政策环境
9月迎来核心城市双限解禁潮，但作为河北房地产市场难言乐观。一是政策能出尽出情况下已无力刺激；二是伴随双限解禁“城市虹吸效应”必将开启，资产置换将对市场产生一定影响。
1. 房地产政策
1) 石家庄：八月底，央行、金融监管局两部门发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，目前石家庄多家银行已通知到符合存量首套住房贷款条件的客户，房贷执行利率调整至LPR+0BP。
2) 雄安：执行“认房不认贷“的购房政策。9月22日，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在雄安新区(含三县)名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
3) 衡水：2023年9月8日，衡水市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》，在全市商品房销售场所实行“五统一”标准化规范化管理的基础上，对全市商品房销售提出了更高要求，对中介机构代理销售商品房的监管、商品房销售现场信息公示内容、多渠道公示商品房销售信息、商品房现场销售信息公示监管等工作提出了要求。本次政策旨在促进房地产市场健康有序发展，为常规性措施，对本地房地产市场并无明显利好或利空影响。
2. 城市规划与建设
1) 雄安：9月21日，雄安新区举行2023年四季度重点项目集中开工活动，此次集中开工项目共58个，包括疏解项目、重大产业项目、重大水利防洪项目、民生项目等，总投资593亿元。
土地市场
房企投资的积极性和力度持续下滑，在拿地选择上，谨慎、聚焦是共识。品牌房企拿地集中在一二线城市，河北土地市场活跃度保持比较低的水平，延续低迷态势。
1. 石家庄：9月石家庄土地市场房地产开发用地供应2宗，成交3宗。供应地块分别为1宗商服用地位于鹿泉区、1宗住宅用地位于桥西区，供应面积2.85万㎡，可形成建面6.62万㎡，起始金额4.02亿元；成交方面，共成交3宗宅地，分别位于桥西区2宗、栾城区1宗，总成交土地面积6.71万㎡，可形成建面13.34万㎡，总成交额9.99亿元。10月石家庄土地市场待出让地块共1宗宅地，位于桥西区二环内，占地面积1.92万㎡，可形成建筑面积3.84万㎡。
2. 唐山：9月唐山出让两宗住宅用地，其中路南区成交一宗住宅用地，由唐山安居房地产开发有限公司获得，成交价78365.27万元，成交楼板价3449.30元/㎡。这是首宗“租购并举”地块公开出让，该宗地竞得人需按照唐山市“租购并举”政策开发建设。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：仍是一潭死水，本月成交3宗涉宅用地，全部为临空经济区的定向安置项目，无法向市场出售，所以该拿地动作也并不是市场行为，目前开发区一宗棚改地块挂牌当中，大概率仍会被本地的国企平台托底。
2) 大厂：本月供应1宗住宅用地，成交1宗商办用地。9月大厂新增供应1宗住宅用地，总建面3.6万㎡，出让底价1.1亿元，起始楼板价3055元/㎡。本月成交1宗商办土地，位于厂通路南侧、西燕路西侧，建筑面积0.33万㎡，起始价格0.19亿元，楼板价5775元/㎡，溢价率43%。
3) 香河：9月香河供应1宗住宅地块和1宗商办地块，其中住宅用地建筑面积6.5万㎡，位于北部新城板块，起始总价1.74亿元。
4) 固安：本月新增8宗宅地入市；北部新城1宗，中部城区7宗；用地总面积8.01万㎡，总建面19.36万㎡，供应楼板价3128元/㎡；其中，固自然规告字[2023]11号/2023-50地块位于公主府片区京南生态城西侧，建筑面积5.25万㎡，容积率2.6，出让楼板价2833元/㎡；预计未来为小高层、高层形态住宅区，区域配套较为缺乏，周边竞品售价约9000元/㎡；固自然规告字[2023]11号/2023CL-12地块位于新昌西街北侧、永康路西侧，临近主干道，配套较为完善，周边在售竞品售价约11500元/㎡。
4. 保定：
