政策环境
从中央政策定调来看，中央层面小幅微调，一如上半年对房贷利率下限动态调节机制、集中供地等制度的调整。而河北各城市调控已然“应放尽放”，再松绑余量不足，未来出台政策更倾向于加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。
1. 房地产政策
7月24日，中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
2. 城市规划与建设
1) 石家庄：7月市委书记调研检查城中村改造试点项目建设和“烂尾楼”整治工作，确保9个城中村改造试点项目今年12月31日前回迁入住，“烂尾楼”整治项目如期竣工；本月研究全市腾退土地规划利用工作，坚持在二环内做“减法”，按照“缺什么、补什么”的原则，补齐城市功能短板；在二环外做“乘法”，拉开城市发展框架，提升城市发展能级，不断提高群众居住的舒适度、便利度和安全性。
2) 邢台：邢台市自然资源和规划局近日发布《邢台市区住宅用地供应三年（2023-2025年）滚动计划》。根据“节约集约用地、供需平衡、有保有压”的原则，结合邢台市住宅用地需求与市场形势，以既定的2023年住宅用地供应计划指标166.43公顷为基数，按照年均2%涨幅计算，确定邢台市区住宅用地供应2023年至2025年三年滚动计划总量为509.35公顷，其中，2023年计划供应166.43公顷，2024年计划供应169.76公顷，2025年计划供应173.16公顷，年平均供应169.78公顷。住宅用地供应三年滚动计划（2023-2025年）范围为：市区范围内（包括襄都区、信都区、开发区和邢东新区）。滚动计划期限为三年，自2023年1月1日始至2025年12月31日止。如以每套125平，容积率2.5为例，509.35公顷的住宅地将可以建造101870套房源，如果以2-3年的建设工期计算，那代表着未来五年，邢台市或将有大约10万套住宅上市。
3) 雄安：今年上半年，雄安新区基础设施类投资力度不断加强，基础设施投资同比增长96.7%；雄安完成固定资产投资同比增长17.8%，拉动全省投资增速1.8个百分点。7月11日，中铁建工集团发展有限公司揭牌仪式在雄安新区举行，标志着中国中铁产业集群又一家子公司落户雄安新区。13日，清华大学乡村振兴工作站雄安（容城）站在雄安新区容城县贾光乡揭牌。该站今后将发挥清华大学在人才、技术和资源等方面的优势，以需求为导向，围绕乡村振兴产业、人才、文化、生态、组织五个方面开展工作，为雄安新区乡村振兴战略的实施提供智力支持和相关资源对接等服务。
土地市场
受新房市场低迷影响，土地市场延续低迷态势，品牌房企参与度低，成交数量少且多底价成交。
1. 石家庄：7月石家庄土地市场房地产开发用地供应4宗，成交3宗，均为商业用地。供应地块分别位于长安区2宗，桥西区和新华区各1宗，供应面积66.18万㎡，可形成建面132.35万㎡，起始金额16.36亿元；成交方面，当月成交3宗商服地块，分别位于高新区2宗，正定县1宗，当月总成交土地面积2.4万㎡，可形成建面8.32万㎡，总成交额0.69亿元。2023年8月石家庄土地市场待出让地块仅4宗商服用地，占地面积66.18万㎡，均位于主城区。
2. 廊坊市区：土拍市场底部徘徊；本月土拍市场挂出1宗广阳区的棚改地块，基本锁定拿地企业，虽然并无明显市场化的动作，但新地块的入市同样会为二级市场带来更多产品，提供一些市场的活力。
3. 保定
1) 涿州：本月码头区域继续释放两宗涉宅用地，预计仍是由中央电视台拿地，该区域该项目的建设成为目前涿州的发展重点，虽然项目带有“政策性”，但巨量的土地开发将大幅提升区域价值及城市界面，进而增加市场活力。
2) 高碑店：本月供应4宗商办用地，总建面约56万㎡，其中3宗位于东部新城板块，建面55.6万㎡，另1宗位于白沟板块。
