01政策环境
受限于市场需求及购买力明显透支，市场下行压力仍不断加剧，在政策层面，政府也在尝试新宽松手段来刺激市场销售表现。
1. 购房政策：
1) 石家庄：12月19日起石家庄不动产登记中心启用二手房“带押过户”办理模式，二手房交易当事各方协商一致后可自愿选择按照该流程办理相关事宜。二手房带押过户的方式为买卖双方节省费用和时间，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋入市门槛，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力，有利于二手房市场活跃。
2. 城建政策：
1) 保定市区：2023年1月1日起保定南二环将分期进行道路施工改造。2023年1月1日起至12月31日南二环的朝阳大街至东三环和西二环至乐凯大街、朝阳大街的南二环交叉口、莲池大街与南二环交叉口南侧的华北石油专线地道桥将分期进行道路施工改造，届时南二环施工路段全部实行半幅封闭施工，半幅双向通行。
2) 保定市区：《保定市主城区城中村改造地区控规评估及优化》方案发布按照市政府《关于同意启动保定市主城区城中村改造地区控规评估及优化的批复》(保政函[2022]16号)要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法规规定，为整合盘活城市土地资源，科学利用城中村改造腾空土地，保定市自然资源和规划局组织编制了《保定市主城区城中村改造地区控规评估及优化》方案。
3) 雄安：12月，由中建三局承建的启动区XAQD-0024、XAQD-0025号地块项目实现主体结构全面封顶。雄安启动区XAQD-0024、XAQD-0025号地块项目位于河北雄安新区启动区东北部，总占地面积约12万平方米，总建筑面积约为28万平方米。项目建设内容涵盖高端住宅及服务配套建筑，地上建筑37栋，其中29栋住宅，8栋办公楼。该项目是启动区先行启动的重大项目之一，是启动区显雏形、出形象的重要标志性建筑，将为宣武医院、雄安体育馆、图书馆等提供重要配套设施，为有效疏解北京非首都功能提供保障。其中39号地温德姆酒店项目已取得竣工验收备案表，预计将于2023年元旦正式开业。
02土地市场
在楼市端表现持续低迷的影响下，土地市场也持续低位运行，整体市场热度也进一步走低。地市热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。
1. 石家庄：12月石家庄土地市场房地产开发用地供应8宗，成交5宗。供应7宗住宅类地块、1宗商服地块，总供应土地面积22.32万㎡，可形成建面54.86万㎡，总起始金额22.64亿元；成交4宗住宅类用地、1宗商服用地，总成交土地面积15.10万㎡，可形成建面36.35万㎡，总成交额18.36亿元，平均溢价率11.7%。其中土地编号[2022]029地块为棉二厂区地块，该地块经历了第一次挂牌—流拍、第二次挂牌—终止出让、第三次挂牌，保利、城发投、中交三家参与竞拍，最终经过192轮竞价由保利全资子公司衡水保衡房地产开发有限公司以16.81亿元斩获成功出让，溢价率14.6%。棉二厂区地块长安区核心地段，位置优越，紧邻地铁2号线建和桥站，北侧光华路将建设地铁5号线，进一步加强城区道路网络联通，项目与东胜时间山、东胜天御、中海云锦仅一路之隔，项目周边还有长征街小学、二十三中学、石家庄市妇产医院、长安公园等各项配套完备。2023年1月石家庄土地市场预计将有5宗住宅地块出让，其中华药华胜五车间地块流拍后再次挂牌，更改编号、用途、起始价，取消配建保障房，土地用途由住宅用地调整为住宅、商服用地，起始价由此前的50100万元调整为45400万元，减少了4700万元。
2. 唐山：12月无新增宅地入市，成交大幅下滑：12月无新增宅地供应；共3宗宅地成交，1宗位于曹妃甸，2宗位于路北区；路北区2宗成交地块总建面3.3万㎡，成交楼板价达到8367元/㎡。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：本月供应1宗安次区棚改地块，已定向成交，另成交1宗临空经济区商办地块，市场表现仍然极为冷淡。
