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作者 | 王迪
房企融资端口多方开闸，以“第二支箭”为代表的房企“输血”正在落地。
12月13日晚间，龙湖集团(00960.HK)公告称，公司于中国成立的间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司（发行人）将于2023年12月15日在中国公开发行2023年度第二期中期票据，规模为不超过人民币12亿元（含12亿元）
据了解，这是龙湖2023年度第二期中期票据，时间为期3年，票面利率询价区间3.4%-4.4%，最终票面利率将于2023年12月15日据簿记建档结果确定，票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
除债券、股权之外，“第二支箭”是从债券渠道为民营企业提供融资支持的工具。在中国人民银行的统一部署和银行间交易商协会指导下，“第二支箭”自2022年三季度末起，持续支持民营房地产企业发债融资。
据央视新闻，截至2023年12月13日，“第二支箭”共为13家民营房地产企业提供增信服务，支持这些房企发行35只合计333.68亿元的债务融资工具。
针对“第二支箭”于房企的作用，某位业内资深人士对搜狐财经分析称：“主要是补充现金流。对房企来说，有杯水车薪的机会，也要积极把握。”
龙湖提前还债后再“输血”：供应链ABS清零、明年无境外债到期
“第二支箭”的操作逻辑是，由央行运用再贷款提供部分初始资金，专业机构再进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。
在公布发行不超过12亿元中期票据时，龙湖称，作为发行人已收到信用评级公司中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人及2023年度第二期中期票据的AAA评级。
“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作，也是其保持滚动运行的逻辑。
在公布再度受惠“第二支箭”之前，龙湖集团于11月下旬偿还约20亿港元2024年1月2日到期的银团贷款，该银团贷款总额153亿港元。据了解，剩余约20亿港元的余额将于本月提前偿还。
龙湖也在主动降债，减轻自身负担，今年多次提前偿还该笔银团贷。
据了解，该笔银团偿还完毕后，至2025年前，龙湖将无到期需偿还的境外银团；至2027年前，亦无到期美元债。此外，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。
2023年中报显示，龙湖集团在手现金为724.3亿元，净负债率为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%，现金短债比为1.96倍，保持较高的偿债水平。今年7-8月，龙湖按计划偿还了84亿元境内债。
龙湖CFO赵轶也在今年年中业绩会上指出，龙湖今年债务压力已过，明年预计到期债务230亿，2027年才有到期美元债，未来龙湖也将深化与银行等金融机构的合作。
截至12月12日，龙湖已经参与平安银行、工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行等多家银行的座谈会，根据银行公布的支持情况，龙湖或再度成为融资支持的受益者。
“第二支箭”或惠及更多民营房企
对于民营房企的融资支持力度正在加强。今年10月，中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。
就在龙湖公布发行第二期中期票据的同天，新城控股完成发行2023年度第二期中票，规模8.5亿元。新城控股本年发行的两期中票，均由中信证券和邮储银行担任主承销商。
据了解，2022年至今，新城控股已成功发行四笔中债增全额担保中票。截至目前，“第二支箭”已累计为新城控股发行47.3亿元债务融资工具提供信用增进。
同样受到“第二支箭”支持的还有美的置业。11月24日，美的置业披露，成功发行2023年度第五期中期票据，发行规模为10亿元。在发行票据里，品种一由民企债券融资支持工具（“第二支箭”）创设保护凭证提供支持。
在此之前，美的置业在2023年4月、8月、9月分别发行12亿、9.2亿（第二、三次合计数额）、15亿中期票据。
另据有关人士介绍，长三角先进制造业民企集合短融，金辉股份、龙湖地产、新希望地产、朗姿股份、红豆集团等民营企业正在通过“第二支箭”推进发债融资工作。
事实上，就前11月来看，房企融资情况仍不容乐观。以克而瑞2020年11月到2023年11月80家检测企业融资额统计图来看，某位业内人士对搜狐财经分析称：“执行情况还不如去年政策之前，这意味着房企融资政策发力，还需要进一步落实。”
根据克而瑞数据，2023年11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。从全年累计数据来看，1-11月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。
在境内发债方面，11月企业主要是华侨城、中海、招商蛇口等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平；境外债方面，11月仅有港龙中国因交换要约而新发行了一笔境外优先票据，因此境外融资成本高达9.5%。
除融资之外，就房企另一项“回血”端口销售来看，据中指研究院统计，今年前11月，TOP100房企销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月份单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。
对此，有业内人士认为，当前楼市复苏动能不足。在房企业绩年底冲刺阶段，预计部分城市供给端或放量。在积极搭乘融资“输血”快车的同时，促进项目推广及销售，也能加强房企的现金流供给。
