城市发展是有方向感的。
因为发展有方向，才能将有效的资源发挥到最大的效益，更好地满足产业集群的需求。
科创板企业的分布，就是城市发展的方向的具体表现。
据此，起底广州的科创板分布，在某种程度上能成为挑选城市核心资产的参考系。
01
广州科创板企业
为什么挑选科创板？
选新三板不可以吗？
因为科创板要求更高，共有五个上市标准。
以最低标准来看，市值+净利润：预计市值不低于人民币 10 亿元，最近两年净利润均为正且累计净利润不低于人民币 5000 万元。
针对医药行业的特殊性，又单独设立了“自主招收”的上市标准，具体标准如下：
预计市值不低于人民币 40 亿元，主要业务或产品需经有关部门批准，市场空间大，目前已取得阶段性成果。医药行业企业需至少有一项核心产品获准开展二期临床试验，其他符合科创板定位的企业需具备明显的技术优势并满足相应条件。
对比新三板的上市标准，就要简单容易许多，盈利方面要求拥有持续经营得能力。
如此对比，科创板的综合得分明显更好。
此外科创板企业属性，也决定其水准会更高。
因为科创板是重点支持新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源、节能环保和生物医药等高新技术产业和战略性新兴产业的企业。
科创板自创立至今，已满3年。
截至今年9月末，科创板上市公司473家，累计募资总额7181.8亿元，总市值5.5万亿元。
总的一句，科创板是科技+资本，两大资源的叠加。
2022年7月广州已经有15家企业在科创板上市，分别是方邦股份、中国电研、洁特生物、瑞松科技、百奥泰、安必平、中望软件、三孚新科、呈和科技、禾信仪器、南网科技、品高股份、纬德信息、云从科技、思林杰。
其中，黄埔区拥有8家、天河区拥有2家、白云区拥有1家、越秀区拥有1家，番禺区1家，南沙1家。
从各区的数量上，不难看出黄埔区实力强悍，共8家，占比53%。
此次黄埔区入选数量之多,证明了其有较强的科创实力。
全区科技企业数量突破4万家，科技型中小企入库数量超过2700家，高新技术企业数量超过2200家。
排名上，黄埔科技创新能力连续3年排名全国经开区第一，技术成果转化需求旺盛。
02
Where
广州科创板的分布契合广州的发展方向。
——东拓南进。
东边，自然是黄埔无疑。
南边则是番禺和南沙。
大方向的确是吻合了城市发展脉络，微观来看，东边到底哪个板块有科技企业的加持。
8家科创板企业基本集中在知识城板块。
知识城从2014年的8000元/㎡上涨到现在的3万+。
这次重点看一下呼声最高的升龙·学府上城、万科幸福誉。
这两个项目的卖点都极其明显，一个地铁+教育，一个是价格优势。
先来看升龙·学府上城，直接是在13号线汤村地铁站上盖。
在汤村地铁站乘坐两站即可到镇龙站，然后换乘21号线，快车到科学城苏元站约36分钟、到天河智慧城站约45分钟。
这个楼盘最诱人的还是教育资源。
项目涵盖小学、初中，还有一所66班九年一贯制中小学。
最重要的是，项目隔壁就有华南师范大学附属中学知识城校区。
有意思的是，升龙·学府最引以为傲的学位优势，一样存在风险。
并不是说项目凭空捏造学位，而是黄埔区教育资源极其紧张。
黄埔区早已发布了学位预警，此前已经有部分项目无法实现家门口上学，譬如时代天韵。
今年，富颐华庭也曾上演过小区业主和村民因教育资源问题产生纠纷。
教育资源的纠纷，也说明了黄埔学位出现供需失衡。
如果真的怎么不凑巧，买了项目但是无法家门口上学，那项目的价值近乎砍半。
再来看万科幸福誉。
万科幸福誉加推最后2栋，并下调价格。
小户型价格是2.65万/㎡，南向166㎡的大平层则是典藏项目，价格为3.2-3.4/万㎡。
这个下调有多猛？
项目第一、第二期均价去到3万+，最高单价可去到3.7万/㎡。
换句话说，跌了11.6%，省下了一台30万的代步车。
以88㎡来算，现在总价为233.2万，3成首付为69.96万。
这个价格真的很亲民，对知识城刚需客而言，是极大利好。
反映到去化上，项目已售5000多套房源，整体去化超过83%。
03
结语
不可否认，知识城楼盘均价跌到3万+，回到2018年的状态。
知识城板块的回跌，一是和宏观大环境有关，二是供应太大。
买涨不买跌已经是人性规律。
但反过来想，如何板块发展势头足，而此时在低谷购入才能享受更大的价格回馈。
挑选核心资产，是以未来看现在，而非用过去看现在。