2023年1-7月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为78.0亿元，市占率为61.4%，销售面积为63.6万m²，华中集团、爱情地产、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，尚玉园位列项目销售额榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，由于前期积压的购房需求已经释放，居民购房预期转弱、收入不稳定等因素影响，叠加近期高层调控政策难以对三四线城市房地产市场产生实质性刺激作用，预计短期内市场热度或将维持相对冷清态势；但随着保定房地产市场将进入常态化发展阶段，整体市场成交规模将逐步企稳。
根据中指研究院监测显示，2023年1-7月，保定TOP10房企合计销售金额为78.0亿元，合计销售面积63.6万平，市占率分别为61.4%、61.1%，TOP10房企市占率较高；其中华中集团、爱情地产、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，爱情地产、华中集团、河北深保投资为销售面积前三甲。销售额方面，华中集团作为本土实力房企以14.45亿元销售业绩，位列排行榜首位；爱情地产依托本土忠实客户群实现13.80亿元销售额，位列第二名；河北深保投资凭借明星项目以10.38亿元销售业绩位列第三名。销售面积方面，爱情地产、华中集团、河北深保投资销售面积分别为12.95万平、9.60万平、8.19万平。另外，TOP10房企销售门槛值为3.68亿元/3.58万平。
2023年1-7月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为54.5亿元，合计销售面积为44.5万平，市占率分别为42.9%、42.7%；其中TOP10的销售金额门槛值为2.22亿元。华中集团开发的尚玉园项目位列项目榜首位，销售金额为12.73元，销售面积8.69万平；爱情地产开发建设的爱情城项目位列项目榜第二位，销售金额为9.14亿元，销售面积7.14万平；河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜第三位，销售金额为8.16亿元，销售面积6.56平。
▍宏观经济与政策环境
（1）宏观调控：7.24政治局会议，适时调整优化房地产政策
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”
（2）住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪
7月27日，住建部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，指出：稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。
（3）发改委：支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造
7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”、“完善住房保障基础性制度和支持政策”、“稳步推进老旧小区改造”、“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。
稳定住房消费是稳定大宗消费的重要一环，住房消费的恢复也是带动居民消费全面恢复的关键，支持刚需和改善性住房需求，预计核心城市调控政策将迎来新一轮优化。《措施》同时指出扩大保障性租赁住房供给，保交楼、保民生、保稳定，完善住房保障基础性制度和支持政策。老旧小区作为城市更新的重要对象，其改造对城市更新的效果和质量提升至关重要。实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用，预计后续各地细则将加快落地。但值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。明确农房质量安全提升工程重要性，农村居住环境成政府关注要点。
▍住宅市场
（1）房价：新房价格平稳，二手房成交均价连续20个月下跌
新房：2023年7月，保定新建商品住宅均价为8857元/平米，环比持平，跌幅收窄0.11个百分点；同比去年下跌0.33%，跌幅较上月收窄0.04个百分点。新房价格2022年下半年以来波动较小，整体呈现震荡企稳态势。
二手房：保定二手住宅均价环比持续20个月下跌，本月样本均价为9947元/平米，跌破万元大关，环比下降0.39%，降幅较上月扩大0.19个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超40个月，本月下降2.82%，降幅较上月扩大0.07个百分点。
图：2020年-2023年7月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交12.85万m²，同比上涨明显
本月，保定市主城区房地产市场共下发4个建设工程规划许可证，8个商品房预售许可证，悦清城二期、星河城、云海世家小区、尚达豪庭、利家世纪城等项目获证，预售房源总套数1659套，总面积19.29万平方米。
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为12.85万m²，二季度复苏动能下降，三季度市场继续调整，环比下降6.3%；受去年同期低基数影响，本月成交规模同比去年显著回升，同比上涨95.6%。展望后市，由于前期积压的购房需求已经释放，叠加居民购房预期转弱、收入不稳定，近期高层调控政策难以对三四线城市市场起到实质性刺激作用，预计短期内市场热度或将维持相对冷清态势；但随着保定房地产市场将进入常态化发展阶段，整体市场成交规模将逐步企稳。