1) 保定市区：9月土地供应84万㎡，共9宗，其中7宗位于竞秀区，全部为纯住宅用地；成交建面11万㎡，为2宗商办用地，楼面价5017元/㎡。
2) 高碑店：9月供应1宗住宅用地，供应建面8万㎡，位于老城板块。
5. 雄安:9月8日，雄安新区成功挂牌出让两宗国有建设用地使用权（XACR—2023—005和XACR—2023—006），两块地均位于寸土寸金的启动区金融岛片区，出让年限为40年，土地用途为商业服务用地。XACR—2023—005宗地面积19636.5㎡（相当于约29亩），成交价格1.9477亿元，成交单位为中国雄安集团城市发展投资有限公司，此项目立足雄安新区和金融岛战略定位和重点发展方向，锚定项目片区产业功能定位和发展愿景，打造国际金融总部聚集地、雄安金融商务活力区。
XACR—2023—006宗地面积32952.43㎡（相当于约49亩），成交价格3.1976亿元，成交单位中国银行股份有限公司河北雄安分行。此项目将集聚金融创新要素，服务雄安金融科技中心建设，打造用于金融机构经营办公，体现科技金融功能特色的办公楼宇。同时，容城县连发18条征地公告（[2023]第007号至[2023]第024号），未来基本用途为交通设施用地、公共管理与公共服务用地和绿地与开敞空间用地，第四季度雄安在基础建设，市容市貌方面将进一步增强。
6. 张家口：9月张家口全市供应三宗地，分别位于张家口市区、涿鹿、宣化。本月只有崇礼成交了一块纯住宅用地，位于崇礼西湾子镇，被张家口联界房地产开发有限公司获得，建筑面积为2.7万㎡，楼板价分别为1731元/㎡，合196万/亩。
7. 秦皇岛：9月份秦皇岛成交住宅用地1宗，位于卢龙县，占地面积6.61万㎡，建筑面积6.61万㎡，容积率1，成交总价1.6亿元，楼面价2506元/㎡，溢价率10.59%。
8. 沧州：9月沧州监测区域内纯住宅土地供应8宗土地，分别位于运河区、肃宁、河间，供应占地面积34.94万㎡，供应建筑面积74.33万㎡。成交住宅土地2宗，位于运河区和肃宁县，全部底价成交。其中沧州市自然资源和规划局储备中心国有土地使用权拍卖出让公告(沧交告字[2023]15号)运河区九河路南侧、大运河西侧CTP-2313地块成交楼板价最高为5593元/㎡，被沧州天成晟和地产集团有限公司竞得，本地块具有板块定位高、交通生活配套成熟、地块规模小总价款低等优势。
9. 邢台：土地供应量环比下降88.13%、同比下降85.49%。9月份截至目前，邢台涉宅土地供应12幅，建面17.06万㎡，供应面积环比下降88.13%、同比下降85.49%；成交方面，成交涉宅用地14幅，总建筑面积69.84万㎡，成交总金额7.87亿元，楼板价1126元/㎡，溢价率4.96%，成交面积环上涨76.57%、同比下降11.06%，成交楼板价环比上涨16.90%、同比下降9.34%。
10. 邯郸：9月邯郸市区土地市场无供应住宅土地。成交住宅土地1宗，位于邯山区冀南新区板块，全部底价成交，为冀南新区出告字[2023]12号2023-011号地块，成交总价632万元，被邯郸市儒居房地产开发有限公司竞得，其他区域无成交。
11. 衡水：9月住宅土地市场住宅用地无供地，成交1宗。成交地块位于景县，为纯住宅地块，规划总占地面积584㎡，建筑面积1451.92㎡，出让底价40万元，成交 总价41万元，成交楼板价282.38元/㎡，溢价率2.5%。
新房市场
三季度，在一系列政策的推动下，国民经济持续恢复，房地产行业也迎来边际改善。但从当前河北市场来看，市场仍不容乐观，仍处于底部盘整修复阶段。
1. 石家庄：9月房地产市场方面，市场供应规模小幅缩减，受刚需刚改项目开盘热销影响，成交价有所回落。根据环京市场监测，当月2个新项目入市，4个项目加推补货。本月受环内首置首改项目入市影响，拉动部分板块热度上升但整体供销量价不及8月，当前市场环内高品质项目强者恒强，二环板块项目受价格波动影响明显，三环板块项目基本无动作，量价表现平淡。新项目方面，绿城锦庐本月开放售楼部示范区，持续蓄客中，预计本月末开盘入市，中海峯三号院项目本月发布案名，输出户型造势吸引客户，预计10月开盘。此外，中秋国庆双节假期来临之际，待入市项目宣传节奏积极，供应端有望持续放量，带动成交规模上扬，市场热度保持。
