20%，供应以北部新城品质社区为主；成交方面，短期内市场新增需求不足，观望情绪较为浓重，成交周期拉长；项目间竞争激烈，特价房，单价直降、赠送车位、地下室等活动常态化，随着主打性价比的热销盘行将清盘，北部品质楼盘份额凸显，均价将小幅回升。
4. 保定
1) 保定市区：12月保定新房价格基本稳定，成交量继续由华中·彩虹城拉动，约占全市成交的18%，项目成交冷热分化进一步加剧。2023年保定供应住宅建面95.68万㎡，成交建面89.71万㎡，成交均价11032元/㎡。
整体来看，仅2-3月市场出现短暂的小阳春，此后迅速降至冰点，保定全年成交缩量，达到历史低值。分项目看，楼盘的品质和房价两极分化明显，有品牌力的房企价格坚挺甚至逆势上涨，而品牌力弱的房企楼盘只能以价换量。2024年市场供应进一步缩量，开发节奏进一步放缓，住宅价格基本维稳，楼盘的品质和房价两极分化越来越明显，保定楼市进入回归理性、回归专业、回归居住的时代。此外，预计2024年将有6个以上超配房项目，约3000多套房源入市，将会对保定楼市形成较大冲击，特别是对中小型房企的低品质项目的冲击巨大。
2) 涿州：2月份达到了今年的成交高峰，月度去化超过900套，而后逐月下滑，至8月份受暴雨的影响降至50套，9月有所恢复，至10月成交恢复至320套左右，然而11月继续回落，降至200套左右，本月再次受到降温的影响，市场热度也随之下滑，仅百套出头，市场在年底也没能在项目的促销下反弹，流量仅集中在零星几个高性价项目。
3) 高碑店：本月市场持续第7个月0供应，成交量继续下探至1.6万㎡左右，处于2月以来市场最低点，成交价格持续小幅下降。本月主打雄安规划利好的万象瑞都月成交跌至50余套，不及成交高峰期的1/10。2023年新房供应面积7.39万㎡，成交建面32.96万㎡，成交均价7976元/㎡，对比历年表现来看，2023年高碑店新房供应量缩，市场以去库存为主，新房市场成交环比虽有回温，仍处于低点。分项目来看，白沟板块的万象瑞都去化最好，主要受其规划利好及小户型低总价优势吸引，但已现疲态。
4) 涞水：历经11-12月整体市场出现缩量，需求端处于持续紧缩状态，供应端持续“0新增供应”，月成交套数已降至一季度水平。目前涞水县全部成交量大部分集中于中心城区板块，以京南首府为典型热销项目且本地房企翔海集团新项目西苑雅居入市，该项目为西苑华庭旁的姊妹项目，由于目前热销期项目较少，本土开发商翔海也无较多竞争对手，单月成交持续成为城区板块TOP1，京南首府也为城区板块以价换量的典型项目，近一年2022年03月-2023年12月平均成交单价下降2700元/㎡，目前已达到6100元/㎡成交价且捆绑车位销售。碧桂园项目目前由于受到暴雷影响，尾盘价格持续走低，目前成绩均价5700元/㎡。花溪壹号院项目目前均价为6300元/㎡，本月以价换量策略明显，去化仍较为艰难，目前项目已进入最后一期销售阶段。市场当前进入存量消化阶段，成交量逐步恢复到去年同期水平，但价格持续走低，以价换量成为城区核心板块的共性特征。
从2023年全年表现来看，涞水市场仅中心城区板块仍存在较大供求；休闲度假板块野三坡景区受到本次雨季受灾影响严重，板块去化受冲击影响较大，产业新城板块仅首衡项目以玫瑰产业勾地进驻，但项目目前仍未入市，预计2024年二季度入市。
5. 雄安：商品房、保障房，人才住房、租赁房等多种房屋业态并存，将是雄安新房市场的常态化存在。本月新房市场华望城、电建智汇城、金湖未来城等在售和待售项目，未有重大销售动作。2023年雄安新区作为国家级新区，其建设和发展一直在稳步推进。中国星网、中国中化、中国华能3家央企总部正在加快启动建设，中国矿产资源集团注册落地，中国中铁雄安新区基地正式落位，首批疏解的北京交通大学、北京科技大学、北京林业大学、中国地质大学（北京）等4所知名高校的雄安校区加快建设。雄安宣武医院、北京大学人民医院雄安院区等一批医疗配套的加速推进。
