青岛大学财富管理研究院教授 易宪容
出品|搜狐智库
编辑|王晓旭
10月26日，据媒体获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。值得注意的是，“14号文”明确了两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，大城市加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群众的住房困难，稳定工薪收入群众住房预期。
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
14号文也被大家称为“新房改”，“新房改”会对房地产市场产生哪些影响？搜狐智库连线青岛大学财富管理研究院教授易宪容，对政策内容进行评析。
易宪容表示，房价上涨的核心问题是以前把住房作为投资工具及保障性住房建设过少，中低收入民众住房条件没有得到改善。此次政策将保障性住房放在优先的位置，是让国内房地产市场向好的主要标志。
“如果能保证20%的保障性住房供给，房地产市场的房价过高等问题就会逐渐地被化解。”易宪容说，“但是根据现在政府财政能力，保证20%的保障性住房是很困难的，这会让政府的财政支出承受较大压力。只能从5%、10%、15%到20%的目标一步一步慢慢来。”
房地产市场未来会减少炒作吗？“房地产市场回归到消费市场是必然。如果房地产市场回归到消费市场，中国房地产市场有无限的发展前景。” 易宪容称，消费性住房的买卖不能赚钱，无利可图，因此，住房未来就是真正的消费品，而不是炒作品或投资工具。住房的作用回归到满足居民居住需求，房地产市场肯定会稳健发展。
那怎么保障房地产市场是消费市场呢？易宪容表示，第一，要通过税收政策，比如房地产交易税、房地产所得税、房地产物业税、房地产遗产税等税收，让住房真正成为消费品，而非炒作品或投资工具，保证住房不是投资工具，不是可以投资赚钱的东西。当前，住房所得税有一点进展，但是非常微小，房地产物业税即持有税基本处于停顿状态，而遗产税还未开始征收。这些税收政策要逐渐出台，这样才能保证住房真正成为消费品。
易宪容指出，第二，既然是消费品，政府就不要去管房地产市场的价格。如果消费者买不起，房价自然会下跌。“房地产市场的价格，要根据消费者的支付能力来决定，通过这种方式调整，房地产市场会逐渐好起来。”
从宏观经济角度来看，会有何影响，易宪容表示，“对经济来说是很好事情，但是想要通过房地产拉动经济增长，几乎没有可能性。”而对于房企来说，虽然建造保障性住房的利润少，但是同样可以保证房地产企业的正常利润，保障性住房建造对房地产企业同样是企业要关注的方向。