4. 张家口：7月张家口各区县整体供应了4块土地，三块在万全，一块在市区。本月张家口未有土地成交，土地市场冷清。
5. 秦皇岛：7月份秦皇岛无新增住宅用地供应。6月26日-7月25日秦皇岛新增成交住宅用地4宗，总占地面积10.72万㎡，总建筑面积18.34万㎡，其中，海港区1宗、抚宁区3宗。出让地块均有附带配建要求。以上地块为6月份供应的四宗住宅用地，均以底价成交，摘牌价总计2.78亿，楼面价在946-2268元/㎡区间。
6. 沧州：本月月中，新华区供应一宗涉宅地块，成为整个沧州市区4个月以来的首宗市场化的宅地供应，该地块的配套及预期相对优质，基本能够保证市场化成功出让。同时月底高铁站前2宗沧县的涉宅地块入市，地价更为合理，预计也将市场化成交。
7. 邯郸: 7月份邯郸市区土地市场供应住宅土地4宗，全部位于东区，共供应土地面积11.54万㎡，供应建筑面积22.38万㎡。成交住宅土地4宗，全部位于东区，其中HD-2023-02-3自强不息街以东、将相和路以南、北仓路以北地块溢价率最高，达到29.3%，成交均价为4365元/㎡，为成交均价最高地块，被河北天正竞得。
8. 邢台：本月涉宅土地供应2幅，建面5.26万㎡，供应面积环比下降79.94%、同比下降34.03%；本月无成交。
9. 衡水：7月住宅土地市场无有效供地，但打破连续5个月“零”成交局面，迎来1宗成交。继5月和6月零星供地各1宗后，7月份供应1宗住宅用地，随后政府停止出让。该地块位于河西板块，为纯住宅地块，规划总建筑面积54,922㎡，出让底价11,624万元，起始楼板价2,117元/㎡。成交端，成交1宗住宅用地，2022衡湖6号地块，位于衡水东南部，红旗大街东侧、滏阳一东路南侧、盐河西街西侧，面积71.61亩，被兴盛集团以17401.23万元竞得。容积率不大于2.5，地上限高54米。
新房市场
河北各城市新房市场低迷，市场下行压力进一步显现，成交同、环比齐跌，购买力阶段性瓶颈初显。展望后市，我们认为，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，延续下滑行情。
1. 石家庄：7月截止目前，整体市场走低，供需双降，市场量降价升。27-28周三季度伊始，部分项目回收此前年中营销政策，加之高温和极端天气影响，整体来访量下滑；29周，市场供应规模小幅回升，供销上涨。项目方面，根据环京市场监测，截止第29周，市场共5个项目加推供货，其中林荫书院开售，推出1-6#6栋洋房和小高层产品，户型88-139㎡，总计385套房源，成交均价毛坯小高层9400-10200元/㎡，当日成交110套，去化率29%，已算市场较优。
2. 唐山：供求量均走低，均价基本持平，7月供应面积5.11万㎡，环比下降59.48%，成交面积14.65万㎡，环比下降39%，成交均价10034元/㎡，基本持平。产品营销方面，万科公园都会限时精品房源，特惠一口价，今年买，明年住，带装修，成交21套，成交面积达2529.58㎡，去化效果一般；国茂府限时优惠，成交18套，成交面积达到2246.05㎡，去化效果一般。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：供销低谷徘徊；市场在年后快速反弹后持续滑落，目前月度去化在500套左右徘徊，本月项目层面加大营销力度，持续通过低首付、送车位、送家电等活动刺激市场促去化，“高评高贷低首付”的活动也是轮番参与。尤其安次区的东冠逸品龙湾项目，通过不足万元的低首付活动，叠加小面积一居的低总价，借助临近一中的区位优势赢得大量陪读客户的青睐，周度去化冲到30余套，起到了拉升市场热度的作用。
