卖壳，民营房企还在撤退
文/乐居财经 杨宏彬
三湘印象“染红”，落地的非常迅速。
上周二，三湘印象才预告了国资将要入主公司的消息，周五便有了正式的公告。入主方为武汉联投置业有限公司（下称“联投置业”），湖北省国资委旗下。
联投置业将受让三湘印象控股股东三湘控股，以及实际控制人黄辉所持有的2.95亿股股份，占当下三湘印象总股本的25%。
转让完成后，三湘控股在三湘印象的持股降至8.20%，黄辉则不再直接持有三湘印象的股份。不过在这之后，三湘印象的股东中仍有两名直接持股的黄氏家族成员，黄辉的妹妹黄卫枝持有12.84%，弟弟黄建持有0.75%。
三湘控股则是由黄辉及其妻子万春香分别持有90%及10%。这样算下来，交易之后黄氏家族的持股比例仍达到21.79%，与联投置业的持股是较为接近的。
出让三湘印象，黄辉家族是铁了心的。除了直接转让股份外，三湘印象还将向联投置业的控股股东联发投发行股票，数量3.54亿股，占定增前总股本的30%，价格2.88元/股，募资总额10.2亿元。
与此同时，在发行股票期间，三湘控股放弃在三湘印象所有持股的表决权，黄卫枝放弃1.80%
股份表决权的放弃，要直至联投置业及联发投的持股与黄氏家族拉开10个点的差距。
转让股份及增发股份后，三湘印象最终的股东结构为，联投置业及联发投合计持有42.31%，为三湘印象第一大股东，黄氏家族合计的持股比例为16.76%，二者持股差距已经完全拉开。
同时，三湘印象的董事会也将在交易后大换血，9名董事会成员中，将有7名由联投置业提名。三湘印象的之后的命运，将由国资书写。
再看此次交易的价格。黄辉夫妇通过这次交易获利颇丰。二者以三湘印象25%的股权，向国资套现超17亿元，折合每股5.8694元，而近两个月来，三湘印象的股价都没有超过4元。联投置业及联发投出价颇有诚意。
受交易事件影响,三湘印象11月20日一字涨停,当天收盘报 4.22 元/股。11 月 21 日早间，三湘印象继续收获涨停，截至11 时股价4.64元/股，总市值 54.78 亿。
此次交易，外加增发的10亿元，联投置业及联发投为三湘印象的控制权合计掏出了27亿元，如此之大手笔可见其实力雄厚。据官网介绍，联发投的股东为湖北省和武汉城市圈九市国资委，目前公司总资产为3200亿元。
如此大手笔收购，湖北国资看中了三湘印象的什么呢？
三湘印象是上海的老牌房企，2014曾18.61亿元拿下前滩单价地王。2016年，公司开始向“文化演艺 房地产”双主业转型，溢价18倍收购了“观印象”，张艺谋团队曾是该公司的主要创作团队。
转型之后，三湘印象的经营数据缩水的非常迅速，2017年营收便下滑了63%至24.74亿元，净利润下滑62.4%至2.65亿元。
近年来随着房地产市场下行，三湘印象的经营更大受影响。2022年的营收仅为13.49亿元，仅为2016年的五分之一，净利润不足3000万元。
三湘印象虽然经营不如往昔，但分红却是相当大手笔。2016年-2023年三湘印象合计实现12.73亿元的归母净利润，现金分红总额则为17.54亿元，黄氏家族8年分到超8亿元。
直至2023年中期，房地产业务依旧是三湘印象的营收支柱，期内业务营收8735万元，占比总营收的48.39%，文化演艺营收2828万元，占比总营收的36.54%。
不过近些年来，三湘印象似乎更侧重于文化演艺，自2017年后，似乎再未补充过土地。截至今年6月末，公司的土地储备建筑面积为41.48万平方米，均处于河北燕郊。
要知道的是，联投置业是一家以房地产开发为主业的公司，三湘印象目前的土地储备，似乎并不值得这么高的价格。
房地产市场下行，暴雷民企不断增加，国资虽然频频出手纾困，但仅基于单个项目，并未有整体收购行为发生，毕竟对于大型暴雷房企风险因素太多。
反观三湘印象，其早早转型文化演艺并减少了房地产的投资，让其的资产负债比例长期处于低位，截至2023年9月末，公司的资产负债率仅为40.37%。
十多年前，联发投曾入主东湖高新，目前仍是第一大股东，东湖高新的主营业务主要包括工程建设、环保科技和科技园三大板块。
在入主之时，关于联发投借壳的传闻不断，但根据目前的规划，东湖高新要剥离工程建设业务，进一步集中优势资源发展环保科技和科技园区相关业务。
而三湘印象，除了负债水平较低的财务优势外，还有一个A股的外壳。
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