2023年上半年，国家住房租赁政策动作频繁，一系列政策“组合拳”，全力保障租赁市场稳步发展，尤其是核心城市大型租赁社区集中入市，导致租赁企业整体开业增速加快。
那么，下半年租赁市场如何发展？保租房如何安排好入市节奏，如何与长租房、个人出租房错位发展、有机衔接和相互补充？在保租房运营机制中，企业要算得过账，除了需要各地制定合理的保租房租金价格，落实相关扶持政策之外，如何提升自己的运营管理水平？
针对这些问题，新京报记者在近日采访了协信汇商业运营管理有限公司副总裁刘捷、漫柏集团联合创始人&集团总裁韩富贵及华住集团高级副总裁、城家CEO庄松成。
运营企业将进一步细分和迭代
新京报：展望下半年租赁市场，相比于上半年，市场会呈现哪些新亮点与新特色？
庄松成：受各地租赁供给政策要求影响，一线和强二线城市供给增速加快，尤其是保租房和普惠性租赁用房会在未来几年集中入市。需求方面，2023年全国高校毕业生人数迎来新高，全国流动人口也预计即将迎来回升，租赁住房需求将平稳回升，出租率向上，租金水平稳定。而随着租赁住房品质的普遍提升，精细化运营、高效技术支持、创新营销、个性服务等因素，在项目经营中起到的作用会放大，运营企业将进一步细分和迭代。此外，集中式公寓，尤其是大型、超大型租赁社区的不断涌现，让社群运营在公寓运营中戏份更重。
韩富贵：行业真正的整合大潮即将开始，大批保租房入市对传统形式的公寓冲击最大，原来拿房成本高、运营效率低的运营商会被逐步淘汰。取而代之的是精细化产品的出现，比如女性公寓、萌宠主题公寓、运动公寓、电竞公寓等。这些产品公区除了传统公区配套，还可以有影院、桌游室，甚至露营区、夜市等。同时，服务更精细化，把对人的服务从生活服务延伸到社交培训、就业，甚至到自我成长上来。越来越多的城市开始重视人才社区的建设，相信未来会有更多、有特色的亮点项目进入大家视野。此外，闲置、旧改等项目会逐渐增多，想象空间非常大。
保租房与市场化租房互依共生
新京报：近年来，一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系，“纳保”过程中有哪些问题需要厘清？保租房和市场化的住房租赁，是一种怎样的关系，如何协调发展？
韩富贵：满足相关要求后，只要愿意接受纳管，服从保租房的相关规定，比如租金涨幅、限定供应对象等，就可以成为保租房。但“纳保”后又要接受很多监管，所以企业一定要考虑清楚能否接受监管要求，再决定是否“纳保”。
保租房与市场化租房是互依共生的关系，保租房很大一部分是市场化租房的存量转化。保租房在居住性价比上做到了极致，想要跟保租房竞争，市场化房源就得在服务品质和居住体验上全面提升。从这个维度来看，保租房又促进了市场化租赁房源的进化。
因此，在协调发展时，需要平衡两者的需求，既要确保市场的稳定和发展，也要兼顾保障特殊群体的住房需求得到满足。具体体现在：一方面，通过加强政策引导，鼓励更多优秀的运营机构加入市场中，提供更优质的产品和服务；另一方面，通过租金补贴、税收优惠等方式，建立完善的市场机制，支持行业正向发展，同时也可以对市场化住房租赁进行监管，防止出现乱象和不良竞争。
刘捷：“纳保”只是短期内解决租赁住房供应不足的办法，现在很多商业用房、工业用房通过“纳保”的形式来解决经营困境，但是其宜居属性相较租赁住房或者租赁社区还有一定的差距，有些差距非常明显。另外，“纳保”以后对于租金价格有一定的要求，相较于国央企旗下的保租房和租赁社区，从长远来看，市场化的租赁住房“纳保”并不是大多数企业的出路，还是需要找到自身的经营特点，差异化地吸引特定租赁人群。
保租房要供需平衡、职住平衡、质价平衡
新京报：在保租房运营机制中，不少企业采取了“微利可循环”的发展模式，企业要算得过账，除了需要各地制定合理的租金价格，落实相关扶持政策之外，如何提升自身运营管理水平？
庄松成：对于现阶段的“保障性租赁住房”，应当兼具保障居住权利和提升居住品质的双重意义。“平衡”是最关键的课题，其中包括“供需平衡”“职住平衡”“质价平衡”。让最合适的人群，用最合适的租金，住到最合适的住房，并得到最适度的服务。基于此，保租房的产品、运营、销售、服务和技术要求，显然非常重要，并且具有挑战性。
具体而言，“供需平衡”需要定位为先，即在项目、产品定位过程中，要找到合理的市场空间，精准的客户画像，同时还要对收益有清晰测算，最后落地到产品，控制好坪效和空间，以此避免供需错配；“职住平衡”需要产品为本，对空间打造、功能规划、业态规划、生活动线规划、服务规划、成本规划、收益规划等各方面做到精准把控；“质价平衡”，需要以运营为纲，运营不仅是客户入住后所涉及的服务场景，还包括了项目的成本管控、进度管理、质量把控、收益管理等，只有前置做好，才能实现完整的“投融建管退”产业链闭环。
新京报：目前租赁住房户型结构较单一，为追求坪效，出现了单间同质化问题，如何看待这一现象？
庄松成：寻根究底，还有很多公寓企业对于前期客户定位、产品定位缺少较为清晰的认知，甚至还有不少企业对于“租赁供给”的认知，还集中在廉租房、公租房的框架里，但是随着品质租赁需求时代的来临，租客的关注点已经从“有得住、住得起”变成了“住得好”。长租公寓已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验、门槛过低的“二房东”模式，在资本和运营商耕耘数年之后，已转变成需要专业化、精细化运作的行业。
韩富贵：其实这是一个公司战略发展上的问题。现在市场同质化的背后，其实是标准化，标准化的目的是规模化，因为只有规模化才能更好地降本增效。但实际上，可以在房间相对标准化的同时，对公区按照用户画像和需求进行一店一设计。只有基于需求出发，并不断提高综合服务能力，才能避免同质化，真正从提供一张床到提供一种生活方式。也希望未来市场上可以涌现出更多不同类型的租住产品，为行业发展助力。
刘捷：目前租赁住宅在户型、面积、功能及相关配套等方面确实相对单一，更多的是在关注租金坪效和投资收益，这对于企业来说无可厚非，但从租户的角度来看，同质化产品太多，除了区域，很少有其他可供选择的属性，从国家租售并举的大战略来看，目前还远远没有满足长期租住人群需求的产品。
来源：新京报记者 张晓兰