2023年1月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为6.3亿元，销售面积为5.1万㎡，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲，燕华城销售额位列项目榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，预计随着宏观经济企稳回升，地方刺激政策发力以及购房需求回归，保定房地产市场或出现修复行情。
根据中指研究院监测显示，2023年1月，保定TOP10房企合计销售金额为6.3亿元，合计销售面积5.1万平，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和作为本土实力房企以0.97亿元销售额位列排行榜首位；爱情地产以0.95亿元销售业绩位列第二名；中翔房地产以0.85亿元列居第三名。销售面积方面，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产销售面积分别为0.83万平、0.80万平、0.68万平。另外，TOP10房企销售门槛值为0.28亿元/0.26万平。
2023年1月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为4.4亿元，合计销售面积为3.78万平，其中TOP10的销售金额门槛值为0.28亿元。
河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜首位，销售金额为0.68亿元，销售面积0.55万平；燕华城为双国企开发商建设，项目信誉度较高；2022年下半年开盘以来，持续热销，在售主力户型为119~186㎡的3~4居，刚改、改善户型受到市场认可，项目内学校、公园、绿地、商业等生活配套齐全，交通通达性高，园区环绕两个公园围合而建，享受优质公园视野，致力于打造雄安式新生活示范区，销售去化较好。
▍宏观经济与政策环境
（1）央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制
2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
此前，2022年9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确指出符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。随后武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。
（2）全国近20城降低首套房贷利率下限至4%以下
1月，受春节假期的影响，政策调控频次趋缓，截至31日，全国已出台房地产政策53条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。唐山、太原等地率先调整首套房贷利率下限至3.8%，随后多地积极跟进，2023年已有近20城降低首套房贷利率下限4%至以下。
图：调整商贷首套利率下限重点城市名单
数据来源：中指研究院综合整理
▍住宅市场
（1）房价：新房价格基本企稳，二手房成交均价连续14个月下跌
新房：2023年1月，保定新建商品住宅均价为8867元/平米，环比持平，同比去年下跌0.63%，跌幅收窄。新房价格子2022年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。
二手房：保定二手住宅均价环比持续14个月下跌，本月样本均价为10101元/平米，环比下降0.21%，降幅较上月减小，减少0.02个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降2.80%，较上月减少0.36个百分点。
图：2020年-2023年保定新建商品住宅销售均价及环比走势
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交7.49万m²，环比下降
本月，保定市主城区房地产市场共发布4个建设工程规划许可证，5个商品房预售许可证，锦绣城三期、云海世家、燕华城等获证项目获证，预售房源总套数1412套，总面积15.66万平方米。
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为7.49万m²，受春节假期影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比下降29.1%，同比下降51.6%。展望后市，预计随着宏观经济走入正规，居民购房意愿回归，地方刺激政策效果显现，保定楼市或将有所起色。
图：2022年-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力
从成交结构来看，2023年1月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。成交总价结构中，150-200万元总价段成交套数占比提高至26%，较去年提升4个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元高端改善产品占比持续提升；100-150万元总价段成交套数最大，占比为34%，较2021年和2022年有显著回落；同时本月100万元以下总价段成交套数占比回升，刚需市场有所回暖。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为41%，同比去年微降1个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居39%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降2个百分点，呈现萎缩态势，但其中60m²以下的成交套数占比有所提升。
图：2021-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷
2023年1月，保定全市推出5宗宅地（含综合用地，下同），成交8宗；成交规划建面25.56万m²，同比下降55.2%，平均楼面价1717.5元/m²，同比上升26.7%，呈现出量跌价升态势；溢价率持续低位，土地市场冷清。
2023年1月，保定主城区宅地推出1宗宅地，成交1宗；成交规划建面8.32万m²，同比下降90.2%，平均楼面价1681元/m²，同比下降18.8%；地块为底价成交，土地市场热度低。
图：2022-2023年保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（2）典型地块：首昆房地产以1.40亿元竞得的徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块，该地块房价差7000元/m²左右，有一定利润空间
2023年1月，保定主城区土地市场中，首昆房地产以1.40亿元竞得徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价1681元/m²，规划建筑面积8.32万m²，地块周边成交住宅地块较多，周边1km内成交4宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1680-2100元/m²之间，与首昆房地产竞得地块价差不大；周边3KM内有2个竞品项目在售，价格9000元/m²左右，房价差7000元/m²左右，有一定利润空间。
来源：中指研究院微信公众号