来源 ：克而瑞北京区域
政策环境
政策能出尽出情况下，本月主要聚焦于优化二手房交易流程和老旧小区改造深化方面，如何深挖客户需求，推动区域房地产业高质量健康发展将是政府未来政策研讨的主要方向。
1. 购房政策：
1) 河北省：河北省厅联合省银保监局召开不动产“带押过户”业务研讨会。会议明确，各级不动产登记机构与银行业金融机构要加强业务协同，抓紧对接确定本地“带押过户”业务模式、业务流程；要根据“带押过户”业务新特点，加快全省“一窗受理”平台功能升级；各地结合已有工作基础，深入探索，以点带面，由易到难，积极做好“带押过户”工作。
2) 保定：保定楼市出台新十五条，大力推进“未来社区、康养社区”建设。引导和鼓励房地产企业建设“未来社区、康养社区”，不断提升住宅品质，促进改善性住房需求。
具体措施有一下三大方面：需求端：优化住房公积金支持政策、鼓励商业银行执行“认贷不认房”政策、适时调整首套房贷利率、实施首套房契税补贴、居民换购住房退税、实施二手房“带押过户”、积极组织展销活动，7项措施积极促进住房消费，支持合理居住需求。供应端：合理确定土地出让底价，统筹土地供应，大力推进“未来社区、康养社区”建设，提高住房品质。风险防控：通过分期缴纳土地出让金、支持房地产企业合理融资需求、支持建筑企业合理融资需求、保函置换预售监管资金、优化商品房价格备案制度、防范化解房地产风险，6项措施帮扶企业纾困减负，防范房地产领域风险。
2. 城建及规划：
1) 石家庄：《石家庄市商业网点布局实施规划（2022—2035年）》（草案）公示，加快建设现代化、国际化省会城市，提出到2035年，实现商贸物流产业规模翻一番，经济总量不断增强，跃入全国新一线城市行列；《石家庄市环城绿道建设实施方案》发布，打造全长101公里全线贯通的环城绿道，预计2023年底前，环城绿道示范段建成开放；石家庄推进“烂尾楼”整治做法，对存在停工、缓建风险项目加大摸排力度，健全完善长效机制，实现城市健康可持续发展。
2) 保定：4月4日，保定市召开未来社区试点创建工作和房地产市场健康发展调度会。服务驻保高校人才住房需求，吸引北京青年群体到保定，探索形成“工作在北京、生活在保定”的新模式。围绕信息智能、文化创意、生命健康、教育体育等产业，打造品质生活的示范区、社区重塑的样板区、智能建造的先行区。改善型住房将是保定未来房地产市场的主力，坚持“房住不炒”，深挖改善性住房需求潜力。
3) 承德：承德市自然资源和规划局发布《承德市国土空间总体规（2021-2035年）》公众版，城市发展定位为：京津冀水源涵养功能区、国家生态文明建设先行区、国家可持续发展创新示范区、国家历史文化名城、国际生态旅游城市，即“三区两城”。
4) 沧州：今年为重点项目投入678亿元；沧州公示了今年市重点项目及省重点项目，其中包括475个新开工、续建、保投产项目，计划投资2733亿元，今年计划投入678亿元，沧州对于城市配套的建设、城市界面的提升极为重视。
5) 邢台：邢台市关于印发《邢台市2023年老旧小区改造工作方案》的通知。坚持应改尽改原则，将2000年底以前建成符合条件的老旧小区全部纳入2023年改造计划，2001年-2005年建成的小区符合社会和居民出资达到总投资20%以上的条件，可一同列入改造计划。2023年，全市计划改造城镇老旧小区98个，涉及12个县(市、区)，建筑面积135.2万㎡，惠及居民10046户。
改造小区实行“8+N”模式“8”即八项必改内容，包括雨污分流改造、屋顶防水改造、楼体整修、道路修缮、架空线路整治、安装充电桩、安防设施改造、环境绿化美化;“N”为可选内容，根据资金筹集、居民意愿和出资情况确定，主要包括加装电梯、养老、抚幼、停车、便民市场、无障碍设施、邮政快递服务站等公共服务设施。鼓励在城镇老旧小区改造过程中同步实施建筑节能绿色改造。
土地市场
受商品住宅市场供求影响，房企投资信心不足，河北土地市场仍在寒冬期。对于政府而言，应该以“提质缩量”的方式加强了核心区域宅地供应来刺激土地市场的热度和市场信心。
