就在凌克宣布辞职的前一个月，民营房企雅居乐创始人之一陈卓贤也辞去了雅居乐非执行董事及董事会副主席两个职位。

从去年下半年到今年，中国SOHO的潘石屹、龙湖的吴亚军、碧桂园的杨国强等人相继辞职，初代地产大佬告别江湖的消息频繁见诸报端。

初代地产大佬和他们的房企一路走来，折叠成中国房地产行业三十多年发展的一道缩影。这群“50后”“60后”们，在青春时期见证了中国房地产商品化的开端，用翻云覆雨手创造了中国房地产市场的从无到有，收获过惊人的财富，也随着行业的变迁而沉浮。

如今，时代造就的同一群人渐渐显露出命运赋予他们的最终形状，他们当中的一些已急流勇退，一些曾身陷囹圄。企业家的故事无常，人们都在密切关注着：他们如何在自己的岗位上完成使命，又会以什么样的姿态离开。

1 从无到有

1988年的一个秋天，一位叫做王石的“行外人”以天价拍下深圳的一块土地，震惊了全国媒体。

王石

中国房地产业发展的根基刚在此前一年奠定，位于深圳的全国第一场土地拍卖突破了传统的土地管理制度，首次将土地使用权与所有权相分离。

这回土拍的地点仍然在深圳会堂，竞拍标的是威登别墅地块。拍卖进入后程，主要售卖电子仪器的万科企业股份有限公司与深圳振华实业公司轮流叫价，二者互不相让，气氛一度焦灼。

最后，王石拿过员工手里的牌子，喊了一个跳升的报价，2000万。

三次叫价，全场鸦雀无声。

王石上台签订土地转让协议时，拍卖官刘佳胜对王石说：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。”

这个价格高到什么程度？第一次土地拍卖，起拍价200万，成交价是525万。按照当时的市场价，把威登别墅附近的住宅楼买下来，拆掉再重建的土地成本价都低于万科拍下的价格。

非建筑行业的万科，用2000万天价买下一张房地产市场的入场券。万科内部有许多人劝王石毁约——土地成本太高，会给企业经营造成压力，但王石认为不但不能毁约，反而要继续拿地。

一个月后，万科获得第二块土地天景地块。后来，该地块上建成的项目天景花园，成为中国最早带有样板房的楼盘。

天景花园/图源：万物有云

随着土地收入囊中，万科房地产经营部也随之成立，经营部一共12个人，除了经理王石当过给排水工程师之外，没有人从事过地产行业。

王石是工农兵子弟，能阅读狄更斯《大卫·科波菲尔》的原著，在那个年代属于文化水平较高的一类人。他性格火爆，打小渴望成就一番丰功伟业。改革开放后的深圳特区，成为他大施拳脚的最好土壤，从玉米饲料到放像机，什么可以赚钱，王石就卖什么。目光敏锐的他，自然不会放过房地产的巨大机遇。

王石在公司内部讲解股份制改革相关知识/图源：万科周刊

王石当然不是唯一嗅到机会的人，自1987年那改变土地制度的惊天一锤后，内地涌入一批富有的香港商人。1989年，已经登上福布斯全球富豪榜的李嘉诚逆势进入内地；1990年代初期，霍英东在广州南沙买下22万平方米的地皮，想在滩涂上造一座城。

邓小平南方讲话之后，全国敢于吃螃蟹的一群人在各地做起房地产生意，他们当中的一些日后成为了一方“霸主”。

1992年，在香港炒楼花的胡葆森揣着挣到的几千万回到河南，创立了建业；1993年，捣腾石油出口的退伍军人孙广信进军地产，开发出整个乌鲁木齐市五分之二的商品房；1994年，做记者的吴亚军下海创业，一年后，她操盘的龙湖花园南苑在重庆大获成功；同在吴亚军下海的这一年，宋卫平辞掉珠海电脑公司的工作回到杭州，借了15万元投身房地产业，并于1995年成立绿城。

