来源;第一财经 作者：孙梦凡
房子不好卖，即便降价也难拉动成交。
中指研究院数据显示，2023年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.01%，有45个城市新房价格环比下跌。但同时，7月楼市销售创下近五年同期新低，重点35城新房成交面积1396万平方米，环比-26.1%，同比-26.8%。
第一财经记者了解到，为尽可能吸引购房者，部分楼市低迷的城市如哈尔滨，市面上“低首付”等隐性操作仍然层出不穷，购房者虽可降低首付压力，但面临的各类交易风险同样不小。该市一地产从业者表示，除了少数改善楼盘，近两年当地新房价格在持续下跌。
值得注意的是，最近房地产政策利好风声不断，这让部分房企重拾了些许信心。有头部房企内部人士表示，对后续政策出台抱有期待，借着政策这股风，预计公司会推出更多促销政策。
楼盘频现“低首付”
盛夏炎炎，楼市却没感受到这股热浪，各大房企为卖房焦心不已。
华北一位房企人士谈到当下市场时称：“现在还没从一线听到什么好消息。”今年以来，楼市曾出现过一波小高潮，但随即在二季度消退。为了拉动销售和回款，房企使尽浑身解数，但最直接的还是降价卖房。“从直接降价、到各种返现活动，能想到的办法都用过了。”
在“冰城”哈尔滨，房企降价促销的力度便颇大。记者了解到，某头部房企在当地销售均价9800元/平方米的楼盘，最早开盘时卖12000元/平方米，去年楼盘价格一路下滑、年底更是价格低点，碰到清尾活动，个别户型销售价格会更低，当下楼盘价格整体低于三年前。
不仅是该楼盘，据龙江楼市统计，四月份以来，哈尔滨刚需盘受市场影响、销量下降，6月份更是几近腰斩；为此刚需盘纷纷“以价换量”，以特惠换取量的增长。比如，有项目总价51万起、最高优惠35万；有项目总价61万起，最高优惠27万，降价现象层出不穷。
当地一位地产从业者表示，哈尔滨楼盘降价情况比较分化，改善盘居多的区域情况还好，但整体市场冷清、购房者少的区域，现在仍然降得比较多，有楼盘前两个月卖80万的房子，现在也就70万左右。“这些区域相较于去年还是在跌，已经连续跌两三年了，大环境不是特别好。”
更有甚者，“低首付”被部分楼盘祭出江湖，成为吸引购房者的筹码。一项目昆仑时代中心的宣传海报显示，该楼盘位于东二环旁、临近地铁，首付两万起便可拥有5.1米大开间两室……
记者联系到项目中介了解到，所谓的“低首付”其实是“高评高贷”，即银行评估价格比真实交易价格高，从而实现贷更多的款、变相降低首付。“比如这套房房款70万，正常20%首付需要14万，如果按低首付操作，相当于把评估价提到82万，贷款额会多12万，首付仅需2万。”
“开发商那边全权操作，他们全部都很成熟了，去年办一年了。后期还贷相当于把首付钱加到贷款里，分摊到所有年份，每个月大概多几百块钱。”该中介人士称，“低首付”不合规，但是去年很多开发商都在做，今年渐渐变少了，目前市场上仍有几个项目在做，为了卖房用尽办法。
在重庆、柳州、惠州等许多城市，此前都有楼盘“低首付”、甚至“零首付”曝出。业内人士称，“低首付”会涉及阴阳合同、卖家配合控款、评估机构出具评估报告等环节，会吸引首付不足的购房者。但风险同样存在，如果银行查处并追究，贷款人可能会面临违约责任等情况。
降价也难拉动成交
“低首付”乱象背后，实则是房企无法忽视的卖房困境：降价也难拉动成交。
据天风证券统计，年中房企促销力度加强，销售均价环比下降，7月销售均价环比下降2.9%，相比6月份增加2.6个百分点，主要或因去库存压力下，房企促销力度及手段升级。
从全口径销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企7月单月销售均价为17185元/平方米、15319元/平方米、17590元/平方米，同比分别-6.8%、-5.8%、+2.7%，环比变动分别为-6.7%、-16.1%、-2.9%。
TOP10房企中，除建发房产、滨江集团销售均价增加，其他房企环比表现均有下降；同比来看，建发房产、滨江集团同比增速为正，分别为建发20195元/平方米(同比+11.5%)、滨江集团45991元/平方米(同比+3.2%)，其余房企销售均价单月同比均有下降。
即便如此，房企的销售业绩仍然十分惨淡。TOP20房企中，除越秀地产7月同比增加30.6%外，其余房企同比均下降，有11家房企降幅超过30%，旭辉集团降幅最大，同比-70.8%。典型非国企万科、龙湖、金地、新城7月单月销售分别同比-40%、-34%、-43%、-46%。
从城市角度看，当前新房价格能保持上涨的，也已经属于少数。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市的调查数据，2023年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与6月持平。从涨跌城市个数看，35个城市环比上涨，45个城市环比下跌，20个城市持平。
少数上涨的城市中，西安新建住宅价格环比上涨0.06%；成都、宁波新房价格环比均上涨0.05%；北京、杭州等32个城市新建住宅价格环比涨幅均在0.05%以内。泰州、宿迁等20个城市环比持平。
7月新建住宅价格环比下跌的45个城市中，哈尔滨、扬州环比跌幅较大，分别为0.48%和0.34%；长春、重庆等10个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；郑州、威海等33个城市跌幅在0.1%以内。
同比来看，7月新建住宅同比上涨的城市数为18个，同比下跌的城市数为79个，哈尔滨、中山等6个城市跌幅均在2.0%-5.0%之间，其中哈尔滨跌幅最大，为4.83%；芜湖、株洲等14个城市跌幅均在1.0%-2.0%之间；桂林、威海等29个城市同比跌幅在0.5%-1.0%之间。
天风证券表示，7月进入传统的销售淡季，成交量连续三周下滑，最后一周成交量止跌。开发商供应疲软，市场去化节奏继续放缓，销售环比回落但下滑幅度符合预期。8月供应推货或有望回暖，但高基数下同比仍承压。中央政策积极表态后，月末一线城市如深圳二手房带看量环比已开始回暖。