2) 燕郊：本月三河市顺诚房地产开发有限公司以总价4360万元竞得燕郊高新区迎宾路东侧YJ2022-004地块。该地块位于老城区板块占地4045.00㎡，建筑面积10112.50㎡，容积率2.5，楼面价4312元/㎡，溢价率0.23%。
3) 大厂：本月新增土地供应为2总宗纯住宅用地，建面共3.99万㎡，均位于夏垫板块。
4) 固安：本月2宗宅地入市；位于中部城区；出让总建面4.1万㎡，出让楼板价2056元/㎡。
4. 保定：
1) 保定市区：12月新增土地供应219万㎡，其中仅2万㎡商业用地，其余全部为住宅用地。南部汽车新城供应10宗，总建面142万㎡，竞秀中心区板块6宗，总价面34万㎡，此外，西部文体新城板块、莲池区中心板块、北部低碳新城板块、东湖高铁板块均有供应。预计本次供应地块将于2023年1月成交。
2) 涿州：12月1号，涿州挂牌2宗涉宅地块，合计占地面积近8万㎡左右；另有3宗商办地块，合计占地面积1.5万㎡；至12月22日，其中1宗涉宅地块和3宗商办地块均已成交，成为今年首宗市场行为拿地，给予二级市场一定信心。
5. 张家口: 12月，张家口为完成全市土地出让指标，由张家口国资委下属的二级企业—-张家口交投广通房地产开发有限公司，在张家口市区拿了两块纯住宅用地，分别位于桥西区和经开区，建筑面积分别为13.85万㎡和17.88万㎡，成交楼板价分别为1798元/㎡和1804元/㎡。
6. 秦皇岛：本月秦皇岛新增预出让住宅土地供应2宗，均位于抚宁区，土地面积6.9万㎡，建筑面积13.8万㎡。新增预出让商办土地供应1宗，位于抚宁区，土地面积0.7万㎡，建筑面积1.1万㎡。本月成交住宅土地5宗，均位于昌黎县，土地面积20.9万㎡，建筑面积36.6万㎡，成交土地总金额6.76亿元，成交平均楼面价1845元/㎡。其中，最高楼面价2019元/㎡、最低楼面价1714元/㎡，相差不大。本月秦皇岛虽有土地市场供求，但预出让与成交地块位置均较偏远，中心城区无土地供求。楼市低靡状态下，地市相应保持冷淡状态。
7. 沧州：本月1号和7号，分别供应2宗涉宅地块，均位于运河区的优质区域，为全年的土地市场增加热度。其中2229和2230地块已成交，尤其是2229地块，被沧州的本地企业贝尔地产以24.09%的高溢价率拍得，距上次市场化的土地竞拍已经有20个月（2021年3月底）；该地块的成交对于开发商和客户对于市场信心的提升都有着正向作用；年底最后一场土拍的2231和2232地块大概率也有给出不错的成绩，为年末年初的市场注入更多活力。
8. 邢台：12月份截至目前，邢台涉宅土地供应19幅，建面89.04万㎡，供应面积环比、同比均下降30%左右；成交方面，成交涉宅用地11幅，总建筑面积37.49万㎡，成交总金额3.75亿元，楼板价1000元/㎡，溢价率0.39%，成交面积环比上涨、同比下降，成交楼板价环比、同比均下降。
9. 邯郸：12月份，邯郸市区土地市场供应住宅土地4宗，位于丛台区和复兴区，出让17.74万㎡占地面积，规划建面34.32万㎡。成交方面，邯郸成交土地成交2宗土地，全部位于丛台区东部板块，共成交21.57万㎡。其中邯出告字[2022]06号 HD-2022-06-1土地，位于联纺东路以北、马服君街以西、建安路以南，成交总价65080万元，成交楼板价3948元/㎡，被宣和竞得，为楼板价最高地块。另外邯郸市良朋房地产开发有限公司竞得的邯出告字[2022]-Q12号CT-2022-Q12地块，位于泰宁路以南、中柳东街以西、油漆厂路以北，总建筑面积50857㎡，成交总价23330万元，成交楼板价3125元/㎡。
10. 衡水：12月土地市场供大于求，供应持续增加，环比增加25%，成交量下滑，环比减少52%。具体来看，桃城区河西板块成交一宗纯住宅用地。成交总价19230万元，楼板价1,530元/㎡，溢价率1.15%。由河北固盛房地产开发有限公司竞得。