华望城住宅项目的入市，作为雄安新区首个疏解住宅项目，销售对象为北京非首都功能疏解单位人员。与此同时雄安新区制定出台了商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房4类住房配套政策，建立保障了各类人群的居住需求。这些高校、医院、居住项目、企业和科研机构等资源集聚将极大促进雄安的经济发展与升级。2023年物联网产业品牌大会在雄安新区举办、“科技产业金融一体化”专项路演(雄安站)在雄安新区启动、2023年软件和信息技术服务业创新发展论坛在雄安新区召开，2023年雄安正在从一个产业疏解承载城市逐步转向产学研深度融合的现代城市。
2024年是北京疏解产业的重要一年，也是雄安承载产业疏导的重要一年，产业的汇聚，人口的提升，基础设施的不断完善，雄安在产业发展的同时，紧抓生态宜居，在注重保障和改善民生的同时，大量引入京津优质的教育、医疗卫生、文化体育等资源，建设优质共享的公共服务设施，提升公共服务水平，未来雄安将成为中国城市新发展模式的“样板间”。
6. 张家口：从三月份以来，新房市场连续九个月没有供应，也未有新楼盘入市，市场低迷至极，从各大售楼处表现来看，个别售楼处已进入轮流值班状态，热销项目如云璟台、中粮祥云国际、盛奥利嘉等项目均准备在元旦推出特价房、送家电等特惠活动，目前购房主力市场在张家口市区、怀来、宣化、万全。在单项目销售排名中，云璟台仍在热销中，凭借地段优势，同时周周有促销活动等销售手段，仍处于张家口市销冠位置；中粮祥云国际凭借自身位置优势，商业配套，教育配套，性价比优势，仍处于热销阶段；此外盛奥利嘉，宣化高铁新城（宣化）、航空小镇观湖国际（怀来）等项目，有少量成交之外，其他项目剔除老客户转签，新增销售额都基本为零。城市总体成交量比11月有所上升，上升1.02%，价格与11月基本持平。
经历了2016-2017年是张家口房地产的“鼎盛期”，近几年整体下滑明显，无论是成交面积还是成交价格难以回到往日的辉煌。2018年限购政策颁布后到2023年，张家口的房屋价格下降了46.2%，从13000元/㎡下降到目前不到8000元/㎡的均价。2023年经历了第一季度的“小阳春”“回乡置业”，成交价格和成交面积同比2022年第一季度都有所提高，然而难以掩盖全年房地产的低迷，“高开低走”后的4-12月，全市经历了新房市场无供应的尴尬局面，月均销售面积基本在2-3万㎡，疲态尽显，时过境迁，随着房价的回落，张家口市场趋于理性，地段、配套、品质是客户购房的选择标准，中粮祥云国际、云璟台、保利中央公园等项目凭借自身产品优势多次占据销冠的位置，2023年张家口楼市在低迷中前行。
7. 承德：12月市场延续库存去化走势，市场整体波动不大。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，工程稳步推进，部分楼栋主体已基本完工，内装也在逐步施工中。市场层面，高新区保持市场关注度，中瑞·鼎峰城、朗园悦府为主要加推项目，其中中瑞·鼎峰城加推16套，月度去化率约94%；朗园悦府加11套，月度去化率约91%。客户层面，当前刚需、刚改地缘性仍为市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面，双十一购房节立减万元、特惠房源、成交送好礼等延续线上线下多维度推广，另外各项目建设进度的同时部分项目已经入现房发售阶段。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。
从全年市场去化来看，2023年城区商品住宅销售情况环比有所增长，预估在36万方左右。不过消费信心不足，城市供地放缓，楼市仍处于去库存周期。24年楼市将延续盘整阶段或弱复苏阶段，企业端仍将需要加大营销策略、加强渠道拓展、推进项目进度，加速资金回收；因此对于地缘性城市的刚需、改善类需求或许也是最佳购房时机。