1. 石家庄：4月石家庄土地市场无房地产开发用地供应，成交6宗，均为住宅类用地，主要分布在主城区和正定县，其中主城区桥西区3宗，长安区、裕华区和正定县各1宗。桥西区成交地块中包含2宗补证地块，此外，保利摘得二十里铺改造项目地块，城发投摘得太平河片区地块，当月总成交土地面积19.93万㎡，可形成建面60.52万㎡，总成交额28.64亿元，平均溢价率0.2%。预计未来石家庄土地供应端将逐渐放量，多宗城改土地待入市。
2. 唐山：市区新增2宗宅地入市总建面164640.46㎡，出让楼板价4550元/㎡；成交1宗，为唐丰北路东侧、朝阳西道南侧区域地块于25日由唐山市路北区安居置业有限公司竞得，成交楼板价6010元/㎡。
3. 雄安：4月16日，雄安新区启动区西北部社区服务中心项目(XACR-2023-002)宗地挂牌成交，由中国雄安集团城市发展投资有限公司成功竞得。该项目位于雄安新区启动区互联网产业园片区，用地面积约44亩。项目集文化、体育、卫生、养老、便民商业等功能于一体，实现多功能的集约建设和共建共享，打造一站式社区服务中心。
4. 张家口：4月张家口各区县整体供应了2块土地，主要分布在市区的桥东区、涿鹿县两个区域，目前都处于挂牌阶段，本月成交的地块之一为下花园县城板块的商办用地，由张家口领科新能源销售有限公司摘得，建筑面积3.4万㎡，楼板价284元/㎡，底价成交，另一块为赤城的纯住宅地块，由赤城县昕盛房地产开发有限公司摘得，建筑面积0.94万㎡，楼板价601元/㎡，底价成交。
5. 秦皇岛：4月秦皇岛出让1宗住宅用地。地块为秦海资规告字[2023]4号地块，宗地总面积29,397.88㎡，规划建面52,916.18，容积率1.8。位于韩石路以东、北二环以南、规划路以西、以北，属于北部新城片区。起始价14128.62万元，起始楼面价2670元/㎡。
6. 沧州：4月沧州监测区域内纯住宅土地无供应。成交土地1宗，位于河间市燕赵大街西侧、规划瀛海路北侧，成交建面100466.22㎡，容积率2，成交总价22605.91万元，成交楼板价2250元/㎡，底价成交。
7. 邯郸：4月市区无住宅土地供应。成交方面，邯郸本月成交住宅土地1宗，位于冀南新区科创三路北侧、生态二路南侧、经二路西侧、滏瑞大街东侧，成交总价2436 万元，成交楼板价1350.82元/㎡，被邯郸熙盛房地产开发有限公司竞得。
8. 邢台：4月邢台涉宅土地供应5幅，建面23.84万㎡；成交涉宅用地5幅，总建筑面积38.65万㎡，成交总金额6.67亿元，楼板价1724元/㎡，溢价率0%，成交面积环比上涨99%，成交楼板价环比上涨2%。
新房市场
2023年以来，楼市行情进入“过山车”模式，年初惨淡，春节过后热度拉升，3月回落，上涨势能放缓。鉴于城市基本面缺乏支撑且购买力不足，未来一段时间市场平稳为主，不会出现大幅跳动。
1. 石家庄：4月住宅市场供求规模小幅下降，市场整体均价上升。自3月起整体市场热度持续降温，成交量波动下降，客户购买欲望不高，观望情绪较浓，4月上旬整体市场表现不佳，直至15周，原河云墅项目入市，带动供需规模，拉升市场均价，热度小幅回升。新项目方面，长安核心区域绿城中威机电项目和保利天郡项目本月均已开放展厅，预计下月开始宣传蓄客，此外南位集中安置房建设项目下月或将开放售楼部，但下月待开盘入市项目目前暂无，整体市场仍缺乏活力。
2. 唐山：供应结构改变，需求空间加大，均价缓慢上涨：4月唐山市场以改善型为主，供应面积14.74万㎡，环比下降11.20%。成交面积34.74万㎡，环比上涨28.76%，成交均价10031元/㎡，环比上涨5%。项目营销层面，水山金域蓝湾三期清盘钜惠，推出特价房；中海枫丹公馆顶跃164赠送164，一口价房源；万科未来城看房享1%购房优惠。目前购房客户都是以自住为主，投资属性减弱，未来供求量价不会出现大幅跳动。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：4月份市场继续回落；随着压抑的刚需释放完毕，3月的大量取证供应并未在4月实现快速去化，预估全月去化在500套左右，环比下滑五成左右，市场回归平静；虽然各项目并未出现涨价等动作，仍在维持原有低首付、送车位、送家电等活动，但流速并未维持；本月还是以各区域高性价比项目：金茂龙河新城、远洋光华城，现房及准现房项目：金融街金悦郡、北辰香麓等为去化的主力，市场分化加剧。产品营销方面赠送成标配，积极去库存；随着“小阳春”的快速回落，项目层面更是继续保持积极的营销政策，送车位或者车位券已经成为市场“标配”。