2) 燕郊：酷暑袭来，市场降温，成交量放缓，楼市仍在探底。本月新房供应端略显不足，需求端不及上月，成交量环比下降10%。成熟板块热门项目依然具有稀缺性，成交量始终保持前列。燕郊改善型住宅御东君临、御东君著下半年将入市。御东君临是众诚易达在北部科学城核心区域打造的新中式低密社区，户型为122-230㎡洋房、合院和叠拼产品，均价22000-30000元/㎡。
3) 大厂：成交量下降。本月成交套数约60套，较上月105套环比下降43%，同比下降68%；成交面积约0.58万㎡，环比下降48%，同比下降73%；成交均价约10800元/㎡，环比微降，同比上涨5.4%。各项目进入顺销期，销售速度下降。位于人大校区边的明德园开始排卡，88、114㎡，均价13500元/㎡，70年产权，送车位。下个月如果项目能正常入市，将明显拉动大厂楼市成交量上升。长安帝景暑期购房特惠，推出特价房，均价9500-11000元/㎡。铂悦华庭，推出员工特惠福利房，109-144㎡二至四房，首付9万起。
4) 香河：市场供货不足，成交低迷。本月香河成楼市交量依旧维持低位，由于市场低迷，开发商加推不积极，可售房源十分有限，从而进一步导致成交量减少，进入不良循环。本月仍然是仅个别项目有个位数成交。本月香河成交均价也维持在较低水平，尤其北部新城以环京客群为主的板块，近期价格降幅明显。香河多个项目面临逾期交房，且环京客群重点关注的板块均价下跌明显，客户担心交房问题及后续价格进一步下跌，观望情绪严重，加之市场在售房源有限，预计下个月市场将继续走低。
5) 固安：供应水平偏低，成交大幅下降，成交均价小幅下滑；本月新增供应约2.42万㎡，虽结束6月零供应局面但供应量偏低，成交约2.27万㎡，环比下降45%；成交均价10323元/㎡，环比下降1%。据取证情况看，近期难有大体量供应；成交方面，短期内市场新增需求不足，来访量成交量下滑幅度较大，市场观望情绪浓重，成交周期拉长；成交疲软，项目间竞争加剧，特价房，单价直降、赠送车位、地下室等活动力度持续加大，均价仍将小幅持续下降。
4. 保定：
1) 保定市区：本月市场成交近3万㎡，均价11350元/㎡，较上月同期成交量降价升，市场仍然处于低谷。本月保定楼市持续低位运行，客户持续观望，预计短期内不会出现刺激市场的政策，短期内市场以去库存为主，市场量价基本保持稳定。从当前市场环境看，保定楼市未来国资背景的公司开发的项目会越来越多，同时保定的高端住宅产品会越来越多，而改善楼盘逐渐会成为新房市场的主流。
2) 涿州：再度下滑；涿州市场在年后持续性回落，至本月仅有200余套，降至新低。年后市场一路走低，客户观望情绪不断加重，需要更多政策和优惠的出台来提高客户信心；对于项目而言“保量”永远是第一要务，新房市场虽然成交均价不会有明显下调，但会通过高赠送等形式提高产品“性价比”，迎合客户需求。
3) 涞水：历经二季度整体市场的以价换量后以及京南首府大量加推后，本月成交量出现下滑，需求端处于持续紧缩状态，月成交套数已降至3月水平。休闲度假板块内荣盛四季小镇本月成交状态亮眼，由于靠近野三坡等景区，依托于疫情放开等利好因素，文旅市场复苏，本月成交22套。市场近一年无新入市项目，去年成交宅地也由于市场行情下滑仅首衡项目准备入市，市场未来将持续进入去库存阶段，等待需求企稳。
4) 高碑店：本月市场成交量3万㎡左右，处于市场中等水平，成交价格稳定在较高水平，环比小幅上涨。本月万象瑞都去化近350套，环比上涨，均价8700元/㎡，价格环比持平，因位于白沟板块，主要受雄安规划落地利好影响，区域价值逐渐兑现，客户关注度持续升高。住宅项目去化最好的为鹏润美墅家亦位于白沟板块，本月去化10余套，均价9950元/㎡，环比基本持平。
5. 张家口：从三月份以来市场连续四个月没有供应，各个楼盘都未有加推，也未有新楼盘入市，在售楼盘都处于顺销期，没有重大促销活动，市场未有起色，有部分房产渠道已经撤离张家口市场。在单项目销售排名，中粮祥云国际凭借自身位置优势，商业配套，教育配套，本月仍是张家口销冠项目。宣化的高铁新城、市区的盛奥利嘉，分列二、三位，以上三个项目占据全市销售的的62%，城市总体成交量比6月微涨了1.21%。
