在上海、广州、深圳陆续跟进“5·17”新政后，北京楼市的“靴子”终于落地。6月26日，北京优化住房商贷首付比例和利率，首套房最低首付比例从30%降至20%；5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%；公积金贷款最低首付比例降至20%；多孩家庭购买第二套房按首套认定……
在业内人士看来，每一轮政策都会带动需求释放，北京此举进一步降低购房门槛，尤其是对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用。这将增强购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极作用。
百万房贷30年节省利息约11万元
6月26日，北京发布《关于优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），《通知》提出，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
在购买二套住房方面，位于五环内的，最低首付款比例调整不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后五年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，这与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。
据悉，自“5·17”央行新政发布以来，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋，大部分城市首付比都降至15%水平，少数热点城市首付比降至20%。
而北京是落实相关政策较晚的城市，对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地产调控上的城市能级较高。
易居研究院研究总监严跃进表示，降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具，也在很大程度上进一步降低购房门槛。目前，北京、上海和深圳是全国仅有的首套房最低首付为20%的城市。按照500万总价新房来说，过去首付款需要150万，而现在直接变为100万，即直接减少了50万，减负效应有助提振购房需求。
严跃进表示，北京调整后首套房的房贷利率为3.5%，此前北京城六区首套房贷利率为3.95%。按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，原来房贷总利息支出为72.9万，现在总利息支出为61.7万。如此计算，此次房贷利率新政为购房成本减少了约11.3万元。
另据陈文静计算，对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。
鼓励“以旧换新”,支持多孩家庭购房
此次北京新政明确支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
另外，北京新政还对公积金首付比进行了调整。对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%，所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
北京还提出，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。比如，对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额上浮40万元。此外，同时满足多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
值得关注的是，北京首次明确提出支持购房家庭“以旧换新”。《通知》称，近期将指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施。即对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款。如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
“以旧换新”成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测，截至6月23日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，更有利于推动已建成的存量商品房去库存。
李宇嘉认为，从北京官方鼓励“以旧换新”活动来看，北京的做法也是多数城市推进“以旧换新”的基本做法，即搭建平台。在业内人士看来，由于“以旧换新”交易链条长，涉及的主体多，搭建平台是较好的方式；但仍需在两个方面继续推进，一是链条上的行业协会降低会员相关成本，让购房者、卖房者确确实实感受到“以旧换新”带来的实惠，二是推进“带押过户”。
陈文静认为，北京属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，促进一二手链条更为畅通。
业内：每一轮政策都会带动需求释放
作为全国房地产市场调控政策力度最高的城市，北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。
事实上，从2023年三季度开始，北京楼市松绑“小步快走”，此前已累计发布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；同年12月14日，降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月8日，北京公积金贷款额度最高可上浮40万元；4月22日，北京放松离婚信贷政策。
4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。
陈文静表示，“5·17”新政落地后，北京购房情绪亦出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。北京新政策落地预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市，另外，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。
“北京此次发布政策，意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松，为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境，也有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。”严跃进表示。
李宇嘉认为，每一轮政策都会带动需求释放，这主要是被政策抑制的需求及预期提振带来的需求。此次北京新政对于年轻人、新市民购房有较大促进作用。特别是降首付具有降低门槛的效应，推动很多年轻人特别是积累的刚需进入市场。而公积金贷款额度提升，对于很多工薪阶层也有比较强的带动效应。
来源：新京报记者 袁秀丽