这一时期，全国房地产业刚进入起步阶段，一个特殊的省份却已经因为土地和房子沸腾起来。

受到特区开发政策的影响，90年代初的海南成为投资热土。潘石屹、冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富六个从政府部门辞职出来的年轻人，在岛上过着“游侠般的生活”，他们炒房炒地，迅速赚得第一桶金。

万通六君子/图源：潘石屹摄影工作室

投资热度带动了房价的上涨。1991年，海口市平均房价为1200元/平方米，一年后涨到3500元/平方米。财经作家吴晓波在《激荡三十年》中写：“很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍”。

与房价一起涨起来的还有海南房地产泡沫，当时的北京人均住房为7平米，海口市的人均住房却达到了50平米。意识到海南“好景不长”，1992年，“万通六君子”离开海岛，凭借在海南积累的地产开发经验，他们在北京开发了新世界广场。

万通金融中心（原万通新世界广场）

后来，六君子相继分手。冯仑、潘石屹与易小迪仍然留在地产界，各自成就了一番丰功伟业。

回看这些初代地产大佬们，他们成长于全国各地，来自各行各业，曾是体制内官员、退伍军人、建筑工人与记者……要说他们有什么共同之处，大概便是有一颗大胆的雄心，两手空空，在改革开放的洋流上撑起了一艘艘船。

2 起与落

时势造英雄，在房地产市场过去发展的三十多年中，地产大佬们享受的红利受益于环境，遭遇的危难也离不开环境。

1997年底，亚洲金融危机爆发。为了扭转经济下行的趋势，政府将目光转向内需。

一年后，福利分房制度取消，个人住房贷款被允许，人民长期被压抑的购房需求得到释放。房地产业从此开始腾飞，属于地产人的梦幻时刻到来了。

人们形容过去的房地产市场，“挖个坑就能赚钱”。起重机与建筑钢筋魔术般地在城市里出现又消失，房价持续不断上涨，敏锐的温州炒房团开启了“南征北战”。

在中国经济高速增长的通道里，房地产业迅速崛起为庞然大物，而有人想在里面跑得更快。

21世纪初，万科已经成为国内举足轻重的头部房企，王石自然也是社会上的风云人物。不过，在2003年的一次房企论坛上，一个叫做孙宏斌的年轻人出现在王石面前，挑衅般说，他带领的顺驰会超过在座的诸位，包括王总。

天津顺驰在当时不过是一个名不见经传的二流房企，其创始人却有着一段不平凡的过往。孙宏斌从清华大学硕士毕业后，进入联想工作，深受柳传志青睐。后来，他因“挪用公款”入狱，出狱后又与前老板冰释前嫌，拿着柳传志借给他的50万创建了顺驰。

孙宏斌/图源：融创中国官网

在孙宏斌放出豪言的这一年，顺驰开始向全国扩张。北京一场土拍会上，顺驰力压华润、富力等实力雄厚的房企，以高出起拍价一倍的9.05亿元拿下一宗土地，并宣布：该项目将在六个月后上市。

房地产项目的开发周期通常在一年左右，六个月开售被视作不可能完成的任务。比顺驰速度更令人咋舌的，是它在土拍市场上不可阻挡的豪横姿态，顺驰“财大气粗”，强势拿地，在全国各地屡屡创下地王记录。

顺驰带有强烈的孙宏斌个人特色，激进、偏执、不圆滑。过去的土地市场充斥着房地产商与官员的灰色交易，但孙宏斌拿地只靠最简单的市场规律——价高者得。

钱从哪里来？数据显示，顺驰现金流中78%都是销售回款，只有10%与12%来自银行和合作单位。孙宏斌押注的是“房价会一直上涨”的期望，只要买地、造楼、卖楼，就能赚到钱，销售回款不仅能够支付成本，剩下的余钱还能被用来买新的地、造新的楼。

2004年，顺驰对外宣布实现年销售额120亿，超过万科与富力两大房企的总和。

2004年2月11日，顺驰集团位于天津市五大道风情区的总部大门/图源：视觉中国

然而，顺驰在全国高歌猛进的时候，危险已经悄然靠近。

根据《中国青年报》报道，2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。报纸上充满了民众抱怨房价太高的论调，“房奴”一词开始出现，有关房地产泡沫的讨论达到一个顶峰。

