2022年，保定主城区推出90宗宅地（含综合用地），成交80宗，流拍8宗，流拍率8.9%，溢价率持续低位，土地市场持续冷清。2022年，保定房地产企业销售额TOP10企业合计销售金额为137.8亿元，销售面积为111.2万㎡，爱情地产、隆基泰和、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首，燕云城位列第二。从房企拿地来看，中国铁建、中国能建、中国电建为拿地金额和拿地面积前三甲，中字头国企在拿地金额排行榜占据6席。展望2023年，预计随着宏观经济企稳回升，房地产行业信贷、债券、股权融资政策利好兑现，叠加保定楼市因城施策激发有效住房需求，保定房地产市场或出现修复行情。
根据中指研究院监测显示，2022年，保定房企TOP10合计销售商品房金额为137.8亿元，合计销售面积111.2万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团为保定房企销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和作为本土实力房企以23.8亿元销售额位列业绩榜冠军；爱情地产凭借大量储备购房客户优势以23.0亿元销售业绩位列第二名；华中集团依托明星项目带动以21.3亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产销售面积位居榜首，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为23.7万平、18.6万平、14.9万平。另外，TOP10房企销售门槛值为6.1亿元/5.2万平。
对比2021年，保定TOP10房企销售业绩整体有所回落，反映出2022年保定房地产市场在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的多重宏观压力下，以及疫情反复冲击的外部环境下，市场表现低迷。部分房企2022年销售业绩较2021年回落较大，2022年TOP10销售门槛为6.1亿元/5.2万平，环比去年分别下降0.9亿元/2.5万平。展望2023年，宏观经济企稳回升，生活秩序逐渐恢复正常，叠加房地产业信贷、债券、股权等融资方式“三箭齐发”，高层重申“房地产是支柱产业”，预计2023年保定房地产企业销售业绩将有所复苏。
2022年保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为86.1亿元，合计销售面积为70.8万平，其中TOP10的销售金额门槛值为4.3亿元。
华中集团的尚玉园销售额位列榜首，销售金额为17.1亿元，销售面积12.2万平；尚玉园是坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造90-260m²全生命周期户型，智能安防等科技赋能提升居住品质，文苑、礼苑让传统文化与建筑空间、艺术与时尚交汇融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。
河北深保投资开发建设的深圳园·燕云城项目位列第二位，销售金额为11.2亿元，销售面积8.7万平；燕云城在售主力户型为90~186㎡的2~4居，刚改、改善户型受到市场认可，项目内学校、公园、绿地、商业等生活配套齐全，园区环绕两个公园围合而建，享受优质公园视野，致力于打造雄安式新生活示范区，销售去化较好。
▍住宅市场
（1）房价：四季度新房价格基本企稳，二手房成交均价连续13个月下跌
新房：2022年12月，保定新建商品住宅均价为8867元/平米，环比微降0.06%，同比去年下跌0.71%，跌幅扩大。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.71%，累计跌幅有所扩大。整体来看，2022年一季度房价延续2021年的稳定趋势，二季度房价持续回落，三季度震荡，四季度基本企稳，年底房价较年初有所下跌。
二手房：保定二手住宅均价环比持续13个月下跌，本月样本均价为10122元/平米，环比下降0.23%，降幅较上月减小，减少0.05个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降3.16%，较上月减少0.66个百分点。累计来看，保定二手房成交均价较去年年底下跌3.16%，跌幅持续扩大。
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交10.56万m²，环比上涨
本月，保定市主城区房地产市场共发布12个建设工程规划许可证，4个商品房预售许可证，悦清城二期、云海世家小区、燕华城项目获证，预售房源总套数812套，总面积10.05万平方米。
本月保定商品住宅（不含保障房）成交规模为10.56万m²，受年底房企促销力度加强，疫情影响减弱等因素影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比上涨35.6%，成交规模放量，但同比依旧下降37.8%。2022年全年累计成交157.66万平，同比下降22.3%，跌幅扩大。
展望2023年，宏观政策方面，央行、证监会等部门从信贷、债券、股权融资等方面支持房地产企业主体经营，高层重新定调“房地产是支柱产业”，中央经济工作会议将住房消费作为扩大内需的重要抓手；地方政策方面，保定楼市降低首付、提公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等政策已出台，来或将结合养老、人才、多孩家庭等方面出台优惠购房政策，叠加疫情之后宏观经济复苏和发展，预计2023年保定房地产市场表现将强于2022年。
（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段以及90-160m²面积段产品为市场主力
