来源：第一财经 作者：孙梦凡
国庆小长假期间，各地旅游大爆发，国内出游人数8.26亿人次，同比增长71.3%；出游热了，楼市相应有所冷静，仅部分核心城市成交较为亮眼。
中指研究院数据显示，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。
“假期各地推盘积极性提升，企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。”上述研究院表示。
具体来看，国庆各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳、成都、杭州相对平稳，武汉、苏州、天津等地则在房交会带动下较为活跃。
一线城市中，上海市场表现最突出，2023年国庆假期成交面积12.3万平方米，较2022年国庆假期日均成交增长159%，较2019年国庆期间日均成交增长745%。小长假上海共有十二盘取证认购，其中五盘触发积分，且认购比例均在200%以上。
北京楼市自新政落地以来，发生了明显变化。北京房地产业协会官方公益平台“京房字”表示，9月北京二手住宅网签量达到14261套，环比8月上涨了30.1%，是3月以来二手房成交量首次明显回升；新房方面，9月北京新建商品房成交10727套，环比8月上涨9.8%。
二手房市场表现最显著，新政落地后，北京二手房咨询量、带看量有所提升，带看量以之前看过房的客户为主，同时成交量也明显增加，买房业主多是之前已经锁定小区和房源的客户，前期一直在等待和观望政策走向，在政策落地之后快速出手。
不过，经过这波热销后，北京楼市的火热气氛有所稳定。国庆期间，北京多个项目推出折扣、优惠、特价房源等优惠活动，但促销力度整体较小，以一口价立减、买房抽手机等活动为主；成交面积1.8万平方米，较2022年假期降低31%。
中指研究院表示，9月初新政实施后，北京一部分购房需求集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周成交量明显下降。国庆假期，市场表现较稳定，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。
广深楼市情况也较为分化。国庆期间，广州新房市场成交有所回升，网签商品住宅15.7万平方米，较2022年同期日均增加13.2%。深圳虽然开发商加大推货力度，但成交并未明显上升，成交面积3.5万平方米，较2022年同期日均减少68%。“假期仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处并没有出现火热的看房景象，市场观望情绪依然浓厚。”
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发文表示，今年的“十一楼市”和往年不一样，比如新盘推盘量明显增加，“一口价”房源非常普遍，看房的比买房的多。其中，“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价。
在他看来，当下楼市出现了“等政策式的需求延滞”，比如假期深圳楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象更加明显，新盘普遍折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态背后，其实是“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维在作怪，即如果房价不涨，那就不会买房，等等再说；思维的另一面，是认为政策不达预期。
李宇嘉认为，楼市过去20年（2001-2021年）一直“单边上涨”，且每有下跌时就迫不及待地将其拉起来，从而导致“政策市”、政策不允许下跌的顽固预期。但事实上，政策空间在收窄和触顶，边际效果在减弱；对购房者来说，即便开发商有优惠，“一口价”房源降价50万，但房价还很高，这就是当前楼市的困局。
今年以来，中央及地方各层面，都在积极提振楼市，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。目前，首套住房“认房不认贷”政策，全国基本已执行；首套、二套首付比例也在下降。
展望后市，中指研究院市场研究总监陈文静认为，未来需求端、供应端政策均有优化空间，需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等，供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。
“预计四季度降幅逐步收窄，2023年全国商品房销售面积低于13亿平米；若短期政策优化到位，城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场完成筑底。”她表示。