当时，上海中心城区的房价超过了一万元每平方米，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠做出预言：上海的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。

过热的市场开始引发各方的担忧。2004年，中央陆续发布限制贷款、严格土地管理等调控措施；2005年，国务院颁布针对房地产市场的“国八条”，房地产价格调控拉开序幕。

宏观调控不会最终逆转房价的走势，但对于资金链极其紧绷的顺驰来说，这些政策无疑带来了巨大的压力。当年，王石在海南博鳌房地产论坛上发言：“现在它（顺驰）要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

政策改变了投资者与购房者对楼市的预期，成交量下滑直接影响回款资金，融资也变得更加困难。加上上市搁浅与私募融资失败，顺驰的财务状况逐渐恶化。

短短两年时间，顺驰经历了从风光到落魄的转变。2006年，孙宏斌以12.8亿元的低价，向香港路劲基建公司转让顺驰55%的股权；一年后，路劲基建继续收购孙宏斌手中剩下的股份，孙宏斌告别了顺驰。

顺驰的败局在表明房企需警惕盲目扩张之外，还表现出宏观调控对企业命运的深刻影响。在首轮房价调控之后，中国房地产市场进入“过热-调控-降温-恢复-过热”的循环，聪明的企业要顺应潮水的方向，否则就会从缝隙间坠落。

而孙宏斌在出售顺驰的股权之后，转向经营一家名为融创的地产公司。2010年，融创在香港成功上市，此后的第十年，融创实现年销售额约5753亿元，在全国房企中排名第五。

2023年10月5日，江苏淮安，融创地产项目/图源：视觉中国

这位强悍的地产狂人不会停下，他会继续奔跑，即使也会重新摔倒。

3 房地产帝国

2007年10月，福布斯发布中国富豪榜，这份榜单上的首位，是一个公众眼中颇为陌生的女子，她是碧桂园创始人杨国强的二女儿杨惠妍，当年只有26岁。

杨国强年轻时当过瓦泥匠、包工头与建筑公司总经理。1991年，杨国强所在的北滘经济发展公司与其他两家公司联合开发了一个别墅项目，项目位于顺德碧江与三桂村的交界处，故被称作碧桂园；2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市，巨额市值使得持有碧桂园多数股权的杨家拥有了惊人的财富。

杨国强/图源：碧桂园

与许多专营核心城市的房企不同，碧桂园走的是“农村包围城市”路线。各地的县委书记总是欢迎碧桂园的到来，因为它能在平平无奇的小城市里造起漂亮的楼盘、高档的酒店甚至平整的公路。碧桂园所到之处，荒地变为热土。

本着互惠互利的原则，官员们慷慨地将土地出让。碧桂园在招股书中写道：我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一。当时有媒体报道，碧桂园的土地储备有5400万平方米（如今约2亿平方米），相当于一个中等城市的规模。

前新华社记者王志纲是杨国强的贵人。最早，杨国强就是听从王志纲的建议，在碧江村、三桂村交界的房产项目引入北京景山学校，凭借“让父母高枕无忧，让后代再创成功”的广告，把鲜有人问津的别墅卖了出去。

王志纲曾在一本书中记载，自己与杨国强探讨碧桂园的战略方案时，杨国强用顺德普通话想了一句广告语，叫“平过自己起屋”，意思是比自己盖房更便宜。王志纲说这是碧桂园的经营理念，不能当作广告语，他将其改为：“给你一个五星级的家”。

桂林碧桂园楼盘前的标语/图源：住朋网

但多年之后，王志纲认为，碧桂园能够成为国内名列前茅的房企，最核心的竞争力还是“平过自己起屋”——“城乡结合部最便宜的地价，最快的速度，最到位的性价比，最好的资金周转量来实现扩张”。

孙宏斌曾令众人瞠目的“六个月开售”，与碧桂园招牌的“456”模式相比反倒显得小巫见大巫。拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正，碧桂园像一个不会停止旋转的高速漩涡，将可吸纳的一切都卷入自己的风暴。

