来源：界面新闻 来源：王婷婷
房地产市场仍然处于转型期的调整中，回暖压力持续增大，连评级机构惠誉也预测市场不会再大幅反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。这期间，租赁住宅市场也被关注到，认为普租市场当前形势较为严峻。
根据纬房研究院、贝壳研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告（2023年三季度）》显示，今年第三季度住房租金挂牌价水平环比下降，且低于去年同期水平。
数据显示，2023年三季度末重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%；与去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。而且，在重点40城中，有30个城市住房租金挂牌价环比下降。在向来租赁市场最活跃的上海，租赁热度似乎也正在下降。
很明显，这一系列的数据都指向一点，租赁住房市场降温了。事实真的如此吗？其实再稍加深入分析，就会得出一个完全相反的结论：租赁市场热度空前，行业已驶入快车道。
近年来，在“房住不炒”“租售并举”的定位下，着力解决住房租赁市场存在的问题成为社会共识，租赁住房市场迎来上升期。市场向好，越来越多的企业也开始布局加入此赛道。
随着市场参与主体多元化发展的趋势，租赁市场变得越来越“卷”，令市场分化特征不断突出。另外，随着大批新青年消费观念的改变，品质、品相参差不齐的个人房源不再受欢迎，反而市场化、专业化的长租机构逐渐获得多方认可。
可以说，在政策、运营、资本等多方面加持下，住房租赁市场新格局正在加速形成，规范、专业甚至规模将成为能否在行业新格局中胜出的关键因素。
租赁市场需求旺盛
实际上，当前的租赁住房市场正呈现出“供需两旺”态势。
从需求端来看，相比于去年，今年全国重点40城租赁市场活跃度提升。根据贝壳研究院数据，今年三季度全国重点40城成交量环比、同比增加均超过10%。
这主要是因为今年高校毕业生数量创新高，达到1158万人，毕业生群体带来较强的租赁需求，再加上推迟购房人群“购转租”的租赁需求增加，使得整体租赁需求保持旺盛。
另外，人口流动也改变了租赁住房需求。一个很明显的趋势是，虽然国内人口总量增长放缓，但人口结构正在发生重大变化，人口流动、家庭结构的新特点对住房形成新格局。
举例来看，近十年来，我国流动人口规模显著增强，增长69.7%，并加速向一线、新一线大城市，以及京津冀、长三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入无疑推动了租房需求的增长，住建部曾统计，大城市中超70%的新市民、青年人是选择租房居住。
除此之外，家庭结构的变化也催生很多小型化家庭的租住需求。七普数据统计，平均每个家庭户的人口为2.62人，比10年前减少0.48人。高房价限制了小家庭的购房需求，越来越多以家庭单位的人群开始选择租房生活。
面对如此庞大的租赁需求，国家也不断从政策层面对租赁住房市场给出大力支持。截至目前，全国已有30多个省份陆续出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保租房的发展目标，并制定具体的实施办法与方案。
除了保租房相继入市为市场带来大量供应外，长租机构目前也是租赁赛道不可小觑的供给支撑。
长租机构头部企业自如，在核心10城提供房源近100万间，其他集中式公寓房源总计提供的房源也超80万间。其中，上海集中式公寓规模超23万间，仅在今年前8个月，上海以3.9万间新增房源远超其他城市。这也可以解释，为何从个别平台的开单量来看，上海租赁热度呈下降趋势。长租机构、公租房、保租房等租赁房的大量供给必然会分流现有的租赁需求。
值得一提的是，住宅市场还在下行，二手房“售转租”情况增多，传导至租赁市场不可避免就造成了成交量和租金价格持续走弱现象。
毫无疑问，随着新一代的租赁住房需求日益旺盛，住房租赁市场总体规模将加速扩张，行业生态链将逐步完善，经营主体将更趋多元和丰富，竞争亦更趋激烈。
专业机构优势突出
行业竞争十分激烈，需求端的分化已愈加明显。
整体而言，当前租房的年轻人对于房屋品质、美学设计、智能科技和生活服务的要求在不断提升，因此对于长租机构的偏好已然形成。而大部分未能进行全面维修和改造升级的“老破小”房屋，最终难以避免面临长期空置、设备设施屡出问题、收益不及预期等出租难题。
一份调研数据显示，有65%的租客表示，会优先考虑“长租机构的房子”。与之相对应的是，房东群体也在逐步倾向于找长租机构进行房屋托管。可以说，市场化、专业化的长租机构正发展为抚平城市住房租赁市场供需差异的重要主体。
对于租客而言，自如等长租机构可以提供符合品质要求的房屋与服务；对于房东而言，长租托管有利于实现稳定的出租收益。对于整个租赁市场而言，也能促进行业的健康良性发展，提振市场信心。
一般而言，较之传统的市场化租赁住房运营模式，专业化长租机构可以在产品化改造、专业出租、装修交付、租务管理等方面帮助业主提升资产价值。行业分化下，长租机构的优势不断显现。
“专业性”是长租机构在竞争激烈的租赁市场中保持强劲韧性的重要原因。随着需求的理性回归，长租机构也在试图打造更为极致的产品和服务。
以自如为例，截至目前，自如已拓展不同细分市场，旗下产品包括合租“友家”、整租“心舍”、高端租赁住宅“曼舍”等分散式居住产品，还有“自如寓”“自如友寓”等集中式居住产品，以及大型租赁社区“自如里”，可满足不同层次的租房需求。
具体到各类产品成交周期，自如研究院数据显示，自如租住产品出租周期整体比个人普租市场快一倍，具体来看，整租新品心舍系列、合租中的主卧带独卫房源，都比自如其他整租、合租产品平均出租周期要快近一周。
贝壳研究院数据显示，2023年1-10月，深圳房源成交周期达到近2个月，广州超过2个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月。
这也表明，随着客户群体、客户需求的变化，租赁市场的高端化趋势愈加明显。比如，当前新市民等群体对租赁需求有着爆发式增长，且大都愿意为好房子付出较高的租金溢价，拥有各类个性化产品的长租公寓也将迎来更多机遇。
种种迹象显明，租赁住房市场潜力巨大，正逐步走向一个更加规范、健康的行业格局，租赁社区的产品也在随着需求的改变而不断更迭创新。
这对于优质头部长租机构来说，竞争优势将进一步凸显，市场占有率会继续提高，规模优势也更加明显。即便是面对市场波动，其抗跌性自然也越强。