2) 燕郊：市场逐渐平稳，库存量回落；楼市经历2个月的释放，本月新房供应放缓，成交量环比上月小幅回落10%，地铁房成交表现良好。由于今年入市的新盘体量也不大，另外包括三湘印象森林海尚城、福成禧悦里、九里香堤等项目进入清盘阶段，目前新房市场库存量较低。目前市场稳步调整，楼市向好，预计下半年众诚易达打造的新楼盘将入市，开盘价格对外传播预计达到3万，下半年整体楼市或将有进一步提升，地铁利好还将持续拉动周边项目成交。
3) 大厂：市场明显回暖，供求两旺。经过上个月多个项目加推，本月大厂进入顺销期，成交套数约160套，较上月500套环比下降68%，同比上涨20%；成交面积约1.6万㎡，环比下降66%，同比上涨33%；成交均价约11500元/㎡，环比、同比均基本持平。东方丽城因现房的优势，本月仍是去化最好。
4) 香河：成交量较少，均价稳定。上月底，五矿万科哈洛小镇加推，本月进入强销期，但市场热度一般，去化较少，之前预计新房源入市会给市场带来活力，但实际并未激起浪花。本月香河房地产市场成交与上月基本持平，仅个别项目有少量成交，成交均价较上月基本持平，约10500元/㎡，老城区均价明显高于新城区。
5) 固安：小阳春后供销持续下降，成交均价小幅回落；本月新增供应约3.03万㎡，主要位于中部城区板块；环比下降19%，成交约5.9万㎡，环比下降25%；其中，中部城区板块热销盘石榴·湖山春晓、建投·御湖园表现较好；成交均价10710元/㎡，环比下降2%。部分楼盘鉴于去化不佳，折扣、特价房等优惠手段有所回归。
4. 保定
1) 保定市区: 今年的保定楼市除了2月份的意外热销，3月和4月整体市场波澜不惊。本月无新增供应，累计成交3.78万㎡，环比下降2%，同比增长98%，均价10777元/㎡，环比持平，库存128.17万㎡，去化周期15个月，市场持续去库存。项目营销方面，4月8日，石榴·新江湾城开启“五好”人居发布会，邀请奥运游泳冠军钱红影像贺词。其他项目以顺销为主，维持原有常规性折扣优惠为主，保定楼市新房市场存量房源相对减少，但目前市场下行压力仍然比较大。
2) 涿州：市场快速下滑；随着市场压抑需求的释放完成，市场成交快速连续下滑，本月成交降至400套左右的水平，环比下滑3成左右，继续回到市场低谷；项目只能更为积极的进行相关营销促销以去库存，其中樾府国际持续赠送2年物业费+2万车位券等优惠，虽坐稳市场销冠位置，但周均去化降至15套左右，环比下滑超过5成；滨江郦城已推出五一假期特惠活动，刺激政策持续。
3) 高碑店：本月市场无新增供应，成交略有回温，但仍处于低位。整体成交回落至2万㎡，环比下降约5%，同比增长4%，成交均价7925元/㎡，环比下降5%，同比下降4%。高碑店最受关注的项目楼盘为公寓项目万象瑞都，位于白沟板块，均价8900元/㎡；住宅项目去化最好的为尚豪国际，同样位于白沟板块，均价7400元/㎡，环比持平。成交主要受雄安规划落地利好影响，区域价值逐渐兑现，客户关注度持续升高。另外杉浩花溪墅本月主推高层产品，受成交结构影响，均价6400元/㎡。
4) 涞水：历经3月整月的特价房刺激后，本月成交量出现平缓过渡状态，目前涞水县全部成交量均集中于中心城区板块，其中京南首府作为以价换量的典型项目，目前已达到6300元/㎡成交价且捆绑车位销售。碧桂园云璟项目已处于尾盘阶段，二期预计碧桂园将退出涞水市场，正寻求股权合作。花溪壹号院项目目前已进入尾盘阶段，均价为6000元/㎡，去化仍较为艰难。