6. 承德：本月市场依旧延续去库存走势，市场进入平稳去化阶段。恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，延续“保交楼”工作，持续工程进度播报，荣盛部分楼栋主体已基本完工。客户层面，受整体消费信心不足影响，地产行业去化仍不及预期，当前刚需、刚改地缘性仍为市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面，延续线上线下活动，缤纷夏日、购房专享减免、签约送家电、签约抽大奖等，同时项目加快建设进度并持续公布工程进展，助力项目去化。
7. 秦皇岛：6月底到7月份，秦皇岛无新房入市项目，经过6月份热门项目的快速去化，市场需求空间已经充分释放，顺销项目去化缓慢，市场成交量价降低，市场低位运行。秦皇岛传统旺季并未到来，目前市场需求基本为自住，除去学区房、符合市场期待的改善型住房相对有销量、价格相对稳定外，其他项目均去化惨淡、价格走低。与两年前相比，秦皇岛住宅市场价格整体降幅在20%左右。
8. 沧州：7月份沧州楼市成交量增加，成交价格基本持平。刚需产品成交占比多，市场仍以刚需产品为主。本月沧州楼市出现一些积压多年的“僵尸盘”，包括运河区的运河樾府、世纪福邸，新华区的颐和博园等项目，通过六千起的价格，现房的优势扰乱市区的市场，虽然这些项目存在产品力不足等问题，但仍在影响客户的置业预期；碧桂园就在尝试“现房销售”的模式，给出了“购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款”的方案，希望能够赢取客户的信任。
9. 邯郸：市场无新盘入市，供求量明显下滑。成交结构以刚需和品质刚需为主，成交价格下降。成交方面：美的剑桥郡周边学校招生，有房本可入学为项目带来利好，去化约70套。红星檀樾为西部刚需大盘，本月成交约60套，东部板块保利阅云台顺销，去化约55套。成交价格方面，成交结构为主要价格影响因素，本月成交价格环比下降。8月，丛台区东部板块天正君悦府二期以及常瀛四季合院预计入市，带动成交量增加价格上涨。
10. 邢台：市场销量下滑，价格趋于平稳。本月主城区商品房市场销量有所下降，主城区商品房销量环比下降约25.69%，同比下降约24.03%；成交均价7317元/㎡，环比下降1.05%，同比下降3.42%。
11. 衡水：7月住宅市场成交量环比下降，销售价格环比上升。新房销售价格7058元/㎡，环比上升0.17%。6月份年中业绩考核冲刺，各项目积极促销调整价格，但市场反应冷淡，7月份市场额外的优惠力度部分收回，开发商继续执行常规顺销，成交依旧惨淡。当前衡水房地产市场从业者相对前两年已经缩减三分之一，可见市场之惨淡。衡水市场分化越来越明显，少量市中心优秀地段的高品质楼盘需求稳定，保值能力不减；大部分其他项目产品持续贬值。
二手房市场
伴随各城市二手房挂牌量较快增长、折价套现房源比例增加、带看量减少、转化率降低、成交周期拉长，二手房交易活跃度继续下降，成交规模继续下挫。二手房市场转冷更加明显，市场不容乐观。
1. 石家庄：7月石家庄二手房成交价格环比微降，目前成交均价12092元/㎡，新房市场冷淡，二手房市场热度持续低走，环比上月市场新增房源和带看量有所下滑，7月截至目前，石家庄二手房成交套数约700余套，整体需求仍待释放。新项目方面，绿城锦庐和城发投云歌朗樾项目本月启动蓄客，预计8月入市，保利天珺本月开放样板间和售楼部，现已蓄客300组左右，预计本月底开盘；新房市场方面，受客群因素影响，部分热点项目定位重叠，频繁发声以占市场先机，伴随多个高改项目入市，市场热度或将有所回暖。