2. 唐山：供求量减少，成交量微涨，均价下降，9月供应面积8.86万㎡，环比下降30.25%，成交面积15.22万㎡，环比上升6.5%，成交均价9989元/㎡，环比下降0.23%。产品营销方面：中天·南湖玥，超值性价比，13F小高精质三居，7F洋房四居，143㎡特价房源，采取摇号接访制度，去化效果较好；万科金域华府三期10%低首付，会员招募，万元优惠倒计时，去化效果一般；熙湖九里二期精选2套，特惠一口价，去化效果一般。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：供销并无起色。市场在年后快速反弹后持续滑落，目前月度去化降至400套左右，本月华润凯旋门项目因其降低单价至6800元/㎡，已经成为所在板块乃至整个廊坊价格最低或者说性价比最高的项目，叠加央企的品牌信任度，活动当周去化超过70套，然而热度也并未持续，同时其他项目表现平平，导致成交量虽较上月有所回升但仍在低位。并且通过华润的去化，再度体现了客户对于“性价比”的极度关注，低价仍是吸引客户的第一卖点，各项目也是在积极的“以价换量”，优惠政策“能出尽出”。本月远洋光华城取证102套高层产品，直接顺销入市；另外龙河高新区的金融街、金地、金茂项目的新地块正在预热，有望十月份为市场注入“活力”。
2) 燕郊：北京新政落地，燕郊表现温和。9月北京“认房不认贷”政策开始执行，对于燕郊来说有利也有弊，一部分有实力的购房者会转去北京置业。从市场反应看，本月燕郊新房成交量和到访量有所增加，成交量环比上涨10%，成交价趋稳；本月供应量环比上涨64%，各新盘项目进入蓄客阶段，将在近期开盘。目前燕郊房价底部徘徊，买方信心回归，刚需和改善客群理性入场。新盘方面，福泽雅居预计10月开盘，目前正在排号。项目涵盖5栋住宅楼，住宅开盘均价19000元/㎡起，项目还有一栋住宅式公寓，公寓开盘均价11000元/㎡起，户型面积段为65-100㎡，公摊最大不超28%。
3) 大厂：成交量回升，均价稳定。本月成交套数约130套，较上月116套环比上升12%，同比下降64%；成交面积约1.36万㎡，环比上升11%，同比下降61 %；成交均价约12000元/㎡，环比、同比均基本持平。路劲公园上城、东方丽城，成交量区域领先。
4) 香河：楼市量价均处于低位。香河市场本月没有新增供应，市场惨淡，成交量较上月变化不大，仅成交10余套，成交主力项目为五矿万科哈洛小镇。本月香河成交均价也维持在较低水平，约9500元/㎡左右。
5) 固安：本月无新增供应，成交约3.58万㎡，环比下降5%；成交均价9726元/㎡，环比下降4%。项目间竞争加剧，特价房，单价直降、赠送车位、地下室等活动力度持续加大。
4. 保定：
1) 保定市区：本月市场成交近5.8万㎡，均价10658元/㎡，较上月同期量升价降，受政策利好推动，市场成交小幅回升。华中彩虹城凭借华中品牌机学区优势，为本月保定成交最佳，月成交130套，均价10500元/㎡。保定楼房企竞争越来越激烈，华中彩虹城、卓正御景风荷、天业明旭悦府和阅云城、创秀自在峰璟、泉尚悦湖、国誉上城、国今风华和东湖尚品等新楼盘扎堆提前宣传，导致购房者的观望情绪更加浓厚。市场成交客群主要以改善客群为主，一些区域配套成熟、发展潜力大、生活方式新颖的社区备受追捧。
2) 涿州：受暴雨的影响极为严重，8月去化仅50余套，本月开始逐渐恢复，但仍处于低位，月成交在200套左右，还未回到7月的成交水平；项目层面仍是几个明星项目如樾府国际、学府澜湾能有部分流量，其他项目周度成交仅1-2套。
3) 高碑店：本月市场成交量2万㎡左右，市场成交平稳，成交价格基本持平， 本月万象瑞都去化近109套，成交环比下降，均价8700元/㎡，价格环比持平，因位于白沟板块，主要受雄安规划落地利好影响，区域价值逐渐兑现，客户关注度持续升高。
