2023年1-6月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为68.7亿元，市占率为63.3%，销售面积为56.7万m²，华中集团、爱情地产、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，尚玉园位列项目销售额榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，由于前期积压的购房需求已经释放，叠加居民购房预期转弱、收入不稳定等因素影响，预计短期内市场热度或将维持相对冷清态势；但随着保定房地产市场将进入常态化发展阶段，整体市场成交规模将逐步企稳。
根据中指研究院监测显示，2023年1-6月，保定TOP10房企合计销售金额为68.7亿元，合计销售面积56.7万平，市占率分别为63.3%、63.6%；其中华中集团、爱情地产、河北深保投资为保定房企销售金额前三甲，爱情地产、华中集团、河北深保投资为销售面积前三甲。销售额方面，华中集团作为本土实力房企以12.36亿元销售业绩，位列排行榜首位；爱情地产依托本土忠实客户群实现12.03亿元销售额，位列第二名；河北深保投资凭借明星项目以9.50亿元销售业绩位列第三名。销售面积方面，爱情地产、华中集团、河北深保投资销售面积分别为11.22万平、8.36万平、7.50万平。另外，TOP10房企销售门槛值为3.29亿元/2.94万平。
2023年1-6月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为48.6亿元，合计销售面积为39.9万平，市占率分别为44.8%、44.8%；其中TOP10的销售金额门槛值为2.10亿元。华中集团开发的尚玉园项目位列项目榜首位，销售金额为11.17元，销售面积7.64万平；爱情地产开发建设的爱情城项目位列项目榜第二位，销售金额为8.01亿元，销售面积6.26万平；河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜第三位，销售金额为7.40亿元，销售面积5.95平。
▍宏观经济与政策环境
（1）宏观调控：加大宏观政策调控力度，加强逆周期调节
6月16日，李强总理主持召开国务院常务会议，研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。会议指出，针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。会议强调，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。
6月30日，央行货币政策委员会2023年第二季度例会在北京召开，会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，今年以来宏观政策坚持稳字当头、稳中求进，推动经济运行整体好转。会议指出，当前外部环境更趋复杂严峻，国际经济贸易投资放缓，通胀仍处高位，发达国家央行政策紧缩效应持续显现，国际金融市场波动加剧。会议要求，加大宏观政策调控力度，精准有力实施稳健的货币政策，搞好跨周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作，切实支持扩大内需，改善消费环境，促进经济良性循环，为实体经济提供更有力支持。会议强调，深化汇率市场化改革，引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，综合施策、稳定预期，坚决防范汇率大起大落风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
在房地产领域，会议指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。
（2）央行LPR时隔10个月再次下调，房贷利率下限或降至历史低位
6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点。本次降息后，5年期以上LPR为4.2%，为2019年以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。
本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。
（3）住建部探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障
6月27日，住建部部长倪虹在会见中国银行党委书记葛海蛟时指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。
▍住宅市场
（1）房价：新房价格微跌，二手房成交均价连续19个月下跌
新房：2023年6月，保定新建商品住宅均价为8857元/平米，环比微跌0.11%，跌幅扩大；同比去年下跌0.29%，跌幅与上月持平。新房价格2022年下半年以来波动较小，整体呈现震荡企稳态势。
二手房：保定二手住宅均价环比持续19个月下跌，本月样本均价为9986元/平米，跌破万元大关，环比下降0.20%，降幅较上月扩大0.08个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降2.75%，降幅较上月收窄0.03个百分点。
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交13.39万m²，同比大幅下降
本月，保定市主城区房地产市场共下发12个建设工程规划许可证，7个商品房预售许可证领秀紫晶城、星河城、香溪名旭二期、乐和城等项目获证，预售房源总套数1235套，总面积14.07万平方米。
