来源：21世纪经济报道 记者：张敏
自去年下半年房地产市场明显降温以来，以去杠杆为主的楼市政策，逐渐转向对供需双方的合理需求进行支持。进入2022年，各级监管部门的稳楼市政策更加紧锣密鼓地出台，既有对刚需和改善性需求的支持，又有对房企融资缓解的改善。其中，首套房贷利率的下浮，更被认为是行业的重要利好。
如今，这些措施的效果开始显现。
6月15日，国家统计局发布数据显示，今年1-5月，房地产市场的多数指标继续低于去年同期。这也说明，整体市场的热度仍然有待恢复。
但5月单月，房地产投资和销售两项指标均出现明显的环比增长。其中，房地产开发投资额环比增长14%，商品房销售金额环比增长29.7%。此外，5月的房企到位资金情况、商品房新开工面积也有所增长。
“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上说，各项调控政策的完善，加之居民购房负担降低，有利于房地产市场趋稳。
下行趋势与“积极变化”
受多重因素影响，今年以来房地产的整体下行趋势仍未改变。今年1-5月份，全国房地产开发投资5.3万亿元，同比下降4.0%，降幅比前4月扩大1.3个百分点。
同期，全国商品房销售面积5.1亿平方米，销售额4.8万亿元，同比分别下降了23.6%和31.5%，降幅比1-4月份扩大了2.7和2个百分点。从绝对规模来看，前5月的商品房销售额创下近5年同期新低，商品房销售面积创近6年同期新低。
其中，东部地区和东北地区的销售降幅超过了平均水平，继续成为幅度最大的两个区域。
今年前5月，房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等几项重要资金来源全部下降，仅占比最小的利用外资规模有所提升。
同期，房企土地购置面积同比下降45.7%，土地成交价款同比下降28.1%。
分析人士认为，这种现象与今年以来行业景气指数不佳的情况有关，考虑到去年同期楼市供需两旺的情况，今年多项指标出现下滑并不意外。
但数据中仍有一些“积极变化”，主要体现在5月单月数据的改善。
今年5月，全国商品房销售面积1.1亿平方米，销售额1.05万亿元，环比分别增长25.8%和29.7%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，新房销售边际改善的原因包括几方面：一是一系列政策松绑改善了市场预期；二是央行超预期降息叠加部分城市取消认房认贷，有效降低了购房成本；三是限购政策放松降低了入市门槛，带来更多的住房需求；四是限售政策放松后，次新房的集中入市能提高市场改善动力，换房需求进入新房市场。
供应端的数据同样有所改善。5月，全国商品房开发投资额环比增长14%，新开工面积环比增长20%，房企购地面积环比增长了45.9%。后者虽有“两集中”供地节奏的影响，但供应端的改善仍然肉眼可见。
许小乐指出，除了销售回款带来的利好，房企融资环境的改善也对此起到了积极的作用。
按照国家统计局的数据，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%。但5月单月的房企到位资金规模比4月有所提升。
市场预期正在改善
楼市数据出现的“积极变化”，与政策端的支持密不可分。去年末，监管部门明确，支持合理的住房需求。进入2022年，全国多个城市出台了“地方版”稳楼市政策，内容涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。
其中，5月是政策出台最密集的月份。除了九十多个城市出台了稳楼市措施外，5月中旬，首套房贷利率迎来久违的下调，5年期LPR也从4.6%下降至4.45%。
融资政策方面，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选定为示范房企，于5月发行人民币公司债券。意味着民营房企融资环境正在逐渐“破冰”。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这些措施使得城市市场情绪略有修复，访盘量和带看量有所提升。
但她同时指出，对于大多数城市来说，购房者置业情绪仍不佳，市场整体仍处于深度调整阶段。对于大多数城市来说，市场信心的扭转仍需要时间，市场企稳或在下半年。
北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示，局部市场正在回温，但这种趋势仍然十分脆弱。一方面，稳楼市政策尚未完全落地，或者其叠加效应并未完全显现；另一方面，居民收入预期不稳定，也使其对购房决策产生疑虑。体现在交易端，主要表现为观望情绪仍然浓厚。
好消息在于，随着疫情逐渐得到控制，以及稳楼市政策不断落地，市场预期正在持续改善。
付凌晖在新闻发布会上表示，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场的健康发展。同时，近期各地也是在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。
他还表示，房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。
陈文静也指出，短期来看，5月底稳经济一揽子政策落地，有利于市场信心和居民收入预期的稳定。6月以来各地因城施策力度不减，热点城市市场情绪进一步改善。根据中指研究院的监测，苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势。随着政策效果的持续显现，这部分城市市场有望率先进入恢复通道，对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应。