2022年11月，保定主城区推出4宗宅地（含综合用地），成交4宗，无地块流拍，溢价率持续低位，土地市场持续冷清。1-11月份，保定房地产企业销售额TOP10企业合计销售金额为123.4亿元，爱情地产、隆基泰和、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首。展望后市，预计随着逐渐放宽疫情管控力度，以及保定降低首付、降低公积金利率、提公积金贷款额度等利好政策发力，叠加新项目积极入市和年底房企业绩促销冲刺，保定房地产市场或将出现修复行情。
2022年1-11月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售商品房金额突破百亿，为123.4亿元，合计销售面积99.8万平，爱情地产、隆基泰和、华中集团包揽了保定1-11月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，爱情地产以20.5亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；隆基泰和以20.4亿元的销售业绩位列第二名；华中集团以17.6亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为21.1万平、15.9万平、12.4万平，爱情地产销售面积位居榜首。另外，TOP10房企销售门槛值为5.8亿元/4.7万平。
2022年1-11月保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为79.2亿元，合计销售面积为65.3万平，其中TOP10的销售金额门槛值为4.0亿元。华中集团的尚玉园销售额位列榜首，销售金额为12.7亿元，销售面积9.2万平；尚玉园是坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造90-260m²全生命周期户型，延伸幸福生活美学的复合空间，智能安防、全热新风系统、人脸识别等科技赋能住宅，提升居住品质。尚玉园文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活场景，礼苑以“知礼，懂爱，品人生”的情怀擘画未来生活方式，让建筑与空间、传统与当代、艺术与时尚在礼苑交汇、融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。
▍宏观经济与政策环境
（1）央行、银保监会印发支持房地产金融十六条
11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。
政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。
数据来源：中指研究院综合整理
（2）金融支持“三箭齐发”，房地产连迎重磅利好
11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等，此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。
数据来源：中指研究院综合整理
▍住宅市场
（1）房价：新房均价连续三个月微涨，二手房成交均价连续12个月下跌
新房：2022年11月，保定新建商品住宅均价为8872元/平米，环比微涨0.01%，新房成交均价环比连续三个月上涨，同比去年下跌0.59%，跌幅收缩。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.65%，累计跌幅继续收窄。
二手房：保定二手住宅均价环比持续12个月下跌，本月成交均价为10145元/平米，环比下降0.28%，降幅较上月扩大，扩大0.27个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降3.82%，较上月扩大0.32个百分点。累计来看，保定二手房成交均价较去年年底下跌2.94%，跌幅持续扩大。
数据来源：中指数据CREIS
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交7.79万m²，环比回落
本月，保定市主城区房地产市场共发布2个建设工程规划许可证，5个商品房预售许可证，玫瑰园二期、隶都景苑、悦清城二期、燕华城等项目获证，预售房源总套数1122套，总面积13.46万平方米。
本月保定商品住宅（不含保障房）成交规模为7.79万m²，受10月底以来河北疫情影响，本月成交规模大幅下跌，本月商品住宅（不含保障房）成交规模同比下降64.8%，环比下降29.5%。1-11月累计成交147.1万平，同比下降20.9%，跌幅扩大。展望后市，随着国家疫情防控政策持续放宽，“新国十条”防疫政策持续落地实施，央行、银保监会、证监会从信贷、债券、股权融资等方面全面支持房地产企业主体经营，叠加保定楼市降低首付、提公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等利好政策发力，以及临近年底新项目入市和业绩冲刺带动市场成交，预计后市保定房地产市场或将出现复苏行情。
数据来源：中指数据CREIS
（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段以及90-160m²面积段产品为市场主力
从成交结构来看，2022年1-11月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数最大，占比为47%，同比去年持平；150-200万元总价段成交套数占比提高至22%，同比提升2个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元产品占比提升4个百分点至8%；同时100万元以下总价段成交套数占比从29%下降至22%，显著下降7个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为42%，同比去年微降2个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比同样高居35%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为77%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降2个百分点，呈现萎缩态势。
数据来源：中指数据CREIS
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷
2022年11月，保定全市推出26宗宅地（含综合用地，下同），成交13宗，流拍1宗；成交规划建面39.62万m²，同比上升9.8%，平均楼面价1635.6元/m²，同比上升11.0%，整体溢价率为0.02%，溢价率非常低。1-11月累计推出241宗宅地，成交156宗，成交规划建面807.06万m²，同比下降49.1%，降幅基本持平。
本月主城区宅地推出4宗宅地，成交4宗，无流拍；成交规划建面22.29万m²，同比下降14.7%，平均楼面价1885元/m²，无溢价，土地市场热度极低。1-11月累计推出59宗宅地，成交51宗，规划建面398.6万m²，同比下降58.4%，降幅有所收窄。
数据来源：中指数据CREIS
（2）典型地块：中国铁建以7.65亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块，为1-11月成交最高总价地块，该地块房价差10000元/m²左右，利润空间较大
1-11月地块排行榜中，中国铁建以底价7.65亿元竞得莲池区瑞祥大街西、崇阳路北住宅地块为1-11月成交金额最高和成交规划面积最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价2380元/m²，规划建筑面积32.15万m²，拿地公司为中铁建投京畿保定建设有限公司，归属企业为中国铁建。
数据来源：中指数据CREIS
使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。中国铁建竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块周边成交住宅地块较多，周边1.5km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在2400-3200元/m²之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价2380元/m²相比，有一定价差；周边3KM内有10个竞品项目在售，价格12000-135000元/m²左右，房价差10000元/m²左右，利润空间较大。
数据来源：中指数据CREIS
来源：中指研究院微信公众号