03新房市场
受疫情影响，整个市场基本处于停滞状态，新房市场今年已确定了低谷的状态。
1. 石家庄：12月住宅市场供求规模环比上涨，成交价格小幅波动微降但基本保持稳定。12月城市解封，线下售楼场所正式开放，但上半月整体恢复进展缓慢，身体不适人群数量增多，到访和成交量并未恢复到正常水平，12月下半月起市场逐步转入正常状态。房企受年底业绩压力因素影响，开启年终钜惠冲刺，市场供求量增幅明显；项目方面，根据环京市场监测，共有7个项目加推供货平推为主，新项目方面，南海天玺华府10月24日售楼部开放，前期因疫情因素影响，开盘节点延后，一直处于意向登记阶段，目前项目直接顺销开盘，产品价格洋房20000-21000元/㎡，小高层18300元/㎡，高层17800元/㎡，暂无成交；铂云府预计12月31日开放售楼部，2023年2月开放样板间，2023年3月项目开盘。
2. 唐山：12月唐山供应面积15.6万㎡，环比上涨8%。成交面积16.1万㎡，环比上涨32%，成交均价10406元/㎡，环比持平。
3. 廊坊：
1) 廊坊市区：受疫情影响，市场略有回升但仍在低谷徘徊；本月既有政府未完全复工的影响，也有放缓供应的影响，并无项目取证，也无项目进行加推的动作；全市60余个在售项目合计成交在250余套左右（7-10月份月均成交700套左右，11月份成交120套），环比上涨超过100%，但同比下滑70%左右；成交均价仍在筑底阶段，在1.1万/㎡左右徘徊，相对波动不大。项目层面仍在积极营销，其中合生本月加入了“零首付”的行列，成交均价降至7字头，本月去化超过30套，效果较为理想，但大部分项目月去化仍在1-2套之间，买方市场下，客户对于产品的“性价比”极为挑剔。
2) 燕郊：虽然进返京已放开，但多数人仍在居家。本月无新增供应，受到访量大幅下降影响，成交量环比上月下降近35%，市场整体表现不佳。月末房企冲刺，推出双旦优惠，以换成交量。福成禧悦里因临近地铁站，单价低和准现房的优势，加上上月有新推房源，本月需求量得到释放。
3) 大厂：12月大厂无新增供应，受疫情影响，成交量明显下降。大厂成交均价较上月变化不大，主要均价段在9800-10500元/㎡之间。市场营销仍以特价房为主。路劲公园上城特价房10000-10800元/㎡，79-112㎡，一口价优惠，正常首付送精装修车位，可选购价值10万元家装礼包。早安北京准现房特价11000元/㎡，送车位。
4) 香河：本月依旧没有新增供应，市场长期没有放量刺激，成交量持续低迷，仅个别项目有个位数成交；香河成交均价连续多月保持稳定，但处于较低水平。
5) 固安：本月新增供应6.29万㎡，环比上涨33%，成交约1.34万㎡，环比上涨12%，成交均价10232元/㎡，环比基本持平。本月新增供应6.29万㎡，环比上涨33%，成交约1.34万㎡，环比上涨12%，成交均价10232元/㎡，环比基本持平。
4. 保定：
1) 保定市区：本月新增供应12.87万㎡，累计成交3.53万㎡，环比下降56%，均价10693元/㎡，环比下降1%，库存135万㎡，环比增长7%，去化周期20个月，受供应增加影响，去化周期延长。本月深圳园新增供应6.17万㎡，其中华远中国府新增3.5万㎡，春江锦上新政供应3.2万㎡。长城家园本月成交72套，环比减少28套，成交均价8100元/㎡，价格环比平稳。爱情城本月成交42套，相较上月增加7套，成交均价12000元/㎡，加持维持稳定。碧桂园星河湾推出特价房，同时加大促销力度，成交均价8000元/㎡，价格环比下降6%，本月去化10套，环比减少。
2) 涿州：11月的静默使得涿州楼市进入的低谷期，随着12月的全面放开，市场逐周上扬，全市30余个在售项目本月成交量恢复至160套左右，环比上涨超过3成；成交均价仍在底部徘徊，尤其华远通过工抵房等形式“以价换量”，本月成交65套左右，表现突出。
