11月11日，中金基金刚刚诞生了第一个100亿产品，同日报告了新项目——中金山高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金山高速公路REIT”)。这是山东首单向交易所申报的公募REITs该项目也是中金基金第四次公开发行RIETs产品，第二高速公路REIT。刚刚刷新公募REITs华夏基金华润有巢租赁住房封闭基础设施证券投资基金(以下简称线下询价记录)“华夏基金华润有巢REIT”)，今天将迎来首发。
此外，目前正处于招标等早期阶段REITs项目资产不仅包括工业园区、景区、水库等传统资产，还包括新能源、海上风电场等新资产。
高速公路REITs扩容
11月11日晚，中国证监会官方网站披露了最新的基金申报，中金基金上报了中金山高速公路REIT，目前正处于材料接收阶段。根据上海证券交易所官方网站的信息，中金山高速公路目前正处于接收阶段。REIT属于基础设施公募REITs项目发起人（原股东）为山东高速公路集团有限公司“中金-山高集团”计划经理为中国国际金融有限公司。
上述项目的资产标的是山东高等公路网规划“五纵四横一环八连”中纵一环的重要组成部分是连接鲁豫皖赣四省的南北省际高速公路通道。全线有1座特大桥、8座大桥、6座中桥、1座天桥、4座立交桥、1个监控通信分中心维修工区、1个服务区、4个收费站。山东高速公路集团董事长周勇于今年8月举了第五届全国交通基础设施建设投融资模式创新与公募REITs发展研讨会提到，集团抓住机遇，积极推动娟海高速公路REITs项目实施，努力建设山东省基础设施REITs样板。
中国公路学会副会长兼秘书长刘文杰在上述研讨会上也表示，目前交通投融资运行趋势较高，公路仍是交通发展的主要驱动力，REITs作为一种新的金融工具，它正在引起基础设施领域的关注。
根据Wind数据，截至目前，中金山高速公路REIT成为行业正式申报的第八单高速公路REITs该项目不仅是山东首单向交易所申报的公募REITs该项目也是中金基金旗下第四次公开发行RIETs产品，第二高速公路REIT。
早些时候，中金基金旗下第一条高速公路REIT——中金安徽交控REIT成立于11月11日，首次募集规模达到108.8亿元。该产品的初始线下销售和公共销售份额分别为1.4亿份和6000万份，有效认购份额最终达到47.62亿份和100万份.配售比例分别为2.94%，5.95%。
追逐资金的热情不减
事实上，上述现象只是资金在大规模扩张背景下继续追逐公募REITs一个缩影。Wind数据显示，今年发行的12家公募REITs在产品中，有9种认购倍数超过100倍，受到证券公司、私募股权、保险资产管理等机构的青睐。
华夏基金华润有巢基金华润有巢REIT例如，该基金在询价阶段受到线下基金的青睐。线下销售吸引资金721.55亿元，拟认购总额298.53亿份，是初始线下销售份额1.4亿份的213.24倍。REITs线下询价记录。在该产品的11位战略投资者中，除了原股东巢深圳外，还有国信新发展基金、平安人寿、泰康保险、泰康养老、中信证券、中信保诚人寿等机构。
此外，记者从中国招标采购网络搜索获悉，目前和公开发行REITs相关项目招标信息超过40条，涉及包括工业园区、景区、水库等传统资产，还包括新能源、海上风电场等新资产。
不仅是前期发售，上市后的公募REITs二级市场也受到了资金的追捧。Wind数据显示，截至11月13日，已上市交易的公募REITs产品有20种，近半年和今年均实现正平均收益率。
具体来说，华安张江光大园REIT近半年和近一年分别取得了20.41%、19.45%的收益率，鹏华深圳能源REIT这两个时期的收益率为14%。根据基金三季报，鹏华深圳能源REIT第三季度净利润1.95亿元，是当时披露第三季度报告的公募RIETs唯一净利润超过1亿的产品。从上市以来的情况来看，上述20种产品的平均收益率高达26.80%，其中12种产品的收益率超过30%。红土创新盐田港仓储物流REIT，建新中关村产业园REIT产品收益率在40%以上。
除股债外，还有融资渠道
上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严宏表示，各类资金热衷于追逐公募REITs，主要有三个原因：一是从海外发展经验来看，公募REITs收入不仅包括现金流收入，还包括基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间。例如，在过去的20年里，美国REITs产品年化综合收益率一般在10%左右，具有一定的吸引力。二是公募。REITs与股票、债券等其他风险资产相关性较低，是资产配置的重要组成部分。此外，通过投资公开发行进行公开发行REITs，投资者也可以直接用少量资金投资房地产资产，公开市场交易的形式也使资本流动性和信息透明度更高。
一位公募分析师告诉记者，公募分析师告诉记者，公募分析人士REITs主要投资回报来自项目基础资产的良好回报。这些产品大多采用这些产品。“公募基金+ABS(资产支持证券)”结构上，80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司的全部股权，基金管理人主动经营管理基础设施项目，以获得基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收入分配比例不低于合并后基金年可供分配金额的90%。这些制度有助于给投资者带来相对稳定的投资回报。
上海证券交易所总经理蔡建春近日在公开场合表示，去年启动的基础设施公开发行REITs试点工作顺利进行。目前，上海市场上市产品12种，融资390亿元，带动投资近2000亿元。未来将优化REITs规则机制，建立具有国际竞争力的规则机制REITs新高地的发展。
红土创新基金认为，公募创新基金认为，REITs开放一、二级市场，在振兴股票资产、为新项目投资注入股权资金方面发挥桥梁作用。宏观经济和监管机构都希望在未来有更多的资产扩展到公开发行REITs在市场上，从而引入更多的增量资金，公募REITs有望成为股票、债券以外的重要融资渠道。