8. 秦皇岛：12月秦皇岛无新开盘/加推项目。12月份秦皇岛市场成交量价继续下行，市场保持低位运行。秦皇岛2023年商品住宅市场供应建面161万㎡，成交建面64万㎡，成交均价12105元/㎡，供求量价同比去年均有所提升，其中供应量上升204%，成交量上升27%，成交均价上升7%。
年初疫情好转后，开发商积极推盘，市场积压的需求得到了一波释放，市场短暂回暖，但之后经济下行压力下，市场恢复冷淡，与推盘量相比，市场需求量涨幅十分有限，库存居高不下，且不断提升，同比去年上升87%。价格方面，市场需求两级分化，刚需产品滞销，改善市场占据主流，因此拉高整体市场成交价格。
9. 沧州：本月运河区新楼盘柒里晴川16个楼座全部获得“现售备案”（现房销售许可证）。全盘现房销售成为近年沧州楼市首例，也意味着楼市正式进入现房时代。项目层面在各种拼促销优惠、拼产品品质之后，开始拼交付，预计明年将有更多楼盘进入“现房销售阶段”。
目前客户置业信心仍然不足，虽然土地市场点状回暖，但不足以提振市场预期；改善项目逐渐成为市场主力，但也难以撑起较高流速；市场仍需较长时间恢复，待刚需再次入场，才能实现目前政府对于沧州规划的产品格局。
10. 邯郸：邯郸市场热度较11月份持平，无新盘入市，成交价格微涨。供应方面：天正君悦府二期加推9#，36套16F小高层产品，面积200㎡，成交6套，成交均价11500元/㎡。成交方面：东部板块为主要在售区域，在售项目，改善型住宅成交占比提升，东部时代城、荣科文苑、天正旗下多个项目去化较多。营销方面：常瀛·观林府年终购房享额外97折，126万起，9900元/㎡起超值购；5%低首付，7万起轻松置业；2成首付购车位；剩余无息分期；18#6层洋房11200元/㎡起，周均成交套数约5套。本月，无新项目入市，成交量相对平稳，成交价格环比微涨。
2023年，邯郸房地产1-2月以及7-8月供求量集中，1-2月返乡置业积累大量刚需客群，供求增加明显，尤其复兴区、丛台区成交靠前。7-8月邯郸多个新盘集中入市，积蓄的购房热情释放，成交量增加，以丛台区为主的改善户型成交占比明显提升，宣和和玺天著的开盘去化80%，弥补别墅市场长期空白，也是2023年邯郸市场典型别墅项目。整体来看，邯郸供求环比仍低于2022年。预计1月市场政策平稳，丛台区新项目宣和和玺铭著以及邯钢东湖森林预计入市，带动市场成交，预计整体成交量增加，价格环比上涨。
11. 邢台：市场销量有所下降，价格有所增高。本月主城区商品房市场销量有所下降，主城区商品房销量环比下降27.61%，同比上涨12.80%；成交均价7739元/㎡，环比增长1.35%，同比增长2.72%，市场成交量略降，均价趋于平稳，新项目入市，成交均价有所拉高。
从2023年来看邢台市利好政策出台，而市场热度未有明显上升。后半年在新项目入市开盘的加持下整体市场销量初步止跌，但仍未达到去年同期水平，从市场供需关系来看，短期内修复仍有阻力，原因在于：1）经济复苏慢、收入与就业预期仍然不稳定；2）部分购房需求在前期透支；3）对新房交付仍有担忧；4）房价下跌加重观望情绪。
12. 衡水：12月住宅市场成交价基本平稳，但成交量下降幅度加大，常规优惠及工抵房等特价优惠都不能有效刺激市场需求。衡水2023年商品住宅市场供应建面74万㎡，成交建面47万㎡，成交均价7809元/㎡，供求量价同比去年明显下降，其中供应量下降26%，成交量下降43%，成交均价下降1%。今年衡水市场继续保持低迷，开发商纷纷降价，但各种利好政策及折扣优惠都已不再能刺激购房需求，客户购房态度十分谨慎，之前距离城区较远地段炒规划、炒环境等的概念房彻底失去了市场，仅剩城区配套良好的地段及学区房仍有市场。