主城北侧产业新城板块首衡集团产业勾地项目首衡涞水国际花卉产业园项目可能今年入市，项目以高层及多层住宅为主，户型面积高层为89㎡、99㎡、110㎡以及119㎡产品为主，洋房为130-170㎡。涞水市场未来将持续进入去库存阶段。
5. 雄安：华望城持续热销中，首期推出的1000余套房源目前已销售600多套，购房条件仍保持不变。位于启动区互联网产业园板块的招商·公园1872项目，其展示中心已对外开放，并且已接受内部客户预定，准确价格未出，价格区间在20000+元/㎡。从目前商品房建设进程来看，招商·公园1872、中交未来科创城等项目都已经具备销售条件。
6. 张家口：4月张家口商品房市场又进入低迷阶段，市区内的各大楼盘进入顺销阶段，同时也在为五一节做蓄客，位于经开区的中粮祥云国际凭借区位优势（紧邻高铁站），中粮自身商业配套，教育配套仍是销冠项目。宣化的碧桂园首府，市区的中泰城，凭借其项目中心区位、配套多、性价比高等优势位于全市本月商品房市场的二、三位，三个项目销售量之和占到全市销量的42%，总体成交量比3月下降了4.26%。
7. 承德： 4月市场行情出现明显回暖迹象，项目端及客户端延续了2月以来的回暖趋势，项目端陆续推盘、提升营销力度，市场去化有效提升，政策引领的行业趋势下地缘型购房消费逐步释放。市场端，恒大悦府项目启动工地业主开放日，荣盛锦绣学府公布“业主家书”公布项目进度，在中央保交楼政策推动下，复工复产项目进入良性通道。项目层面，高新区延续市场高关注度，中瑞·鼎峰城、朗园悦府、水山上院等为主要加推项目。
客户层面，受市场预期影响，消费信心较前期显著提高，尤其是地缘性客户表现明显，项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面，供应放量的同时营销力度提升，多手段同步启动提升项目去化。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型面积区间100-130㎡三居是市场供销主力。
8. 秦皇岛：4月份秦皇岛新房市场经过开年后一波项目集中开盘，疫情期间积攒的需求已经基本释放完，好位置、好楼盘的房子已经不多，新加推/开盘的以刚需盘为主，因此新房市场整体成交价开始下行，成交量也有所下降。五一即将到来，开发商已经提前开始预热，推出促销活动。
9. 沧州：3月和2月对比已是冰火两重天，4月进入“更冰“的状态，作为目前市场关注度较高的尚城项目，在市场回调下，月度去化环比也下降五成左右，目前全市流速回调至500套左右；目前市场开始逐渐为改善产品发声，压抑的刚需在释放完后，改善产品已逐渐回归市场主力。
10. 邯郸：当前邯郸市场主力成交为100-130㎡面积段，主要原因为产品存量少，客户可选房源少，新房入市缓慢。整体市场方面，供求均呈现下降趋势，客户观望情绪明显。整体成交明显减少，客户观望情绪明显。西部板块以刚需产品为主，仁达愉知苑以及红星檀樾去化较好；东部板块保利阅云台、保利和光尘樾主打品质刚需产品，成交靠前。5月，复兴区、丛台区东部板块预计有新盘入市，成交量价或将增加。
11.邢台：市场销量略有下降态势，价格趋于平稳。本月主城区商品房市场销量略有下降，主城区商品房销量环比下降约12.03%，同比上涨约22.04%；成交均价7551元/㎡，环比上涨约1.69%，同比上涨约1.40%，市场成交量下降，均价略涨，或将呈现稳中有升的态势。
12.衡水：4月住宅市场供求环比下降，成交价格保持稳定。“金三银四”尾声，成交环比略有回落，价格保持稳定。供应放缓，主要原因为原本库存高企，去化周期近20个月，叠加3月供应放量，4月供应理应放缓。成交放缓原因有二，一方面，衡水楼市虽有回暖迹象，本地“准客群”有限，部分挤压需求已得到释放，另一方面，“五一”小长假将至，部分客户持观望态度。
二手房市场
受新房市场及购房者动力影响，二手房市场呈现走弱迹象。
