听到魔方生活服务这个品牌，严重怀疑创始团队是和笔者一样，看郑渊洁童话长大滴。
实在是设定太像《魔方大厦》了。
被誉为童年阴影的《魔方大厦》讲的其实是一个小人国故事：
来克在玩魔方的时候,魔方突然变大了.好奇的来克进入到魔方世界里.原来魔方大厦是由二十六个方国组成的,有装在罐头里的家长,玻璃国,火车国和星座号油轮等等非常有趣的国家.来克在这些国家里开始了一系列的历险。
而各种可能都会出现在这个其实是“宿舍”的地方。
这样的故事象什么？
曾经号称可以提供创业、就业、团队组建等一系列可能的长租公寓和创业咖啡馆们。
在多年前那一波热潮中，又一个魔方脱颖而出，活了下来。
近日，魔方生活服务集团向港交所递交上市申请，成为首个赴港IPO的长租公寓企业。
中国的长租公寓行业中，青客公寓和蛋壳公寓都曾在美国成功上市，但又因自身经营状况恶化等原因相继退市。近两年，长租公寓行业整体进入调整期，几无冲击上市的企业。
若能通过聆讯、成功上市，魔方生活或将成为港股第一家内地长租公寓上市企业。
招股书显示，魔方生活的历史可以追溯至2009年6月，该公司在南京推出首个租赁公寓社区。
创立伊始，魔方生活就发展集中式长租公寓业务。其官网信息显示，魔方生活是中国住房租赁行业的奠基者之一，在中国首创集中式长租公寓模式，致力于为城市新市民、新青年解决阶段性住房问题。
截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26个城市的394个地点。
据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，其在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
从整个集中式长租公寓赛道看，龙湖集团旗下的冠寓和万科集团旗下的泊寓，它们管理的房间数量均高于魔方生活。
招股书显示，2019-2021年，魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元；同期公司净利润为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。
2022年前六个月，魔方生活服务共录得收入8.5亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。
魔方生活能否打破长租公寓暴雷的魔咒？
对此，蓝鲸财经王雅迪和书乐进行了一番交流，贫道以为：
魔方生活不过就是一个单身公寓的升级版，不足为奇，关键看它提供什么“特殊服务”。
集中式长租公寓相比于分散式公寓而言，有明显的优劣势。
优势在于便于管理，且能提供更多除了住宿之外的衍生链条服务，其中不止是生活服务，也可以是工作、创业上的协作。
劣势在于房源数量少，且过于集中导致潜在用户群体也会集中于一地，很难收获长尾。
这让其在盈利上有了房租这个可靠保障，也有效地避免了暴雷。
须知，长租公寓昔日暴雷就在于其管理非但不扁平化，而且极其复杂，导致诸多问题出现。
集中式长租公寓其实就是过去的单身公寓的升维，可以针对特定的企业、工商业区域进行布局，容易快速缓解都市白领的一定痛点，获得收益，这是它的故事所在。
换言之，就是成为聚合碎片化的企事业单位资源，成为其购买服务的承包商，商业模式清晰，且后续可延伸的增值服务可能性较大。
此刻IPO，也是魔方生活在急速扩张中的一个证明。
直营模式收入占比超九成，对魔方生活的资金实力提出更高要求，与此同时，其直营公寓数目由2019年12月31日的27712套增长至2021年12月31日的50074套，加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由8167套激增至25813套。
指数级的增长，需要海量资金，也指数级的增加了风险，魔方可能持否？
愚以为，扩张就会带来管理上的指数级增长，且长租公寓是长约，但目标用户群体依然存在一定不确定性，过快扩张很容易带来空置率提高、管理成本加大和服务体验参差不齐等问题，直接影响口碑，间接导致收益难题。
作者 张书乐，人民网、人民邮电报专栏作者，中经传媒智库专家，资深TMT产业评论人