4) 涞水：历经6-7月整体市场的以价换量后以及京南首府大量加推后，本月成交量出现下滑，需求端处于持续紧缩状态，供应端持续“0新增”，月成交套数已降至一季度水平。目前涞水县成交量大部分集中于中心城区板块，以京南首府为典型热销项目。碧桂园项目目前由于受到暴雷影响，尾盘价格持续走低，目前成交均价5900元/㎡。花溪壹号院项目目前均价为6300元/㎡，本月以价换量策略明显，去化仍较为艰难，目前项目已进入最后一期销售阶段。未来市场将进入持续去库存阶段。
5. 张家口：从三月份以来，市场连续六个月没有供应，也未有新楼盘入市，市场持续低迷，客户观望情绪持续，房地产企业回款压力大，融资渠道紧缩，销售代理公司和市场渠道人员大量离开张家口，90%的售楼处开播实行线上带看宣传，在售项目基本都处于顺销期，目前购房主力市场在张家口市区、宣化、万全，怀来市场在八达岭孔雀城、观湖国际部分项目的复苏下有所恢复，其他区域基本为零成交。在单项目销售排名中，中粮祥云国际凭借自身位置优势，商业配套，教育配套，本月仍是张家口销冠项目。盛奥利嘉尾盘通过9.2折-9.5折销售措施，万全的荣盛城随着自身配套的落位，两个项目凭借各自的优势，分列二、三位。城市总体成交量与8月基本持平，微涨0.96%，价格也与8月基本持平。
6. 承德：本月市场延续库存去化走势，市场整体波动不大。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，持续工程进度播报，两个项目楼栋主体已基本完工，目前正在开展内部施工。客户层面，受整体消费信心不足影响，项目去化疲软，当前刚需、刚改地缘性仍为市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面，延续线上线下活动，缤纷夏日、购房专享减免、签约送家电、签约抽大奖等，同时项目加快建设进度并持续公布工程进展，助力加快项目去化。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。
7. 秦皇岛：9月秦皇岛新开盘项目1个，为秦皇壹号院，产品包含小高层、洋房、叠拼，户型面积46-206㎡，均价7200元/㎡起，产品线丰富，但蓄客数月，到访千人，销量平平。另有1个新盘改善型楼盘中冶·德贤新城即将入市，位于开发区，6层洋房产品，价格待定。9月份秦皇岛市场金九没来，价格、销量无明显波动，继续低位运行。
8. 沧州：房企开始谨慎“拉扯“；本月虽然项目层面仍在低价促销，但实际已在变相收回优惠，其中大运河板块的运河樾府再次推出东西向房源，单价9K+，部分带院子、带装修，虽然也比正常楼层价格便宜，但是相对于近你那五一期间的8-9K，价格已经有所上浮。另外天成鸿园提前完成交付，并“交房即交证”，同步通过渠道方输出进入现房销售阶段，预计大幅涨价十万/套的消息。目前企业虽然需要走量，但也并不认头一直打折到底，优惠回收、预期小幅上调，房企都在谨慎拉扯。
9. 邢台：市场销量有所下降，价格趋于平稳。本月主城区商品房市场销量有所上涨，主城区商品房销量环比上涨56.82%，同比上涨62.34%；成交均价7568元/㎡，环比增长0.13%，同比增长1.22%，市场成交量上涨，均价趋于平稳，或将呈现稳中有升的态势。开盘方面：家乐园·天一峯。2023年8月20日首开，产品为高层、小高层，工程进度达到主体一半左右，3#、8#、10#共计加推248套，开盘当月成交160套。营销策略为1万抵2万、按时签约99折。高层均价7800元/㎡，小高层均价8800元/㎡。
10.邯郸：邯郸市场热度较8月份回落，新盘入市数量少，成交价格下跌。供应方面，9月初，东部美的城·天璟开盘推出180套18F小高层产品，面积102/122㎡，项目8月5日启动认筹，累计认筹约130，现场到访150人次，开盘解筹110组，推出3、4#楼，18F毛坯小高层，共180套房源，总面积约为1.98万㎡，货值约为2.08亿元，总计成交110套，去化面积1.19万㎡，成交均价10500元/㎡，成交金额1.25亿元。9月中，东部美的城·天璟顺势加推2#楼，同为18F小高层产品，面积122㎡。9月份邯郸市场新盘入市数量环比减少，成交量环比下降明显，改善产品成交占比下降，成交价格环比下跌。