二手房市场
二手房挂牌量巨大，市场价格仍处于下行区间。
1. 石家庄：12月石家庄二手房成交价格较11月均价11571元/㎡环比持续下降，12月二手房市场量价齐跌。2023年二手房市场整体价格较去年均价下降1000元/㎡左右，除有学区加持的学区房价格变化不大，依旧坚挺外，其他二手房价格呈现明显下降趋势。
2. 唐山：12月唐山二手房成交均价8919元/㎡，环比下跌1.6%。二手房库存囤积，购房者议价空间大。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：量涨价跌；今年二手房供销维持高位，在新房烂尾问题造成的客户恐慌后，部分客户流向二手房市场，推升二手房市场全年成交量是2022年的2.5倍，监测五年以来成交量首次超过新房。但同时也表现出持续的供过于求，全市二手房挂牌量已接近1.6万套，同时在更多优质房源以及次新房源的入市抛售下，形成价格“踩踏”，成交价下滑。
2) 燕郊：二手房挂牌量持续增加，二手房市场持续受挫呈现出了疲软态势，需求减弱导致近期价格方面难以上涨。12月二手房成交价格14479元/㎡，环比持续下降2.6%。
3) 大厂：供求量价下跌。12月大厂二手房在售约9610套，本月新增挂牌约420套，成交约480套，较上月有所上升。成交均价11957元/㎡，环比上涨3.4%，同比去年下跌3.3%。成交户型主要为二居占比61%，三居占比33%。
4) 香河：二手房市场成交量、均价同步下跌。12月香河在售二手房7850套左右，本月新增供应约370套左右，本月销售二手房约310套。12月香河成交均价7284元/㎡，环比同比均下降；成交房型主要为二居和三居，分别占比48%、32%。
5) 固安：挂牌量巨大，成交疲软，价格环比下降5%；目前固安二手房挂牌量超过14000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；各房源彼此降价竞争激烈且持续时间长，本月价格环比下降5%。
4. 保定
1) 保定市区：二手房挂牌量暴涨，而成交量萎靡，挂牌二手房主要为换房客户，希望通过降价促进成交，再低价购置新房。
2) 涿州：客户对于新房市场的信心不足，导致部分客户分流至二手市场，同时二手市场业主的抛售心理逐渐加强，次新房等优质二手房源大量入市，客户开始在二手房市场“捡漏”，导致今年二手房的成交量是去年的1.7倍左右，是今年新房成交量的1.5倍左右，成为涿州市场的成交主战场。
3) 高碑店：二手房市场供应量增多，去化持续低迷，价格持续下探，1月至12月累计降幅超过2%。
5. 张家口：受房地产整体市场萎靡的影响，张家口12月二手房市场仍然惨淡，成交均价6882元/㎡，价格与11月基本持平。
6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10628元/㎡，环比下降0.17%。二手房市场成交价格持续下跌、存量持续增加，去化周期不断延长。
7. 沧州：压力持续加重；沧州市区二手房存量一直居高不下，年后呈现逐月增加的状态，不仅老旧二手房的库存持续加大，次新房也开始入市，整体库存超过2万套，去化周期超过3年。随着新房进入现房销售的阶段，二手房去化压力更重。
市场预判
经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，降无可降。市场成交规模将延续筑底行情，从投资层面，更加谨慎，将持续保持大部分土地无人问津、个别地块零星火热的局面；企业层面，城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。从产品层面，“卷产品”成为竞争的必答题。
备注：数据截止到2023年12月25日
来源： 克而瑞环京楼市微信公众号