从2017年到2022年，碧桂园连续6年在全国房企销售榜上排名第一，销售额多次突破五千亿元。人们给碧桂园起了一个外号：宇宙房企。

自杨惠妍跃入富豪榜的那一年起，中国首富就进入了房地产时代。另一个有名的地产首富是王健林，2009年，王健林第一次进入胡润中国富豪榜前十，2013年，他成为中国首富，再两年后，王健林以2600亿财富超过李嘉诚，成为全球华人富豪之首。

王健林

在多数地产商专注住宅开发的时候，王健林正在建立他的商业地产帝国。他是城市商业综合体最成功的实践者，万达广场每进入一个城市，就会带来新的税收与就业，和碧桂园一样，王健林也总能说服市长们以低廉的价格出让土地。

万达官网显示，截至2022年年底，万达在全国224座城市拥有473座万达广场。这些万达广场从开工到开业的周期通常是18个月，这是一个有讲究的数字，能保证在地级市官员的正常任期内竣工。

与地产大佬们的财富共同成长的，还有越来越庞大且越来越精密的房地产企业。

在媒体人徐昙为商业家高群耀著写的传记中，能看到后者就职时期如日中天的万达（2015年-2017年）是什么样的。

万达“人口”众多，每天员工流动的数量就有成百上千。万达更突出的特点是井然有序、阶层分明，20多位副总裁以上高管，60多位总裁助理，800多位总经理，10多万名员工，构成了一个恢弘的万达王国，王健林是这里的国王。

作为一个房地产公司，万达的预算、规划严格而清晰，新一年的预算在上一年的10月就开始制定，一个月后，各位总经理们就知道他们应该在来年干什么事、能花多少钱、该赚多少钱。

建设周期与房企的现金流息息相关。为保证执行力，万达发明了“计划模块软件”，以建设一个万达广场为例，它的建设周期会被分为400个计划节点，编入信息系统。工作按节点正常运行，系统亮绿灯，若没有按时完成，系统亮黄灯，如果延期超过一星期，红灯亮起，相关负责人就会受到惩罚。

石家庄长安万达夜景/图源：图虫创意

因此，对于万达的普通员工来说，他们的首要能力是执行而不是创新。即便在一个地方共事，他们与上层的距离其实十分遥远，即便“有幸”与王健林进了同一部电梯，也会被他的保安请出去。

基层员工也不必担心在餐厅偶遇“大领导”然后被拷问的囧事，万达总部的食堂有好几个，对应不同级别。北京延庆一块6000多亩的专属农场，供应着公司的一日三餐，总裁以上高层的就餐待遇自然是最好的，他们在雅间就餐，有旁人专门侍弄。

站在这个地产王国的金字塔顶尖，万达的高管们享受着最高礼遇。万达总部与万达索菲特酒店之间有一道便门，总裁的胸卡可以将其刷开，在万达的酒店消费不用买单，签单就可以走人。时任万达文化产业集团副总裁的高群耀即便回到洛杉矶家中，公司仍然每天派一辆车在他周围待命。

不过，他们在享受特殊优待的同时，也在承受巨大的压力。即便已经晋升到总裁级别，但被万达“二把手”丁本锡召见时，据说还有人会哆嗦一阵子。

压力在召开高层会议时表现得最为突出。座位按照官阶排列，发言顺序被提前告知，场上有两位记录员会把每位高管说的每一句话记录在案——他们的发言内容主要是汇报KPI的完成状况，如果没有达标的话，场面将十分难堪。

没有人谈感情，总裁的来去无声无息，上任没有欢迎宴，辞职也没有离别会。企业家面对的评价与文人不同，他们不能仅凭一部作品的成功就享誉盛名，他们不能出错，必须时刻警惕，必须一直正确下去。

