来源：证券时报 作者：吴家明
新年伊始，城中村改造的话题再次受到关注。
去年，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持。尽管城中村的更新之路并不平坦，但在地方层面，各地已经在城中村改造方面进行诸多探索。
更新之路并不平坦
一边是改造后的高楼林立，一边是印象中的握手楼“一线天”，城中村成为许多大城市的一道风景。以深圳为例，城中村和城市中心繁华地带交叉在一起，让初到这个城市的人分不清哪里是城、哪里是村。
一条乐园路，将湖贝旧村和新村分开：一边是轰鸣声不断的旧改工地，另一边是烟火气十足的城中村。“对面马路的湖贝旧村以及相关片区的城市更新已经动工，新村这边之前听说有开发商进驻，但后续进程不了了之。”在深圳罗湖区的湖贝片区，湖贝新村居民张先生对记者说。
根据公开信息，湖贝旧村的城市更新计划始于1992年。2013年，湖贝城市更新统筹片区被纳入深圳市城市更新单元计划，是深圳市仅有的两大统筹片区之一。2019年9月，湖贝统筹片区城市更新项目（一期）正式开工。随后，项目一期A1地块实施主体确认公示，即华润置地（深圳）开发有限公司，项目命名为华润置地未来城。到了2022年，华润置地未来城首发的住宅、公寓等产品推出市场。
“我们在旧村也有房子，在当前的环境下，我们当然更倾向于实力较强的国企进行重建，保质交楼就是我们最大的愿望。”张先生表示，“所以，对于新村的改造，村民要考虑的或许会更多。”
其实，深圳许多城中村的更新之路并不平坦。在龙岗中心城，一处城中村的城市更新项目由于房企资金原因，陷入“停滞”，有村民甚至担心交房也会变得遥遥无期。根据合一城市更新大数据统计，截至2023年12月31日，深圳仍有约136个村改项目未取得规划批复。
有参与多个城中村改造项目的投资人士告诉记者，最近一段时间出现问题的改造项目，多数都是在2020年之前开始谈判、申报立项等工作，当时房企、村民甚至银行对楼市的预期值都很高，所以不管是补偿村民的租金和回迁房条件，还是银行的信贷都会相对“宽松”，过去“市场主导、房价买单”模式也导致了成本高昂、改造进度慢、拆迁户漫天要价等弊端。随着房地产市场这两年的变化，部分城中村的更新项目问题就会特别明显，甚至出现一些“问题项目”。
寻找新解法
不过，在戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事赖琳玲看来，纾困项目的挑战与机会并存，纾困各方在风险与收益中博弈，而且市场各方都在逐步回归理性。一家深圳本地房企的投拓部人士告诉记者，过去靠大幅提高地块住宅面积来平衡资金的城市更新已经很难走通，未来还会考虑如何在更新项目中植入产业。从政策层面来说，未来或将有一系列相应的配套政策出台，公司会在当中积极寻找机会。
另一边，新一轮城中村改造聚焦于超大特大城市，包括广州和深圳在内的城市正试图通过实施新规来给城中村旧改寻找“新解法”。
近日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）发布。在业内人士看来，征求意见稿意味着待政策正式发布之后，将在2024年至2028年对深圳城中村存量领域改造产生重要的指导作用。
据悉，征求意见稿明确深圳城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。在意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。值得一提的是，四类城中村用地可以优先纳入拆除新建范围，包括重点功能片区、重大基础设施范围、重大产业项目范围、存在安全隐患治理难的片区等。
广东省城规院住房研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳城中村改造新规强化了政府统筹和引导的作用。新规的实施也将降低改造成本，此次明确了“总成本+微利”的收储补偿金支付原则，倒逼改造必须做到依法征收、控制总成本。
而在广州，一线城市的首张“房票”正式落地。“你可以理解为一张‘支票’，凭借房票可以换新的商品房。”曾使用过房票的陈女士告诉记者。在业内人士看来，房票安置带来的最大变化在于，拆迁户可以选择用房票结算购买新的商品房，而非等待漫长的改造后再迁回原址，从而实现“旧房换新房”，并带动一批商品房的去化。同时，政府方可以省去建设安置房的流程，缓解资金压力。
那么，房票能否成为一种合适的安置渠道？李宇嘉认为还面临很多不确定性，包括旧改拆迁谈判进度、被拆房屋评估价与市场商品房价的差距、可选房源是否充裕等都会成为制约因素。李宇嘉预计，房票安置只是其中一种渠道，未来房票安置会推广，但规模不宜高估。
带来新动能
“一般的城市更新项目周期都在5年至8年，甚至更长的时间。城市更新实际上是一二级联动，它不同于二级开发，所以更需要有耐心，需要有长期的资金，需要有稳定的预期和稳定的政策环境。”深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强表示，城中村改造一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面也是引导和释放内需的必然选择。《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》等相关文件还强调了资金融通的多元化，给市场参与城市更新、参与城中村改造提供了一个窗口，也为目前陷入困难的城中村改造项目注入一针强心剂，相当于给房地产发展带来了新的动能。
据中指研究院的不完全统计，2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。
展望2024年，中指研究院预计，未来城市更新的政策趋势将体现出明显的三条主线。第一，各地将适时出台适应新时期的城中村改造政策，城中村改造和保障房、保租房结合将成为未来超大特大城市房地产新模式下重点发展的方向。第二，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。第三，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。