2022年10月，保定主城区推出3宗宅地（含综合用地），成交4宗，无地块流拍，溢价率持续低位，土地市场持续冷清。1-10月份，保定房地产企业销售额TOP10企业合计销售金额为117.5亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首。随着保定降低公积金利率、提公积金贷款额度等利好政策发力，以及新项目入市和四季度房企业绩冲刺将带动市场成交，预计后市保定房地产市场将呈现季节性反弹。
2022年1-10月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售商品房金额突破百亿，为117.5亿元，合计销售面积95.7万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-10月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和1-10月以19.5亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；爱情地产以19.2亿元的销售业绩位列第二名；华中集团以16.6亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产销售面积位居榜首，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为19.7万平、15.3万平、11.7万平。另外，TOP10房企销售门槛值为5.5亿元/4.5万平。
2022年1-10月保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为75.9亿元，合计销售面积为62.7万平，其中TOP10的销售金额门槛值为4.0亿元。华中集团的尚玉园销售额位列榜首，销售金额为12.7亿元，销售面积9.2万平；尚玉园是坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造90-260m²全生命周期户型，延伸幸福生活美学的复合空间，智能安防、全热新风系统、人脸识别等科技赋能住宅，提升居住品质。尚玉园文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活场景，礼苑以“知礼，懂爱，品人生”的情怀擘画未来生活方式，让建筑与空间、传统与当代、艺术与时尚在礼苑交汇、融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。
▍宏观经济与政策环境
（1）央行：房地产销售和贷款投放已有边际改善，相信楼市短期内会软着陆
11月2日，央行发布易纲行长的访谈实录。易纲表示，房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善，随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。
关于内房债务问题，易纲称，有关部门已鼓励银行支持房贷，降低按揭利率和首期要求，最近卖地表现回稳，相信楼市短期内会软着陆。
（2）住建部/民政部：建设便民惠民智慧生活服务圈
10月31日，住建部、民政部发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，提出推进完整社区建设试点工作，建设便民惠民智慧生活服务圈，升级老旧小区基础设施改造建设。具体包括：完善社区服务设施；打造宜居生活环境；推进智能化服务；健全社区治理机制等，进一步健全完善城市社区服务功能。
（3）2022年1-9月河北省房地产开发和销售情况
10月26日，河北省统计局发布《2022年1-9月份全省房地产开发和销售情况》。数据显示，2022年1-9月份河北省房地产开发投资完成3987.3亿元，同比增长1.4%。房地产销售面积方面，2022年1-9月份全省房地产销售面3395.4万平方米，同比下降19.5%，其中住宅销售面积3180.6万平方米，同比下降20.5%。
（4）保定白沟新城放松限购：二孩及以上本区家庭买房，二套房享受首套政策
10月17日，“保定白沟新城管理委员会”官方发布《关于进一步促进白沟新城房地产业良性循环和健康发展的十四条政策措施》。新政提出，新政提出，购买首套普通商品住房的居民家庭，申请商业性或公积金个人住房贷款的，最低首付款比例为20%；支持二孩及以上家庭购房需求，生育二孩及以上的本区户籍居民家庭，在本区购买第2套普通商品住房时，可享受本意见规定的首套商品住房购房政策。
▍住宅市场
（1）房价：新房均价环比微涨，二手房成交均价连续11个月下跌
新房：2022年10月，保定新建商品住宅均价为8871元/平米，环比微涨0.03%，新房成交均价环比两个月上涨，同比去年下跌0.64%，跌幅持平。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.66%，累计跌幅继续收窄。
二手房：保定二手住宅均价环比持续11个月下跌，本月成交均价为10173元/平米，环比微降0.01%，降幅较上月继续收窄，收窄0.22个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降3.50%，较上月扩大0.05个百分点。累计来看，保定二手房成交均价较去年年底下跌2.67%，跌幅持续扩大。
图：2019年-2022年10月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交11.05万m²，环比回落
本月，保定市主城区房地产市场共发布3个建设工程规划许可证，4个商品房预售许可证，爱情城二期、盛禾苑、云海世家等项目获证，预售房源总套数240套，总面积3.67万平方米。
本月保定商品住宅（不含保障房）成交规模为11.05万m²，自6月份发布“保定楼市十五条”政策以来，居民购房积极性进一步激发，带动下半年推动房地产市场转暖，6月和8月商品住宅成交规模环比大幅走高；然而在“房住不炒”和房地产市场下行的压力下，9月之后政策推动的边际效应有所减弱，本月商品住宅（不含保障房）成交规模同比下降40.9%，环比下降14.2%。1-10月累计成交139.31万平，同比下降15.0%，跌幅扩大。随着保定楼市提公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等利好政策发力，以及临近年底新项目入市和业绩冲刺带动市场成交，预计后市保定房地产市场将呈现季节性反弹。
图：2021年-2022年10月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段以及90-160m²面积段产品为市场主力
从成交结构来看，2022年1-10月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比持续扩大，占比为48%，同比去年上升2个百分点；150-200万元总价段成交套数占比提高至21%，同比提升2个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元产品占比提升5个百分点至8%；同时100万元以下总价段成交套数占比从32%下降至21%，显著下降11个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为43%，同比去年微降1个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比同样高居34%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为77%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降3个百分点，近两年基本稳定。
图：2020-2022年1-10月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷
2022年10月，保定全市推出11宗宅地（含综合用地，下同），成交6宗，无流拍；成交规划建面22.96万m²，同比下降58.0%，平均楼面价2469.2元/m²，同比上升50.7%，整体溢价率为0.02%，溢价率非常低。1-10月累计推出215宗宅地，成交143宗，规划建面767.44万m²，同比下降50.5%，降幅基本持平。
本月主城区宅地推出3宗宅地，成交4宗，无流拍；成交规划建面20.91万m²，去年同期无地块成交，平均楼面价2667元/m²，平均溢价率为0.06%，土地市场热度极低。1-10月累计推出55宗宅地，成交47宗，规划建面376.3万m²，同比下降59.7%，降幅有所收窄。
图：2021-2022年1-10月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（2）典型地块：中国铁建以7.65亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块，为1-10月成交最高总价地块，该地块房价差10000元/m²左右，利润空间较大
1-10月地块排行榜中，中国铁建以底价7.65亿元竞得莲池区瑞祥大街西、崇阳路北住宅地块为1-10月成交金额最高和成交规划面积最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价2380元/m²，规划建筑面积32.15万m²，拿地公司为中铁建投京畿保定建设有限公司，归属企业为中国铁建。
表：2022年1-10月保定主城区宅地成交金额TOP10
使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。中国铁建竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块周边成交住宅地块较多，周边1.5km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在2400-3200元/m²之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价2380元/m²相比，有一定价差；周边3KM内有10个竞品项目在售，价格12000-135000元/m²左右，房价差10000元/m²左右，利润空间较大。
来源 ：中指研究院