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为13.39万m²，二季度复苏动能下降，本月在市场供应大幅上升的下，成交规模并未实现起色，环比下降3.8%；且受去年年中成交规模基数较高影响，本月成交规模同比去年显著下降，同比下降53.2%。展望后市，由于前期积压的购房需求已经释放，叠加居民购房预期转弱、收入不稳定，预计短期内市场热度或将维持相对冷清态势；但随着保定房地产市场将进入常态化发展阶段，整体市场成交规模将逐步企稳。
图：2022年-2023年6月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力
从成交结构来看，2023年1-6月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200万元总价段改善产品成交套数占比提高至27%，位列第二梯队，且较去年提升5个百分点，市场改善需求支撑力度进一步增强；200-300万元高端改善产品占比持续提升至13%，较去年提升4个百分点，高端需求释放空间进一步被打开；100-150万元总价段刚改产品成交套数最大，占比为32%，但较2021年和2022年有显著回落15个百分点以上；同时本月100万元以下总价段刚需市场成交套数占比回升至28%，较去年提升5个百分点，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居40%，占比持续提升，且占比跃升至最高；90-120m²面积段刚改产品成交套数占比为40%，同比去年微降2个百分点；两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m²以下面积段产品占比同比微降4个百分点，呈现萎缩态势；由于保定房价连续下跌，居民低首付低房贷利率购房，叠加居民收入水平增长，刚需类客户同样的资金能够买到更大的房子，使得90m²以下产品销售持续萎缩。
图：2021-2023年6月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
（1）宅地供求：本月主城区无宅地成交，流拍5宗，土地市场冷清
2023年6月，保定全市推出26宗宅地（含综合用地，下同），成交11宗，流拍5宗；成交规划建面37.20万m²，同比下降37.9%，平均楼面价1267.4元/m²，同比结构性下降31.8%，呈现出量价齐跌态势；溢价率0.14%，回落至低位，显示出土地市场相对冷清的局面。
2023年6月，保定主城区推出6宗宅地，无地块成交，流拍5宗。推出规划建面20.91万m²，同比下降16.3%；流拍5宗地块，为近三年月度流拍最多，流拍规划建面13.65万平，反映出土地市场相对冷清的局面。1-6月累计成交规划建面146.2万m²，累计同比增长3.8%；累计流拍地块9宗，累计流拍率为33%，流拍率很高。
图：2022-2023年6月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（2）总价TOP10地块：4宗溢价成交，保定国控、创秀建设分别拿地两宗
2023年1-6月，保定主城区住宅用地（含综合）TOP10地块累计成交总价30.78亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的82.5%，由于保定主城区一季度累计成交地块仅18宗，且高总价地块数量较少，导致TOP10占比较高；累计规划建面118.67万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的81.2%。TOP10地块中5宗溢价成交，5宗地价成交。
从拿地企业来看，华中集团以6.50亿元摘得总价TOP1地块，天业创展以4.54亿元摘得总价TOP2地块，保定国控以3.12亿元底价摘得TOP3地块。整体来看TOP10地块中，保定国控、创秀建设获取2宗，中翔房地产、河北大桥、爱情地产、天业创展、尚川房地产、华中集团均获取1宗。
表：2023年1-6月保定主城区宅地成交金额TOP10
（3）典型地块1：华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为保定主城区2023年1-6月成交总价最高地块，该地块房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间
2023年1-6月，保定主城区土地市场中，河华中集团以6.50亿元竞得的七一西路南、西防洪堤西地块为2023年1-6月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积113.95亩，规划建筑面积17.47万m²，成交楼面价3723元/m²，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交8宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1350-4100元/m²之间，与华中集团竞得地块存在已经价差；周边3KM内有6个竞品项目在售，价格8500-13000元/m²左右，房价差5000-9000元/m²左右，有一定利润空间。
图：CREIS中指数据产品查询七一西路南、西防洪堤西周边情况
（4）典型地块2：创秀建设以2.59亿元竞得的工业大街东、七一路北地块为保定主城区5月成交总价最高地块，该地块房价差8000-14000元/m²左右，利润空间较大
2023年5月，保定主城区土地市场中，创秀建设以2.59亿元竞得的工业大街东、七一路北地块为保定主城区5月成交总价最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，占地面积84.07亩，规划建筑面积14.01万m²，成交楼面价1845元/m²，地块周边成交住宅地块较多，周边3km内成交28宗宅地（含综合用地），1km内成交2宗宅地，中止交易2宗；周边地块成交楼面价主要集中在2000元/m²左右，与创秀建设竞得地块价差不大；周边3KM内有8个竞品项目在售，价格10000-16000元/m²左右，房价差8000-14000元/m²左右，利润空间较大。
图：CREIS中指数据产品查询工业大街东、七一路北地块周边情况
来源：中指研究院