11. 衡水：9月住宅市场成交量价较上月没有明显波动。金九市场反应平平，月底为迎接银十，部分楼盘已经提前推出常规性暖场活动，个别楼盘如江南御府等推出买房送车位等优惠活动，目前市场仍持续冷淡。9月新盘入市1个。项目为雲玺臺，位于河西区，109-150㎡全明户型，9000元/平起，认购送车位。
二手房市场
挂牌量巨大，成交量价一降再降，多数城市延续二手房低迷态势。
1. 石家庄：9月石家庄二手房成交价格环比小幅下降，目前成交均价11941元/㎡，二手房挂牌量持续增长的，成交量小幅增长，新房市场项目持续入市，抢占市场份额，二手房市场以价换量趋势显现。
2. 唐山：9月唐山二手房成交均价9025元/㎡，环比下跌3.40%。二手房挂牌数量居高不下，库存囤积，购房者压缩空间加大。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：库存再创新高。年后二手房的供应维持高位，连续6个月供过于求，同时供应速度明显提升，广阳、安次、开发区均有不同程度的挂牌增速，尤其以广阳区最为明显，导致全市二手房挂牌量已超过1.5万套，而成交均价则随着挂牌量的增加而呈现出下行趋势。
2) 燕郊：成交量放缓，价格微降；本月二手房成交价格16772元/㎡，环比持续下降1.2%。9月二手房挂牌量持续增加，相比新盘成交的热度，燕郊二手房呈现出了疲软态势，需求减弱导致近期价格方面难以上涨。
3) 大厂：成交量小幅下降，均价下跌。9月大厂二手房在售约9070套，本月新增挂牌约770套，成交约420套，较上月有所上涨。成交均价12797元/㎡，环比微降2%，同比去年上涨3.4%。成交户型主要为二居占比53%，三居占比34%。
4) 香河：二手房市场成交量上涨，均价下跌。9月香河在售二手房7740套左右，本月新增供应约670套左右，本月销售二手房约420套。9月香河交成交均价8300元/㎡，环比下跌4.7%，同比去年下跌2%；成交房型主要为二居和三居，分别占比51%、29%。
5) 固安：二手房市场：挂牌量持续增大，成交疲软，价格环比下降4%；二手房市场降价竞争激烈，前期存量难以去化，新近下本次新房纷纷上市，市场供应端淤积严重，捡漏接盘者寥寥；价格环比下降4%。
4. 保定：
1) 保定市区：本月二手住宅成交均价8664元/㎡，价格环比下降1.79%，同比下降4%。
2) 涿州：挂牌量再度走高；本月随着市场活动的恢复，一二线城市二手房挂牌量持续走高的影响，涿州二手房的挂牌量再度超过500套，业主的抛售心理增强。
3) 高碑店：目前高碑店二手房成交均价7250元/㎡，环比下降2.91%，同比下降1.23%，持续低位运行。
4) 涞水：本月涞水二手房市场均价为6938元/㎡，环比上涨0.76%，同比下滑1.53%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续以换量状态对于二手房市场影响较大。
5. 张家口：受房地产整体市场萎靡的影响，张家口9月二手房市场仍然比较冷清，成交均价6922元/㎡，环比上月微降了0.85% 。
6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10712元/㎡，环比下降0.37%。二手房市场成交价格持续下跌、存量居高不下，成交量低糜，市场预期仍将保持冷淡。
7. 沧州：二手房存量一直居高不下，年后呈现逐月增加的状态，尤其老旧二手房的市场库存持续加大，叠加新房持续促销以及开始进行现房销售的状态，导致二手房去化压力加重。
8. 邢台：本月邢台市二手住宅成交均价7986元/㎡，环比上涨0.32%，同比上涨12%。
9. 衡水：9月衡水市二手房市场继续成交低迷状态，本月价格为6721元/㎡，环比下降1.29%。二手房市场存量居高不下，二手房主急于抛售，但无人接盘。
市场预判
政策频出但当前市场难言真正“反转”，经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民购房意愿不高，市场需要更漫长的修复期，河北区域将延续当前市场低迷情况。
备注：数据截止到2023年9月25日
来源： 克而瑞环京楼市公众号