1. 石家庄：4月石家庄二手房成交价格环比持平，目前成交均价12258元/㎡，二手房市场热度稳定，环比3月市场新增房源和带看量基本稳定，4月截至目前，石家庄二手房成交套数约900余套，整体需求仍待释放。
2. 唐山：库存囤积，价格稳中有降：二手房成交均价9421元/㎡，环比下跌1.36%。投资客退出市场，业主卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者议价空间加大。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：供应激增，成交走弱；自2月份以来，成交持续走弱，本月成交套数环比下滑近5成，与之相对的是供应持续走高，业主更加积极挂牌，希望借此机会进行资产优化变现，单月新增挂牌接近千套，成交价格相对稳定，卖方市场相对冷静。
2) 燕郊：本月二手房成交价格18186元/㎡，环比小幅下降0.8%。成交量较3月明显下降，差异化明显，以价换量又悄然出现了。燕郊南城二手房价格受房龄、楼盘品质以及距离副中心较近的影响，二手房价格总体高于燕郊北城。近期成交量排名靠前的项目为天洋城，星河皓月，悦榕湾/福城五期。
3) 大厂：成交量小幅下降，均价微涨。4月大厂二手房在售约6880套，本月新增挂牌约790套，成交约740套，较上月有所下降。成交均价15433元/㎡，环比上涨4.4%，同比去年上涨12%。成交户型主要为二居占比54%，三居占比32%。
4) 香河：二手房市场供应明显上涨，成交量价回落。4月香河在售二手房6290套左右，本月新增供应约2170套，本月成交二手房约520套。4月香河交成交均价7967元/㎡，环比下降11.8%，同比去年下跌12.3%；成交房型主要为二居和三居，分别占比55%、24%。
5) 固安：挂牌量大，成交量偏低，价格环比下降1%；近期市场回暖明显，伺机挂牌抛售增多；二手房市场竞争较为激烈，成交以优惠力度较大配套完善小三居为主；成交量较低，成交区域以北部孔雀城等品质次新捡漏楼盘为主，价格环比下降1%。
4. 保定：
1) 保定市区：二手房成交的客户以首次置业的刚需客户为主，改善客户为辅。本月二手住宅在持续15个月下跌后均价小幅回温，本月成交9071元/㎡，环比上涨0.93%，同比下跌1.61%。
2) 涿州：二手房量跌价涨；本月成交量继续回落至380套左右，环比下滑超过2成，回落幅度略优于新房，月新增挂牌量在800套左右，继续维持高位，因为优质二手房产品成交占比提高，成交均价上涨5%左右。
3) 高碑店：本月二手房成交均价7176元/㎡，环比基本持平，最近一年中，3个月房价上涨，9个月房价下跌。市场活力不足。
4) 涞水：本月二手房市场均价为6966元/㎡，环比下浮0.52%，同比下滑1.72%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续以价换量对于二手房市场影响较大。
5. 张家口：4月二手房市场较为冷清，成交均价7212元/㎡，环比上月微降了1.01% 。
6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10546元/㎡，环比下降1.15%。年后二手房挂牌量、成交量基本稳定，但选购学区房集中时间段过去后，二手房市场成交价格已经开始下跌。
7. 沧州: 压力巨大；当前沧州市区二手房挂牌数据去重后在1.5-2万套之间，二手房存量巨大，且存在很多挂牌3年以上的“僵尸”房源，市场缺少流动性，同时随着居住产品在迭代、居住需求在更新，买房人越来越挑剔，二手房市场竞争极为激烈。
8. 邢台：二手房均价环比下降，同比上涨。本月邢台市二手住宅成交均价8233元/㎡，环比下降3.89%，同比上涨1.21%。
市场预判
土地端，短期土地投资的规模依旧将保持低位运行，房企拿地全面复苏难度颇大。市场端，伴随着3月需求释放之后，4月市场仍在回落，未来若无政策利好叠加刺激，多数城市也将恢复筑底态势。
备注：数据截止到2023年4月25日