2023年1-3月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为33.1亿元，市占率为64.1%，销售面积为27.3万m²，华中集团、隆基泰和、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首，燕华城位列第二。展望后市，预计随着宏观经济进一步复苏，地方刺激政策发力以及购房需求回归，保定房地产市场活跃度或将继续维持。
根据中指研究院监测显示，2023年1-3月，保定TOP10房企合计销售金额为33.1亿元，合计销售面积27.3万平，市占率分别为64.1%、65.0%；其中华中集团、隆基泰和、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，华中集团、隆基泰和、东亚新华为销售面积前三甲。销售额方面，华中集团作为本土实力房企以6.53亿元销售额位列排行榜首位；隆基泰和以4.89亿元销售业绩位列第二名；河北深保投资以4.28亿元列居第三名。销售面积方面，华中集团、隆基泰和、东亚新华销售面积分别为4.31万平、4.08万平、3.46万平。另外，TOP10房企销售门槛值为1.75亿元/1.31万平。
2023年1-3月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为22.7亿元，合计销售面积为19.3万平，市占率分别为44.0%、45.9%；其中TOP10的销售金额门槛值为1.13亿元。华中集团开发的尚玉园项目位列项目榜首位，销售金额为5.71元，销售面积3.90万平；河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜第二位，销售金额为3.09亿元，销售面积2.48平；爱情地产开发建设的爱情城项目位列项目榜第三位，销售金额为2.70亿元，销售面积2.07万平。
▍宏观经济与政策环境
（1）2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求
“防风险”仍是重点，房地产“托而不举”的态度不变。政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。另外，本次政府工作报告中虽未提“房住不炒”，但2023年中央对房地产的支持态度仍然是“以稳为主”“托而不举”，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调。
企业端：更大力度支持优质房企，各项措施或将加快落地落实。本次再次强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，但针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。
需求端：支持刚性和改善性住房需求释放，政策或瞄向精准施策。此前住建部强调需求端政策要“精准施策”，结合本次政府工作报告中“支持刚性和改善性住房需求”，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重。针对不同区域，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。
（2）住建部：稳支柱、防风险、惠民生，三个方面落实2023住建工作“稳中求进”
3月7日，两会“部长通道”中住建部部长倪虹回答媒体提问。稳支柱方面，房地产作为国民经济的支柱产业，倪虹部长明确指出稳住房地产首先要因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进。第二要增加保租房和长租房建设。防风险方面，一类是要防安全生产的风险；二是防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织。以“抓两头、带中间”、“精准拆弹”的方式化解风险，“一头”是抓优质房企，“一头”是抓出险房企。惠民生方面，倪虹部长指出就要努力创造高品质的生活空间，未来改善需求将是房地产市场的重要支撑。
（3）央行降准0.25个百分点，释放资金约5000亿
3月17日，央行宣布决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，下调后金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。从降准的影响来看，一方面，降准为市场提供了更多长期资金，有利于降低资金成本；另一方面，对房地产市场亦将产生利好，宏观经济持续修复有利于带动房地产市场趋稳，稳定市场预期。
▍住宅市场
（1）房价：新房价格基本企稳，二手房成交均价连续16个月下跌
新房：2023年3月，保定新建商品住宅均价为8867元/平米，环比持平，同比去年下跌0.76%，跌幅扩大。新房价格2022年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。
二手房：保定二手住宅均价环比持续16个月下跌，本月样本均价为10029元/平米，环比下降0.27%，降幅较上月收窄，收窄0.18个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降3.14%，降幅较上月扩大0.11个百分点。
图：2020年-2023年3月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交17.43万m²，同环比均明显上升
本月，保定市主城区房地产市场共下发20个建设工程规划许可证，8个商品房预售许可证，嘉禾·复兴公馆、爱情城二期、玉兰九赋、星河城等获证项目获证，预售房源总套数665套，总面积9.20万平方米。
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为17.43万m²，受经济回温，购房需求积极入市影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比上涨38.2%，同比上涨21.8%，涨幅相对明显。展望后市，预计随着宏观经济进一步回暖，地方刺激政策效果逐渐显现，保定房地产市场活跃度或将继续维持。
图：2022年-2023年3月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力
从成交结构来看，2023年1-3月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200万元总价段成交套数占比提高至27%，较去年提升5个百分点，市场改善需求支撑力度进一步增强；200-300万元高端改善产品占比持续提升至12%；100-150万元总价段成交套数最大，占比为30%，但较2021年和2022年有显著回落；同时本月100万元以下总价段刚需市场成交套数占比回升至29%，较去年提升7个百分点，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为40%，同比去年微降2个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居38%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为78%，市场支撑度较高；90m²以下面积段产品占比同比微降3个百分点，呈现萎缩态势；由于保定房价连续下跌，叠加居民收入水平不断提高，刚需类客户同样的钱能够买到更大的房子，使得90m²以下产品销售持续萎缩。
图：2021-2023年3月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：主城区本月无宅地推出成交，全市土地市场冷清
2023年3月，保定全市推出41宗宅地（含综合用地，下同），成交29宗，流拍3宗；成交规划建面149.48万m²，同比增长155.9%，平均楼面价2435.2元/m²，同比上涨79.2%，呈现出量价齐升态势；溢价率3.36%，底部回升，热门地块吸引房企竞拍。
2023年3月，保定主城区推出18宗宅地，成交14宗，流拍3宗；推出规划建面131.19万m²，同比显著增长1639.9%；成交规划建面111.67万m²，同比显著增长1381.0%；平均楼面价2706元/m²，同比上涨29.8%，呈现出量价齐升态势；成交溢价率为4.01%，土地市场热度底部回升。1-3月累计成交规划建面139.5万m²，累计同比增长27.4%。
图：2022-2023年3月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（2）总价TOP10地块：6宗溢价成交，土地市场热度底部回升，保定国控拿地两宗
2023年1-3月，保定主城区住宅用地（含综合）TOP10地块累计成交总价28.91亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的90.8%，由于保定主城区一季度累计成交地块仅15宗，且高总价地块数量较少，导致TOP10占比较高；累计规划建面107.51万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的89.6%。TOP10地块中6宗溢价成交，4宗地价成交，显示出保定主城区土地市场热度底部回升。
从拿地企业来看，华中集团以6.50亿元摘得总价TOP1地块，天业创展以4.54亿元摘得总价TOP2地块，保定国控以3.12亿元底价摘得TOP3地块。整体来看TOP10地块中，保定国控获取2宗，华中集团、天业创展、爱情地产、中翔房地产、尚川房地产、河北大桥、莲创城建、首昆房地产均获取1宗。
表：2023年1-3保定主城区宅地成交金额TOP10
（3）典型地块：华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为保定主城区2023年一季度成交总价最高地块，该地块房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间
2023年1-3月，保定主城区土地市场中，河华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为2023年1-3月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积113.95亩，规划建筑面积17.47万m²，成交楼面价3723元/m²，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交8宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1350-4100元/m²之间，与华中集团竞得地块存在已经价差；周边3KM内有6个竞品项目在售，价格8500-13000元/m²左右，房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间。
来源：中指研究院