4 故事仍在继续

高群耀就职万达的两年内，王健林在好莱坞一掷千金，想把万达打造成一个国际公司。但这种壮志在2017年6月戛然而止。

2017年6月中旬，银监会要求各家银行排查包括海航、万达、复星在内的多家企业授信及债务风险。同一时间，万达多只债券急剧下挫，万达电影在大跌9.87%后紧急停牌。

被排查企业的特点是海外投资凶猛且在国内金融体系内敞口较大，也就是说，这些企业在欠着国内银行高额贷款的同时，一边在海外“买买买”。中国企业大举海外并购的行为，已经引起监管部门对国内资本外流与系统性金融风险的担忧。

危机之下，万达这艘巨轮开始调转船头，走上抛售资产、降低负债的漫长道路。

一个月后，王健林做了一个在当时不符合万达战略的决定：将13个文旅项目和77家酒店打包出售。融创与富力两家房企以637.5亿元接手，创造了中国房地产史上最大规模交易纪录。

2017年7月19日，万达、融创和富力战略签约仪式上，王健林、孙宏斌和李思廉举杯庆祝

很少有企业能在这么短的时间内卖掉几百亿资产。徐昙在书中写道：“就像某部电影里的一幕，一个追债者叫嚣着‘还钱’，王健林手起刀落把自己的‘胳膊’砍了下来。”

这一年，惊心动魄的“宝万之争”落下帷幕。万科管理层与宝能之间的收购与反收购战持续两年之久，最终，王石辞去万科董事长一职，深圳地铁成为万科最大股东。

王石没有想到，曾经放弃万科原始股权的举动，会为万科的归属问题埋下隐患，促成他离开了房地产界。这位中国最大房企之一的创始人，始终不曾在财富榜上有过姓名。

万科的新任董事长郁亮曾是王石的忠诚下属。90年代初，万科求贤若渴，对清华、北大的学生不问专业，来者不拒，北京大学国际经济专业毕业的郁亮就是在那样的背景下加入了万科。

王石和郁亮/图源：万科周刊

在万科进入郁亮时代的第一个完整年份，郁亮在内部会议上说了一句令业内哗然的口号：活下去。2018年正值房地产热火朝天之际，万科喊出“活下去”的姿态多少显得有些不合时宜。

这令人想起郁亮在2014年就写过文章《我国楼市进入白银时代》，他认为中国房地产的黄金时代已经过去，“过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了” 。

“白银时代”论提出的后几年，国内房地产市场仍在高速增长，敢于大胆加杠杆的房企都吃到了甜头。郁亮被认为看错局势，导致万科在销售规模上先后被碧桂园、恒大超过。

过去的历史偏爱冒险者，冒险使人成功。而成功者往往固执，因为成功之路上，他们的判断不断被验证为是正确的。

2023年7月14日，太原，市民在一家房地产售楼部看房/图源：视觉中国

直到2021年下半年，房企爆雷潮来临。

2023年4月16日，祥生地产创始人陈国祥因病救治无效去世，享年73岁。作为浙系房企“四小龙”之一，祥生地产曾在“滚烫”的2018年突破千亿业绩大关，也像许多房企一样在近年出现流动性危机。

陈国祥的去世提醒人们，大多数初代地产大佬已经到了花甲、古稀之年，他们的同龄人或许早在家中安享天年。不过时至今日，孙宏斌仍在为融创奔走，已经退休的杨国强卖掉了私人飞机还债，王健林正在忙碌万达商管的上市事宜。

世茂许荣茂、建业胡葆森、绿地张玉良等初代地产大佬还在岗位上，某种程度上，此时他们被众人给予了“不退休”的期望——在关键时间离开，会动摇信心。

中国房地产市场过去的三十年浓缩了剧烈的变化，一批房企被迅速催大催熟，也被抛向更加莫测的命运。无论是初代地产大佬还是他们的接班人，面对的始终是一个已经改变并且还在改变的市场，他们是擅长应对挑战并且自我进化的一群人，终究将穿越迷雾，继续前行。

参考资料：

王石.《我与万科》

吴晓波.《激荡四十年：中国企业1978-2018》

吴晓波.《大败局》

徐昙.《创变，高群耀与时代巨人共舞的40年》

本文转载自南风窗，作者宝珠，编辑江江，视觉林溪。