从成交结构来看，2022年，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数最大，占比为47%；150-200万元总价段成交套数占比提高至22%，同比提升2个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元产品占比提升5个百分点至9%；同时100万元以下总价段成交套数占比近三年持续下降，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为42%，同比去年微降3个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居35%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为77%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降2个百分点，呈现萎缩态势。
▍土地市场
（1）拿地排行榜：中国铁建、中国能建、中国电建为拿地金额和拿地面积前三甲，中字头国企在拿地金额排行榜占据6席
根据中指研究院监测显示，2022年，保定拿地房企TOP10累计拿地金额为118.7亿元，累计取得住宅用地（含综合）面积504.7万平，中国铁建、中国能建、中国电建为保定房企拿地金额和拿地面积前三甲。拿地金额排行榜中，国央企占据多数席位，中字头国企更是占据榜单6席；中国铁建以29.8亿元拿地金额位列榜首，中国能建以26.4亿元位列第二名，中国电建以17.2亿元列居第三名。拿地面积方面，中国铁建拿地面积亦位居榜首，中国铁建、中国能建、中国电建拿地面积分别为124.9万平、101.2万平、69.1万平。另外，TOP10房企拿地门槛值为3.8亿元/20.8万平。
（2）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷
2022年，保定全市推出314宗宅地（含综合用地，下同），成交222宗，流拍56宗；成交规划建面1349.9万m²，同比下降29.6%，平均楼面价1843.7元/m²，同比下降9.2%，呈现出量价齐跌态势；溢价率持续低位，各月度溢价率均未超过1%，土地市场冷清。
2022年，保定主城区宅地推出90宗宅地，成交80宗，流拍8宗，流拍率为8.9%；累计成交规划建面672.9万m²，同比下降38.5%，平均楼面价2111.4元/m²，同比微降2.0%；溢价率持续低位，共有8个月份土地成交无溢价，土地市场热度低。
图：2021-2022年保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
（3）地块排行榜：总价TOP地块均被国企收入囊中，中国铁建、中国能建分别拿地3宗
2022年，保定主城区住宅用地（含综合）排行榜中，总价最高的TOP10地块均被国企收入囊中，中字头国企拿地9宗，其中中国铁建、中国能建分别拿地3宗，中国电建拿地2宗，中国中冶和保定国控分别拿地1宗。
TOP10地块累计成交总价48.26亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的32%，占比较高，反映出地块总价集中度较高；累计规划建面206.56万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的31%。TOP10地块均底价成家，显示出保定主城区土地市场冷清。
表：2022年保定主城区宅地成交金额TOP10
（3）典型地块：中国铁建以7.65亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块为年度成交最高总价地块，该地块房价差10000元/m²左右，利润空间较大
2022年保定主城区地块排行榜中，中国铁建以底价7.65亿元竞得莲池区瑞祥大街西、崇阳路北住宅地块为成交金额最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价2380元/m²，规划建筑面积32.15万m²，地块周边成交住宅地块较多，周边1.5km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在2400-3200元/m²之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价2380元/m²相比，有一定价差；周边3KM内有10个竞品项目在售，价格12000-135000元/m²左右，房价差10000元/m²左右，利润空间较大。
图：CREIS中指数据产品查询瑞祥大街西、崇阳路北地块周边情况
中国中冶以6.05亿元竞得朝阳大街东、南部园区中路南地块为成交规划建面最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价1675元/m²，规划建筑面积36.10万m²，地块周边成交住宅地块较多，周边2km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在950-1100元/m²之间，与中国中冶竞得地块成交楼面价1675元/m²相比，价格更低；周边3KM内有1个竞品于2021年销售告罄，销售价格6500-7000元/m²左右，房价差5000元/m²左右，利润空间相对较小。
图：CREIS中指数据产品查询朝阳大街东、南部园区中路南地块周边情况
中国能建以底价5.70亿元竞得竞秀区五四西路南、乐凯大街东宅地块位列2022年底保定主城区成交总价第三位，该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价2501元/m²，规划建筑面积22.80万m²，块位于保定中心城区，周边1Km半径范围内近期无地块成交，周边1-2Km半径范围内成交8宗宅地（含综合用地），本地块与其他成交地块存在一定距离，周边地块成交楼面价主要集中在1500-5500元/m²之间，与中国能建竞得地块成交楼面价2501元/m²相比，有一定价差；周边3Km半径范围内有10个竞品项目在售，价格7500-14000元/m²左右，地价房价差可以达到10000元/m²以上，利润空间较大。
图：CREIS中指数据产品查询五四西路南、乐凯大街东周边情况
来源：中指院