2. 唐山：库存囤积，价格继续下探。二手房成交均价9226元/㎡，环比下跌0.97%。投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者议价空间加大。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：库存继续走高；年后二手房的供应维持高位，连续4个月供过于求，同时成交表现疲软，月度成交在400套左右徘徊，供大于求的持续导致市场库存快速上扬，全市二手房挂牌量在1.5万套左右，去化周期在3.5年左右。
2) 燕郊：成交量放缓，价格微降；本月二手房成交价格17952元/㎡，环比持续下降1.3%。7月二手房成交周期继续拉长，议价空间变大，二手房倒向买方市场。
3) 大厂：成交量小幅下降，均价微涨。7月大厂二手房在售约8200套，本月新增挂牌约580套，成交约330套，较上月有所下降。成交均价15468元/㎡，环比上涨5.7%，同比上涨8.1%。成交户型主要为二居占比47%，三居占比39%。
4) 香河：二手房市场成交量价均小幅下降。7月香河在售二手房7400套左右，本月新增供应约550套，本月销售二手房约360套。7月香河交成交均价6950元/㎡，环比下跌23.2%，同比去年下跌22%；成交房型主要为二居和三居，分别占比38%、39%。
5) 大厂：挂牌量持续增大，成交持续疲软，价格环比下降4%；二手房市场竞争激烈，前期存量难以去化，新近下本次新房纷纷上市，市场供应端淤积严重，挂牌价格不断下探，接盘者持续观望，成交量较低；价格环比下降4%。
4. 保定：
1) 保定市区：本月二手住宅价格持续下降，本月成交均价8994元/㎡，环比下降0.34%，同比下降1.65%。
2) 涿州：量价再度下滑；本月成交量回落至不足400套的水平，库存接近9400套，市场去化压力继续加大；新房市场的冷淡传导至二手房市场，客户置业信心较弱，除高性价比次新房外，老旧项目市场关注度不断降低。
3) 高碑店：本月二手房成交均价7571元/㎡，环比下降0.95%，同比下降0.6%，达到近一年成交均价最高点，但与近三年历史成交对比来看仍处于低位。
4) 涞水：本月涞水二手房市场均价为6881元/㎡，环比上涨0.74%，同比下滑1.93%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续以换量状态对于二手房市场影响较大。
5. 张家口：受房地产整体市场影响，张家口7月二手房市场仍然比较冷清，成交均价7011元/㎡，环比上月微降了2.47% 。
6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10216元/㎡，环比下降-1.21%。二手房市场成交价格已经连续4个月下跌。目前秦皇岛二手房市场挂牌量增加，但成交量低迷，由于市场预期持续下滑，已经出现抛售苗头。
7. 沧州：压力持续加重；沧州市区二手房存量一直居高不下，尤其年后唱空声音占据市场主流，自媒体博主也在纷纷建议业主希望优化手中资产，进行老旧二手房的处理，导致市场库存持续加大，去化压力加重。
8. 邢台：本月邢台市二手住宅成交均价7966元/㎡，环比下降1.24%，同比上涨28%。
9. 衡水：本月衡水市二手房市场继续成交低迷状态，本月价格为6821元/㎡。二手房市场挂牌量在6月份已经超过2万套，7月份继续保持在2万套以上。其中，将近一半的房源挂牌时间已经超过1年；四分之一房源已经挂牌超过2年，供应远大于需求，新房价格越来越低，二手房供应量居高不下，部分存在位置偏远、大高层、已老化等明显不利因素的小区业主已经开始低价抛售，但依旧成交寥寥。
市场预判
当前的房地产市场已不可同日而语，行业规模现已基本见顶，政策解绑再难撬动昔日的轮回，短期内行业整体去化和市场很难迎来大的改变。
来源：克而瑞环京楼市