3) 涞水：单月成交量持续溃缩，1-12月整体成交量与去年同期相较下跌超7成；涞水市场本月仅成交12套，无新增供应，成交0.15万㎡。整体市场已经进入年前的封闭期，单项目仍以京南首府为主要成交主力共成交7套，翔海集团本土房企的口碑也成为目前能够支撑较高售价的原因之一。其余主城区项目均进入半封盘状态，由于成交量下探严重，碧桂园云璟一期项目仅剩的尾盘余货持续甩货，价格最低已降至6200元/㎡，二期项目在未来较长的时间段内或将转手。清山十里花开项目目前已经基本去化完成，后续的玫瑰产业园目前处于停工状态。
4) 高碑店：12月高碑店市场无新增供应，受疫情影响，成交7.18万㎡，环比降幅81%，成交均价8716元/㎡，环比增长3%，去化周期13个月。万象瑞都本月去化123套，相较上月减少286套，虽然成交量环比大幅下降，依然是高碑店销冠，均价8900元/㎡，价格平稳。
5. 张家口：12月张家口放开疫情的第一个月也是阳性的第一个高峰值，售楼处到访量惨淡，销售人员到岗率低，楼市处于“静态”阶段，全市成交不足3000㎡，价格变化不大，整体市场有价无市。成交区域分布上，只有张家口市区的保利中央公园、中粮祥云小镇和中泰城有成交，其他区县如怀来、崇礼、下花园等全部挂零，市场极为惨淡。在楼市“静态”的大环境下，未有项目加推，未有销售动作，基本都处于顺销期。
6. 承德：受一级市场供求缩量及地产去化影响，市区已11个月无新开项目入市，主要已老盘加推为主。规划方面，双桥区水山东第二期项目发布规划调整方案，其中增设了105、110、115、150户型产品，取消165户型，结合市场需求，优化了户型产品种类。从市场表现来看，近期仍受到疫情反复影响，市场端去化量下滑约30%。项目端，本月中瑞·鼎峰城、朗园悦府为主要加推项目，其中中瑞·鼎峰城加推30套，月度去化率约85%，排卡1万抵三万；朗园悦府加推17套，月度去化约82%，贷款97折。客户层面，开发区及主城区关注度依旧较高，同时大盘及配套条件较好的项目更受客户关注度。营销方面，整体市场没有较大调整，本月受疫情放开，案场活动也以小范围为主；产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。
7. 秦皇岛：本月秦皇岛防疫措施全面放开，居民基本处于全阳状态，居家抗阳中，加之本身为市场淡季，延续之前市场冷淡趋势，开发商继续躺平。
8. 沧州：随着托底楼市政策的一波波的释放，防疫政策的松绑，客户的信心正在逐渐恢复；但到项目层面，仍保持低于市场行情的房价，继续跑量，尤其以碧桂园的两个项目为代表，加码营销收获刚需客户的认可；目前沧州仍是刚需盘务实降价跑量，改善盘不涨价迎合市场的阶段，且预计将持续到明年。
9. 邢台：本月本应是各项目年终冲刺任务的重要阶段，但不尽人意的是本月受疫情的影响，客流量稀少，导致整体市场销量大幅下降，价格趋于平稳。产品营销方面：万腾·御景城：限量特惠，最高可享11万，赠送10件家电大礼包。现代城·嶺秀：优惠房源限量发售，7070-7090元/平，到访即送精美礼品。即日起，成功认购即送小米70寸电视一台。
10. 邯郸：疫情管控虽全面解禁，但短期内阳性病例大规模增加，对客户看房和买房均产生消极的影响，来访量和成交量持续处于低点，双十二等政策并未对成交有明显影响。成交价格方面，部分项目双十二折扣，整体价格下降。本月丛台区东部板块荣科·文苑开盘，正式入市，项目定位城市品质刚需、首改、二改。2022年10月15日启动认筹，累计认筹约65组，现场到访约70人次，开盘解筹：34组。共推出1#、4#、5#号楼，196套房源。其中1#楼17F毛坯小高层，共68套；4#14F毛坯小高层，共56套；5#楼18F毛坯小高层，共72套；面积约为2.62万㎡，货值约为2.88亿元。项目总计成交34套，去化面积0.42万㎡，成交金额0.46亿元。产品营销方面：泽信公馆170㎡户型额外99折，清栋房源额外98折；限量臻品房源特惠；12月5日-12日期间，5套140㎡洋房一口价10382元/㎡起；业主参与“2023我想说”可赢取台历和抽取千元摄影、购物卡、家用电器等好礼。百丰天宸双十二六重礼：总经理限时特惠98折；买房最高送6万元全屋家电；限量特价房，最高减12万；有效到访客户领网红吨吨杯一个；成交砸金蛋赢冰箱；到访领竹节咖啡杯1个。美的锦观城部分房源8300起元/㎡，年终回报季，好运到访礼；成交砸金蛋；12套特价房；首付7万起；110以上户型减8888,110以下户型减6666。
