作 者丨李莎
编 辑丨王峰
图 源丨视觉中国
2023年12月19日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》（后简称《通知》），分用途明确土地出让价款，有利于企业据实核算不同用途土地开发成本，提高投资决策的精准度。
《通知》发布次日，北京两宗涉宅用地开拍，分别位于昌平朱辛庄和房山广阳城，总出让面积9.97万平方米，总起始价54.7亿元，最终两宗宅地均底价成交。其中朱辛庄地块交通、产业和商业配套均具备一定优势，周边两宗地块年初摇号成交。
今年以来，各地土拍政策出现一些变化，如发布拟出让地块清单，集中供地转向多频少量供地；如多地取消地价限制，土拍恢复价高者得；再如通过下调竞买保证金等方式降低房企参拍门槛，提升房企参拍积极性。另外，各地供地结构也有所变化，优质地块供地增加，带动成交地块楼面均价上涨。
但从2023年1-11月土拍情况来看，不同能级城市土地供应和成交情况同比均有不同程度下降。中指数据显示，1-11月全国300城土地推出面积同比下降21.5%，成交面积同比下降28%，土地出让金同比下降21.7%。尽管部分热点城市优质地块热度攀升，但整体来看今年土地市场仍未转暖。
各地持续优化土拍政策
日前北京发布《通知》，进一步优化土地供应管理。《通知》明确，对于新发布出让公告的宅地搭配公建用地出让的项目，将在公告（预申请公告）中分别明确住宅用途、公建用途的起始价，并按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例。
同时，将在出让合同中分别明确住宅用途、公建用途各自的土地成交价款；将在出让合同补充协议中分别明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。
《通知》的推出，使得土拍和地价款更加明晰，更有利于企业据实核算不同用途土地开发成本，提高投资决策的精准度。
12月20日，北京两宗涉宅用地开拍，其中昌平朱辛庄地块包括一宗F3其他类多功能用地。中指研究院土地市场研究负责人张凯向21世纪经济报道记者表示，F3其他类多功能用地为公建混合用地，朱辛庄地块出让按照《通知》要求执行，但之前挂牌的时候没有对相关内容进行明确，大概率在签订出让合同时会明确不同用途的地价。
不只北京，今年多地对土拍规则进行调整，其中拟出让地块清单公布制度的建立影响较大。今年年初，自然资源部提出建立拟出让清单公布制度，每次公开详细清单对应拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单中的地块，在公开的拟出让时间段里可一次或多次发布出让公告，并在公开的拟出让时间段内全部推出。
各地陆续跟进落实这一政策。从实践情况来看，该制度推出后，各地土地出让更加灵活，出让频次增加，供地节奏更加常态化，多地集中供地转向多次少量。此外，这也给予房企更多时间进行摸排与市场研判，稳定市场信心。
今年土拍政策的另一大变化是取消地价上限，土拍恢复价高者得。据媒体报道，9月底自然资源部向各省市下发文件，其中就包括建议取消土地拍卖中的地价限制。其后越来越多的重点城市在新挂牌地块的出让规则中，取消了地价上限有关规定。
据不完全统计，成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市已对该政策进行落实。另外，11月21日广州在黄埔区一宗宅地出让公告中明确地块出让“价高者得”，广州成为首个取消宅地地价上限的一线城市。
中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，已取消地价上限的城市未来土拍规则调整有限，更多涉及降地价、延缓缴纳出让金、银行保函替代保证金等内容。
目前部分城市已有相关政策推出。如2023年2月5日，武汉在《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》中明确，要强化土地供给保障，下调竞买保证金，延迟缴纳土地出让金，新出让土地可按照不低于起始价的10%确定竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金。另外，除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。
无独有偶，2023年10月16日，杭州在楼市新政中提出，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，缓解房企资金压力。
除此之外，各地在供地结构方面也有变化，加大优质地块供应力度，部分城市还将其写入政策文件。杭州在前述新政中即提出，要优化宅地供应结构，按需做地、精准供地，加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，今年各地积极调整土拍政策，或主要系当地土地市场热度维持在较低水平，房企拿地信心不足。她认为，未来土拍规则仍有放松空间，或主要就提高房企拿地热情、增加房企利润空间等进行探索或延伸。
前11月300城土地出让金同比下降超2成
12月20日，北京土拍中昌平朱辛庄地块关注度较高，该地块距离最近地铁站约800米，周边产业和生活配套丰富，且今年年初，周边两宗地块均摇号成交。对此，张凯表示，这是因为该地块捆绑的F3公建混合用地达7.7万平方米，体量过大，且该地块竞得人不得分割销售，仅可以整体出让或自持。
个别地块或有特殊情况，但纵观全国，今年前11月土地市场仍难言乐观。中指数据显示，1-11月300城土地推出面积56533万平方米，同比下降21.5%；土地成交面积33654万平方米，同比下降28%；土地出让金21608亿元，同比下降21.7%。
孟新增指出，今年以来，房地产调控政策持续优化，土拍规则也在不断放宽，但多数城市新房市场活跃度不足，土地市场整体表现仍较低迷。整体来看，土地缩量还在持续，且分化加剧，仅部分城市或个别地块土拍热度较高。
不同能级城市的土地供需均呈缩量特征。据前述机构数据，1-11月一线城市土地推出面积和成交面积同比分别下降14.9%和29.9%；二线城市土地推出面积和成交面积同比分别下降18.6%和26.8%；三四线城市土地推出面积和成交面积同比分别下降23.5%和28.7%。
而在土地出让金方面，1-11月一线城市、二线城市和三四线城市土地出让金分别为4641亿元、10827亿元和6140亿元，同比分别下降23.9%、19.2%和24.1%。
对此，关荣雪认为，一方面，各地的推地节奏放缓主要因为房地产市场去化动力不足，复苏缓慢，各地以消化库存为主要任务，避免加重土地待开发存量规模；另一方面，土地需求下降主要系房企资金压力较大，房企销售、融资等持续承压，各方面投资成本有所压缩。
但也有例外，如在22个集中供地城市中，1-11月长春、武汉、天津、北京、济南、广州的供地规模较去年同期有不同程度增加，如据前述机构数据，1-11月长春推出土地规划建筑面积588万平方米，同比增加431%；同期北京推出土地规划建面588万平方米，同比增加12%。
而在成交方面，22城中仅长春、天津和北京土地成交建面增加，分别成交248万平方米、439万平方米和492万平方米，同比增幅分别为249%、43%和2%。在土地出让金方面，仅长春、天津和福州有不同程度增长，其余19城均下降，降幅1%到59%不等。
孟新增表示，各地情况来看，天津、长春因为基数原因供求两端数据出现同比增长，北京则是因为土拍情绪稳定，住宅用地供求面积整体平稳。
纵观22城土地市场，据中指数据，2023年1-11月，22城住宅用地合计推出1400宗，规划建面12776万平方米，同比下降23%；成交1018宗，规划建面9156万平方米，同比下降30%，大多数城市持续缩量。
在孟新增看来，在销售端尚未转暖的情况下，政府推地、房企拿地均偏谨慎，土地市场低温态势何时扭转，仍取决于房企资金面及销售端的恢复程度。
关荣雪则表示，当前已有局部向好迹象的出现，如包括取消地价上限在内，多地放松土拍规则，释放利好信号，另外，土地流拍率也延续下降态势。
她表示，土拍规则的适度放松，叠加金融支持房地产力度有所加大，房企融资将获改善。随着政策加力，多项利好政策逐步落地，明年土地市场稳步恢复或值得期待。
SFC
本期编辑 黎雨桐 实习生 宋佳遥
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