图：2022年-2023年7月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力
从成交结构来看，2023年1-7月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200万元总价段改善产品成交套数占比提高至26%，位列第二梯队，且较去年提升4个百分点，市场改善需求支撑力度进一步增强；200-300万元高端改善产品占比持续提升至13%，较去年提升4个百分点，高端需求释放空间进一步被打开；100-150万元总价段刚改产品成交套数最大，占比为32%，但较2021年和2022年有显著回落15个百分点以上；同时本月100万元以下总价段刚需市场成交套数占比回升至27%，较去年提升5个百分点，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居40%，占比持续提升，且占比跃升至最高；90-120m²面积段刚改产品成交套数占比为40%，同比去年微降2个百分点；两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m²以下面积段产品占比同比微降4个百分点，呈现萎缩态势；由于保定房价连续下跌，居民低首付低房贷利率购房，刚需类客户同样的资金能够买到更大的房子，使得90m²以下产品销售持续萎缩。
图：2021-2023年7月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
（1）宅地供求：本月主城区无宅地成交，流拍5宗，土地市场冷清
2023年7月，保定全市推出10宗宅地（含综合用地，下同），成交7宗，流拍1宗；成交规划建面15.52万m²，同比下降80.1%，平均楼面价1244.7元/m²，同比结构性下降9.0%，呈现出量价齐跌态势；溢价率0.08%，回落至低位，显示出土地市场相对冷清的局面。
2023年7月，保定主城区无地块推出成交，流拍1宗。连续5个月均出现地块流拍，反映出土地市场相对冷清的局面。1-7月累计成交规划建面146.2万m²，累计同比下降16.3%；累计流拍地块11宗，累计流拍率为38%，流拍率很高。
图：2022-2023年7月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（2）总价TOP10地块：4宗溢价成交，保定国控、创秀建设分别拿地两宗
2023年1-7月，保定主城区住宅用地（含综合）TOP10地块累计成交总价30.78亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的82.5%，由于保定主城区上半年累计成交地块仅18宗，且高总价地块数量较少，导致TOP10占比较高；累计规划建面118.67万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的81.2%。TOP10地块中5宗溢价成交，5宗地价成交。
从拿地企业来看，华中集团以6.50亿元摘得总价TOP1地块，天业创展以4.54亿元摘得总价TOP2地块，保定国控以3.12亿元底价摘得TOP3地块。整体来看TOP10地块中，保定国控、创秀建设获取2宗，中翔房地产、河北大桥、爱情地产、天业创展、尚川房地产、华中集团均获取1宗。
表：2023年1-7月保定主城区宅地成交金额TOP10
（3）典型地块1：华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为保定主城区2023年1-7月成交总价最高地块，该地块房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间
2023年1-7月，保定主城区土地市场中，河华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为2023年1-7月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积113.95亩，规划建筑面积17.47万m²，成交楼面价3723元/m²，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交8宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1350-4100元/m²之间，与华中集团竞得地块存在已经价差；周边3KM内有6个竞品项目在售，价格8500-13000元/m²左右，房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间。
图：CREIS中指数据产品查询七一西路南、西防洪堤西周边情况
（4）典型地块2：创秀建设以2.59亿元竞得的工业大街东、七一路北地块为保定主城区5月成交总价最高地块，该地块房价差8000-14000元/m²左右，利润空间较大
2023年5月，保定主城区土地市场中，创秀建设以2.59亿元竞得的工业大街东、七一路北地块为保定主城区5月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积84.07亩，规划建筑面积14.01万m²，成交楼面价1845元/m²，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交28宗宅地（含综合用地），1km内成交2宗宅地，中止交易2宗；周边地块成交楼面价主要集中在2000元/m²左右，与创秀建设竞得地块价差不大；周边3KM内有8个竞品项目在售，价格10000-16000元/m²左右，房价差8000-14000元/m²左右，利润空间较大。
图：CREIS中指数据产品查询工业大街东、七一路北地块周边情况
来源：中指研究院公众号