11. 衡水：12月的市场供给和需求进一步下降，供给端和需求端均动力不足，对于在售项目，一些楼盘继续推出优惠活动，但对居民的购房需求的刺激作用有限。如中天·昱湖壹号年终折上折年末六重礼；天正·君悦府二期购房享受98折等。
04二手房市场
金融“三支箭”齐发后购房需求陆续向新房市场回流。多数城市二手房仍处于回调下降阶段。
1. 石家庄：12月石家庄二手房成交价格环比微降，在售二手房数量持续上涨，新增带看量增加；在市场政策二手房可带押过户政策利好下，吸引部分刚需购房者，二手房成交套数有所增加，但是成交价格小幅下降。
2. 唐山：二手房成交均价9747元/㎡，环比下跌0.4%；二手房挂牌量大接盘者不足，新房市场止跌回升对二手房去化影响渐增，去化潜力不足；二手房以价换量力度有所提升，价格持续下滑。
3. 廊坊
1) 廊坊市区：本月廊坊市区挂牌量略有下滑，成交套数有所上涨，本月新增挂牌套数在300套左右，环比略有下滑；本月成交套数在360套左右，基本恢复至正常市场成交水平，二手市场的恢复韧性优于新房。
2) 燕郊：由于带看量下降，燕郊二手房市场成交受到明显抑制。市场恢复到正常水平仍需要一段时间。
3) 大厂：12月大厂二手房在售约6860套，本月新增挂牌约325套，成交约320套，成交均价13796元/㎡，环比上涨7.4%，同比去年上涨4.7%。成交户型主要为二居占比56%，三居占比30%。
4) 香河：12月香河在售二手房5760套左右，本月新增供应约330套，本月销售二手房约280套。12月香河交成交均价7485元/㎡，下跌2%，同比去年下跌9.2%；成交房型主要为二居和三居，分别占比44%、38%。
5) 固安：受疫情及同区域新房降价促销影响，二手房成交量持续走低，成交以北部及中北部孔雀城等品质次新楼盘为主；价格环比下滑1%。
4. 保定：
1) 保定市区：二手房价变化情况：本月挂牌均价11679 元/㎡ ，环比下跌约13.37%。
2) 涿州：本月去化下降至240套左右，整体库存略有下滑，但整体去化压力仍然较大，去化周期接近2年，且随着新房市场的不断降价，新房逐渐进入准现的销售状态，逐渐挤压二手房市场，造成二手房价格下探。
3) 涞水：本月涞水二手房市场均价为6899元/㎡，环比上浮2.14%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续低迷对于二手房市场影响较大，整体市场一二手房均进入低点。
5. 张家口：12月二手房市场同样受楼市“静态”影响巨大，市场极为冷清，成交均价7001元/平方米，环比上月微跌0.21% ，同比去年同期下跌7.81%。
6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10456元/㎡，环比下降0.97%。二手房市场持续低靡。
7. 沧州：随着新房的信心恢复，同时部分二手房业主出现了涨价的心理预期，进一步压缩了二手房的优势；沧州超万套的二手房挂牌量极为巨大，去化周期长，在新房的挤压和二手房的巨大竞争压力下，二手房市场也将出现分化，新老产品的价格将呈现不同走势。
05市场预判
2023年，扩大内需、稳地产的方针下房地产将完成软着陆。中央金融纾困救企的同时地方调控摆脱时滞效应后促进需求发力，销售和投资规模将实现前低后高的走势。但基于宏观经济尚在下行、房企资金尚未改善、购房需求仍被透支等现实，“保交付”竣工将是多数开发企业的主要工作，“稳需求”促内需将是多数城市的主要施政目标。我们认为对行业规模的复苏支撑有限，市场起势仍需时日。
来源：克而瑞环京楼市公众号